樓市“相愛相殺”

龔小鋒

“今年三萬八，明年八萬三。”這是位于北京南四環榴鄉橋板塊中冶·德賢公館項目在2015年底打出的一次促銷口號。這樣的口號，在經受無數次驚濤駭浪的北京房地產圈已經見怪不怪了。

全城豪宅化，北京樓市進入存量房時代，頂豪突破20萬元/平米，北京樓市已是一片紅海。2016年，購房者與房子，開發商與豪宅，地價和房價，仍然要進行一場轟轟烈烈的“相愛相殺“。

五環成豪宅分水嶺

曾幾何時，北京五環一度被視為“城市別墅”的界限，也是剛需扎推的購房地帶。從2015年開始，五環已經成為北京高端物業的分界線，五環商品房平均成交價進入“5萬+”的時代，甚至六環都已顯露泛豪宅的趨勢。

自2013年開始，“面粉貴于面包”的高價地塊頻頻出現，并且在2015年達到頂峰，土地市場“逢拍必火”，高價地逐漸向五環甚至六環蔓延，核心區域地塊成交價更是屢創新高。北京三環已基本無新增土地供應，新晉西南三環外樊家村地王樓面價甚至高達7.5萬元/平方米，預計未來房價高達“15萬元+”。

2015年，北京豪宅成交量出現爆發式上漲。綜合中原地產等多家機構統計數據顯示，2015年單價10萬元豪宅成交總量達到261套，創六年來歷史新高。

豪宅的高數量成交，甚至使得一些開發商內部人士有些摸不著頭腦。“去年初一直到三四月份的時候，都沒人來看大戶型，當時很著急，天天和公關公司談策劃想招數，到了六七月份，不知道哪冒出了一堆客戶，后面感覺市場一下子打開了。”北京豐臺某高端項目內部人士告訴記者。

無獨有偶，通州一別墅項目負責人也表示，去年年初的時候做好打一場硬仗的準備，結果去年六七月份開盤后就輕松完成任務了。在他看來，出現這一情況的原因不少，其中就有逃離股市資金的原因。

進入2016年，純新盤入市將使得北京豪宅市場競爭變得更加激烈。已經有不少房企人士透露明年公司旗下的高端項目將要入市，泰禾集團一名人士就告訴記者，明年西局的泰禾西府大院和麗春湖院子都將入市。

據中原地產研究部數據顯示，2016年北京預計上市單價10萬元以上的純新盤大約有14個，包括昆侖域、中國璽、泰禾西府大院等老高價地項目，以及懋源的朝陽孫河鄉西甸村地塊、金茂和中鐵的豐臺南苑鄉石榴莊地塊、保利和首開的朝陽孫河北甸西村地塊等新高價地項目。

二手房和商住“接棒”

北京的新房價格水漲船高。據中原地產數據統計，自2011年至今，想在北京5環內買一套“靠譜”的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。按這個趨勢簡單預測，2016年可能得花985萬元，逼近1000萬元門檻。

盡管上述數據不一定足夠準確地代表所有情況，但北京普通住宅市場價格日益上漲、新項目位置更加偏遠，這些確實是不爭的事實。剛需和剛改群體只能主動或被動流向二手房及商住市場。

2015年是北京二手房市場的“春天”。根據鏈家研究院統計，2015年北京二手住宅累計成交量為198018套，較2014年上漲91.2%，全年網簽量超過2010年，為近6年來最高水平。另據偉業我愛我家市場研究院統計，2015年北京二手房成交均價為38147元/平米，同比上漲5.5%，漲幅平穩。

2016年，二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業方向。尤其對于剛改人群，一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業選擇。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，受多項政策利好影響，2015年北京二手住宅市場全面復蘇，從全年市場均價和總量情況來看，“量增價穩”的特征十分明顯。

在通州行政副中心開始建設，積分落戶等利好政策影響下，通州區二手房市場在2016年還將小幅升溫。胡景暉認為，基于嚴格的限購政策，2016年通州區二手房市場交易量和房價雙雙大幅上漲的可能性不大。

而對于地王頻出是否會對二手房產生很大的拉動，業內人士表示不必過分憂慮。張大偉認為，二手房市場相對獨立，不會受到太大影響。地王周邊的二手房品質與地王上的頂豪項目不具備可比性，對于剛需和改善客群而言，購買二手房是較為理性的選擇。

除了二手房外，曾經主要面對首次置業的剛需和投資客的商住產品也會成為剛改人群的另一選擇。2015年，北京商住項目的市場熱度遠高于其他住宅產品。據亞豪機構統計數據顯示，2015年1至10月，北京商住項目的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。而同期的普通住宅成交金額的同比漲幅僅為34%，別墅也不過69%。

此外，從亞豪機構提供的數據顯示，從2015年8月份以來，北京商住項目成交價格已連續4個月上漲，成交均價由去年8月的2.4萬元/平方米漲到去年12月中旬的2.8萬元/平方米。

胡景暉認為，商住房在新房交易中的占比還將繼續提高。今年1月17日，北京住宅市場共有5個項目入市，其中就包括紫金長安、金地未未來兩個商住公寓項目，以及龍熙旭輝·6號院一個商住別墅項目。

“紅海生存”時代

2015年一系列政策刺激樓市復蘇，北京市場出現了明顯的回暖。目前北京樓市庫存也在持續走低，可售商品房住宅只有6.66萬套，相比2015年初的7.8萬套減少了1萬多套。而供應量則持續降低，進入1月供需比達到1：2。

北京市場開發商的競爭，尤其是豪宅項目開發商的競爭將更激烈，利潤也將進一步被壓縮。多數房企也紛紛表示，目前高端住宅集中入市，同質化現象嚴重，往往忽視了客戶的體驗，而造成品牌在諸多高端項目中失去了競爭優勢。

郭毅表示，面對2016年激烈的豪宅市場競爭，單價10萬元以上的豪宅項目在產品打造上都會不遺余力。如果能夠控制好總價，就可以對位多次改善人群，從而擴大豪宅項目的購房需求，使得項目取得較好的銷量。

在這種背景下，北京房地產企業將強者恒強，資本和資源為王的趨勢越來越明顯。近期，多家媒體綜合克爾而瑞機構的榜單數據顯示，首開地產以169.16億元的銷售額和64.77萬平方米的銷售面積，問鼎商品住宅金額和面積的“雙料冠軍”。此外，萬科和北京城建在2015年商品住宅的銷售大戰中，無論是金額還是面積，均分列二、三位。

《新京報》列出的一份北京房企銷售榜單顯示，前十強房企2015年的銷售總額達到1225.86億元，同比上漲10.7%。其中國企央企數量占比達到80%，銷售總額達到976.5億元。

無論從開發商到分析機構，清一色認為北京未來房價上漲動力十足，不過，過去曾出現的價量暴漲的情況確實難以再維持了。

21世紀宏觀研究院就認為，北京樓市成交不會出現顯著增量。一方面，受宅地供應下行，北京的新房供應也將在2016年繼續緊縮；另一方面，限購未松，購買力受限以及房價上漲，抬高入市門檻。再加之2015年樓市需求的集中釋放，成交也不太可能出現大幅增量。