企業(yè)“營(yíng)改增”后降低稅負(fù)的對(duì)策研究
——以房地產(chǎn)企業(yè)為例

寧波寧興（集團(tuán)）有限公司 周輝

企業(yè)“營(yíng)改增”后降低稅負(fù)的對(duì)策研究
——以房地產(chǎn)企業(yè)為例

寧波寧興（集團(tuán)）有限公司 周輝

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)涉及上下游行業(yè)眾多、業(yè)務(wù)形態(tài)豐富、與人民生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革情況的變動(dòng)對(duì)未來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收趨勢(shì)以及稅收體制改革的未來(lái)發(fā)展方向都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入薄利時(shí)代的情況下，分析“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響，研究降低稅負(fù)的對(duì)策，采取有效的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于幫助逐步陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、增加利潤(rùn)、節(jié)約現(xiàn)金流，從而增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。

房地產(chǎn)企業(yè) “營(yíng)改增” 稅負(fù)

1　房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的影響分析

1.1稅率變化

房地產(chǎn)企業(yè)由原按5%征收營(yíng)業(yè)稅改為按11%的增值稅稅率征收增值稅。建筑業(yè)由原按3%征收營(yíng)業(yè)稅改為按11%的增值稅稅率征收增值稅。由于增值稅是價(jià)外稅，是按照增值額計(jì)算，而原營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，是基于銷(xiāo)售額計(jì)算，因此，直接對(duì)比新舊稅率沒(méi)有意義。從理論的角度看，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅以后，因?yàn)橛羞M(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣的原因，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)下降，但是由于房地產(chǎn)的上游相關(guān)行業(yè)的增值稅業(yè)務(wù)尚有待規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額較少，在銷(xiāo)項(xiàng)稅額一定的情況下，應(yīng)繳納增值稅將會(huì)增加，所以實(shí)際稅負(fù)有可能大于繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)的稅負(fù)。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的稅收體質(zhì)改革，對(duì)各自行業(yè)產(chǎn)生的影響是系統(tǒng)性的。首先，是稅種的改變，將直接導(dǎo)致應(yīng)納稅額的計(jì)算方式和計(jì)征環(huán)節(jié)等稅收要素產(chǎn)生本質(zhì)性的差異。其次，稅率由5%的營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%的增值稅稅率，直觀地反映出稅率有了大幅提高，雖然當(dāng)期應(yīng)納增值稅的計(jì)算方式中是可以扣除取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，在實(shí)際業(yè)務(wù)的操作中很多情況下難以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額。最后，建筑業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，其因?yàn)椤盃I(yíng)改增”稅收體制改革產(chǎn)生的成本影響會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)行業(yè)，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和經(jīng)營(yíng)成本產(chǎn)生諸多影響。當(dāng)然，還要考慮稅金成本的變化對(duì)企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述多種因素的影響，“營(yíng)改增”的稅收體制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的實(shí)際影響是加重還是減輕，更多的還是取決于稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)），并且因各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)類(lèi)型及經(jīng)營(yíng)方式與稅務(wù)籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來(lái)看，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的普遍影響可能是“不減反增”。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)上下游鏈條梳理分析

房地產(chǎn)行業(yè)的上游，主要是政府國(guó)土資源的主管部門(mén)、建筑安裝公司、建安材料供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)以及咨詢(xún)?cè)靸r(jià)和各類(lèi)設(shè)計(jì)公司等；而房地產(chǎn)行業(yè)的下游，主要是終端消費(fèi)者，包括個(gè)人購(gòu)房者和法人購(gòu)房者。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“三大成本”構(gòu)成分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由三部分構(gòu)成：土地成本、建安成本、人工成本。其中，因樓市發(fā)展程度不一，土地成本占比在20%～50%，一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市占比在40%～50%，二、三、四線(xiàn)城市占比在20%～30%之間。建安成本主要來(lái)源于建筑安裝材料的采購(gòu)，這部分可以有效取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。同時(shí)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的多少還取決于建筑安裝材料占成本的比例和能夠獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及分包商是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人。因開(kāi)發(fā)成本中人工費(fèi)用相對(duì)較高，房地產(chǎn)企業(yè)是自己雇傭建筑工人還是尋找勞務(wù)派遣等合作單位，是否能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，也會(huì)對(duì)稅負(fù)造成影響。

2　房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后降低稅負(fù)的對(duì)策研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后發(fā)展思路的調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)初期的發(fā)展思路大多是一個(gè)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售結(jié)束，項(xiàng)目公司也隨之注銷(xiāo)清算，無(wú)法樹(shù)立市場(chǎng)品牌，無(wú)法把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力、擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量，更加有效地滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，提高市場(chǎng)占有率，注重品牌的塑造和宣傳，提升自身的行業(yè)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，不斷做大、做優(yōu)、做強(qiáng)。以有利于提升自身在購(gòu)買(mǎi)材料和服務(wù)時(shí)降低成本的議價(jià)能力，有效降低上游企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁；也有利于項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)，依據(jù)自身品牌附加值，增加價(jià)格提升空間，有效提升利潤(rùn)空間，并達(dá)到向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的條件。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后開(kāi)發(fā)模式的調(diào)整

我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)是由建筑公司轉(zhuǎn)型而來(lái)的，自身既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又是建筑工程施工方。“營(yíng)改增”后若要有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)將項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各個(gè)專(zhuān)業(yè)（如：建筑安裝、工程造價(jià)等）進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分包。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，改變房地產(chǎn)行業(yè)普遍的小而全的公司模式。“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加注重增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理和獲取，而增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具是有嚴(yán)格的規(guī)范和開(kāi)具的條件的，從稅務(wù)角度可以對(duì)能夠開(kāi)出增值稅專(zhuān)用發(fā)票上游企業(yè)進(jìn)行一定的規(guī)范，一些個(gè)體戶(hù)、私人包工隊(duì)從業(yè)人員將無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，從而有效提高了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范性，更有利于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，也更加有利于行業(yè)整體質(zhì)量水平的提高。具體舉例如下：某房地產(chǎn)企業(yè)尋找土建供應(yīng)商，A建筑公司是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，報(bào)價(jià)555萬(wàn)元，可開(kāi)具11%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。B建筑公司是小企業(yè)，報(bào)價(jià)525萬(wàn)元，可開(kāi)具3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。C包工頭報(bào)價(jià)510萬(wàn)元，不提供發(fā)票。那么上述供應(yīng)商的選擇在實(shí)施“營(yíng)改增”前后將是不同的。在實(shí)施“營(yíng)改增”前，選擇A公司將支出555萬(wàn)元的成本，選擇B公司將支出525萬(wàn)元的成本，選擇C公司將支出525.30萬(wàn)元（包括510萬(wàn)元成本和代開(kāi)發(fā)票稅費(fèi)15.30萬(wàn)元），所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇和B公司合作。而在實(shí)施“營(yíng)改增”后，選擇A公司將支出500萬(wàn)元的成本和55萬(wàn)元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，選擇B公司將支出509.71萬(wàn)元的成本和15.29萬(wàn)元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，選擇C公司將支出510萬(wàn)元和代開(kāi)發(fā)票稅費(fèi)15.30萬(wàn)元，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇和A公司合作。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后項(xiàng)目模式的調(diào)整

2.3.1提高“精裝修”項(xiàng)目的比例

調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別，加大“精裝修”項(xiàng)目的比例，增加的精裝修成本，可以加大可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的來(lái)源，而項(xiàng)目檔次也會(huì)提高，項(xiàng)目的售價(jià)也可以提升，從而有效降低稅負(fù)。此外，可以進(jìn)一步擴(kuò)展精裝修的范圍，增加家具家電等裝修成本，進(jìn)一步加大項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值和產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)還可以利用家具家電等能夠取得17%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額。同時(shí)，在家居裝潢、家用電器、居家用品等行業(yè)產(chǎn)能日趨飽和的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行模塊化、規(guī)模化采購(gòu)上述產(chǎn)品或服務(wù)時(shí)，將會(huì)擁有更加主動(dòng)的談判地位和議價(jià)能力，可以有效降低采購(gòu)成本，而通過(guò)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的提升獲得更高的產(chǎn)品售價(jià)，增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)。

2.3.2強(qiáng)化提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)

如前所述，房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)置者，從而抵消了稅負(fù)增加的影響。但值得注意的是，此邏輯僅存在于特別優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)槠湎鄬?duì)較高的售價(jià)，才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。因此“，營(yíng)改增”會(huì)倒逼一部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并對(duì)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)，這對(duì)房產(chǎn)購(gòu)置者的需求也是一個(gè)明顯的提升。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后施工方選擇的調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)改征增值稅后，在銷(xiāo)項(xiàng)稅一定的情況下，進(jìn)項(xiàng)稅的多少就直接關(guān)系到當(dāng)期應(yīng)交增值稅的金額。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡可能地選擇具有一般納稅人資格的供貨方或者施工方，同時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

2.5房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后代收費(fèi)用的調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)改征增值稅后，原代收費(fèi)如初裝費(fèi)、裝修費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，實(shí)際上并未產(chǎn)生收益，卻要作為價(jià)外費(fèi)用征收增值稅。所以，應(yīng)改變收費(fèi)主體，改由物業(yè)公司收費(fèi)，降低企業(yè)稅負(fù)。

綜上所述，“營(yíng)改增”稅收體制改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際影響尚未最終體現(xiàn)，且相關(guān)稅收體制改革的具體措施尚未全面出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)因“營(yíng)改增”稅收體制改革的影響是有利的還是不利的尚需一段時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)證。但房地產(chǎn)企業(yè)可以先從自身出發(fā)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有政策的解讀，做好稅收籌劃，利用本次稅收體制改革的時(shí)機(jī)，積極推動(dòng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

［1］ 劉艷紅.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響及對(duì)策思考［J］.會(huì)計(jì)之友，2016（11）.

［2］ 趙欣.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響及籌劃對(duì)策［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015（8）.

F203.9

A

2096-0298（2016）08（c）-056-02