房企“老大”之爭(zhēng)

龔小鋒

進(jìn)入2016年，房企兩千億陣營(yíng)已經(jīng)加至三個(gè)席位，百億房企達(dá)到了三位數(shù)之多。房企的規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)越來越激烈。未來，如何在地價(jià)高企的一二線城市繼續(xù)拓展，加速去庫存，同時(shí)做好多元化轉(zhuǎn)型，培育新興贏利點(diǎn)，將成為近兩年拉開差距的一大利器。

龍頭之爭(zhēng)加劇

2015年房企老大的交椅再度落到萬科手中，而萬科的銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉開了綠地和恒大的銷量。克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布的《2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜及企業(yè)公告顯示，萬科、恒大和綠地分別以2627億元、2301億元和2013億元的銷售金額位列前三。

排名前三的房企都已經(jīng)突破2000億元的銷售規(guī)模，恒大則新進(jìn)入“2000億俱樂部”，根據(jù)其公告，恒大2015年全年的合約銷售金額約為2013.4億元，較2014年全年的合約銷售金額增長(zhǎng)53.1%。恒大借此成為開發(fā)商一線陣營(yíng)中年銷售額同比漲幅最大的一家。

恒大得以沖刺2000億元，得益于2015年最后一個(gè)季度的翹尾效應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，其10、11、12月的月均銷售額分別為258億元、178.5億元和289.5億。尤其12月底，海南的超級(jí)大盤海花島貢獻(xiàn)了122億的銷售額。

相比之下，綠地則并沒有完成在2015年初喊出的2800億元的銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2301.00 億元，比去年同期減少4.4%，與坐實(shí)今年銷售頭把交椅的萬科相差309億元。

綠地今年業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，有多重因素。一名熟悉綠地的人士透露，綠地為了在2014年超越萬科，透支了2015年的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和貨值，此外，綠地引以為傲的商辦項(xiàng)目銷售也并不理想。

在兩千億房企達(dá)到三家，千億房企達(dá)到七家的背景下，百億軍團(tuán)也大幅增加。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年共有104家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2014年增加24家，銷售總額共計(jì)3.5萬億元，市場(chǎng)份額已超40%。

品牌房企的全面向好，說明隨著全國(guó)房地產(chǎn)政策的全面寬松，市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。多標(biāo)桿房企的銷售均價(jià)從去年4月份起，已經(jīng)連續(xù)上漲。富力也表示，一線城市項(xiàng)目的售價(jià)明顯恢復(fù)。

房企規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然千億級(jí)大房企似乎并不刻意強(qiáng)調(diào)規(guī)模，但實(shí)際情況是，規(guī)模越大，越容易獲得投資者的認(rèn)可，對(duì)于企業(yè)融資、新業(yè)務(wù)的研發(fā)等都有積極利好，所以2016年龍頭之爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)加劇。

并購破解拿地難

近兩年來，許多房企都制定了回歸一二線城市的戰(zhàn)略。2015年，龍湖地產(chǎn)拿下地塊20余宗，均布局于一線及領(lǐng)先二線城市。龍湖地產(chǎn)表示，未來公司將繼續(xù)聚焦一線及主流二線城市穩(wěn)步擴(kuò)張，提升對(duì)目標(biāo)城市土地市場(chǎng)的精細(xì)化研究，提高存貨的去化率水平。

在一線城市和熱點(diǎn)二線城市重點(diǎn)布局的房企，2015年表現(xiàn)基本不錯(cuò)。龍湖地產(chǎn)披露，2015年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，超額完成全年目標(biāo)，同比增長(zhǎng)11.2%，再創(chuàng)歷史新高，合同銷售面積為424.3萬平方米。

尤其在深圳市場(chǎng)，借助于房?jī)r(jià)飛漲，深圳的一批本土房企銷售額大幅上升。如深圳控股銷售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元，同比上漲116%。

不過，中指院數(shù)據(jù)顯示，部分百億房企平均布局30個(gè)熱點(diǎn)一二線城市，銷售額最高城市貢獻(xiàn)率均值達(dá)25%，過于集中的定位使其近年來始終面臨增長(zhǎng)后繼動(dòng)力不足的現(xiàn)狀。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，住宅市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)率持續(xù)下滑已成定局。千億級(jí)別房企布局更均衡，相比之下，500億級(jí)別房企押寶重點(diǎn)城市，一旦押寶失誤將面臨業(yè)績(jī)快速下滑風(fēng)險(xiǎn)。百億級(jí)別房企則有被逐漸邊緣化的趨勢(shì)。

對(duì)于未來的拿地難和地價(jià)高企的問題，不少房企近日都表示會(huì)加大并購方式拿地。“由于一二線城市地價(jià)比較高，未來泰禾會(huì)側(cè)重通過并購合作等方式拿地，加速品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)作。”泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說，如果說他有“訣竅”，那就是“在談判的時(shí)候不要在意一兩百萬，而不是在拍地舉牌時(shí)一個(gè)億一個(gè)億地加”。1月5日，融創(chuàng)中國(guó)在上海公布未來的千億目標(biāo)，計(jì)劃到2017年底，公司年銷售額突破千億，同時(shí)表示將繼續(xù)在二線城市尋找新的投資機(jī)會(huì)，并購將是公司未來獲得土地儲(chǔ)備的重要方式。

融創(chuàng)在2015年動(dòng)作不斷，5月拿下上海融綠，7月收購中渝置地成都7個(gè)項(xiàng)目，8月收購武漢美聯(lián)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司，8月底先后收購上海楓丹38%的股權(quán)和天朗位于濟(jì)南、南京、成都的6個(gè)項(xiàng)目，9月又出手重組雨潤(rùn)。

2015年融創(chuàng)新增的土地儲(chǔ)備中，超過64.4%的土地是通過并購方式取得，有意識(shí)地避開了競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地公開市場(chǎng)。截至2015年底，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備達(dá)到了4427億元，其中通過公開招拍掛獲得的土地有1576億元，通過并購獲得的有2851億元。

另一個(gè)并購動(dòng)作較大的房企，非恒大莫屬。恒大公告顯示，去年年內(nèi)已耗資400余億元收購項(xiàng)目。先后取得三江航天地產(chǎn)、中渝置地股權(quán)之后，又從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個(gè)大型項(xiàng)目。

2015年12月，恒大地產(chǎn)收購香港新世界的4個(gè)超大型項(xiàng)目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，號(hào)稱年度最大房企并購案。業(yè)內(nèi)分析指出，恒大地產(chǎn)并購的核心目的在于拿地。

多元化決勝下半場(chǎng)

2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)注定會(huì)更加復(fù)雜，無論是政策層面，還是市場(chǎng)層面、融資層面都是如此。房企通過多元化努力拓展新的贏利點(diǎn)，其中包括“互聯(lián)網(wǎng)+”、進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、做大養(yǎng)老地產(chǎn)、搭建金融平臺(tái)、挖掘家裝市場(chǎng)等。

多元化典型的如綠地，確立了大金融、大基建和大消費(fèi)三大板塊，金融方面定位“投資+投行”，意圖獲取保險(xiǎn)、證券等全牌照，基建方面主要是地鐵投資和上蓋地塊建設(shè)，消費(fèi)更是包含了進(jìn)出口商品、汽車、酒店、旅游等多個(gè)領(lǐng)域。

恒大又進(jìn)軍了保險(xiǎn)業(yè)、大健康和社區(qū)O2O，并將文化、快消等業(yè)務(wù)陸續(xù)分拆上市；萬達(dá)除了在電商和金融方面繼續(xù)前進(jìn)，更屢屢在國(guó)內(nèi)和海外企業(yè)并購，數(shù)額越來越大。

“現(xiàn)在王老板并購的動(dòng)作越來越大，上百億都不在話下，有時(shí)和某貴賓吃個(gè)午飯，一項(xiàng)百億合作就談成了。”一名接近萬達(dá)的人士表示，如今媒體也不容易見到他本人了，萬達(dá)在國(guó)際上并購動(dòng)作這么猛烈，逐漸有點(diǎn)看不懂了。

作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，萬達(dá)在2016年初向市場(chǎng)投放了一顆重磅“炸彈”：下調(diào)地產(chǎn)銷售目標(biāo)至1000億元。對(duì)于此次下調(diào)銷售目標(biāo)，萬達(dá)的解釋是，公司將繼續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)銷售將不再是公司業(yè)績(jī)未來的主要增長(zhǎng)方向。

影視和體育受到了房企們的青睞，如泰禾、世茂、保利均設(shè)立了院線；足球的火爆和冬奧會(huì)申辦成功則促使另一些企業(yè)更看好體育行業(yè)的發(fā)展，如萬達(dá)、佳兆業(yè)等。

房企對(duì)大健康的探索主要集中在醫(yī)療行業(yè)。恒大、榮盛等均成立了自己的大健康業(yè)務(wù)子公司，世紀(jì)金源則是和專注科技醫(yī)療的賽伯樂聯(lián)手，整合資源共同發(fā)展醫(yī)療事業(yè)。

不過，同策咨詢總監(jiān)張宏偉表示，不少房企通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”概念拿地之后，仍然延續(xù)原來住宅市場(chǎng)的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行出售，扮演的角色仍然是開發(fā)商，而不是持有經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型做運(yùn)營(yíng)商。

“對(duì)于大多數(shù)試圖轉(zhuǎn)型的房企來講，基本是摸著石頭過河”，張宏偉表示，這些項(xiàng)目還基本上處于市場(chǎng)培育期，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否、運(yùn)營(yíng)成功與否目前尚是未知數(shù)。

恒大集團(tuán)旗下多元產(chǎn)業(yè)在2015年也逐漸分拆上市，但多元化產(chǎn)業(yè)截至目前仍然未見盈利。不過，恒大對(duì)外仍表示對(duì)多元化業(yè)務(wù)的看好。恒大集團(tuán)總裁夏海鈞表示，未來三年公司計(jì)劃在多元化業(yè)務(wù)方面的投入分別為20億元、15億元以及10億元，并爭(zhēng)取在今年開始實(shí)現(xiàn)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的盈利和在3年后分拆上市。