關于新形勢下個人住房按揭貸款風險防范

蘇州市農村金融學會課題組

關于新形勢下個人住房按揭貸款風險防范

蘇州市農村金融學會課題組

2015年下半年起，蘇州市商品房銷售市場呈現出快速回暖、量價齊升的趨勢，商品房去庫存化周期大幅縮減。蘇州地區各家銀行適時調整房地產信貸政策，將個人住房按揭貸款作為今后一段時間的信貸投放重點。在房地產市場持續升溫的背后，個人住房按揭貸款中潛在的不穩定因素也在逐步暴露，如何防范風險、引導樓市健康可持續發展，成為各銀行關注的重點。

一、蘇州商品住宅市場和個人住房按揭貸款發展形勢分析

2015年下半年，在多項房地產利好政策和土拍效應的帶動下，蘇州樓市開啟了價格大幅上漲的局面，全市商品住宅市場全年成交面積1176.15萬平方米，同比增長42.66%，商品住宅市場成交均價12924元/平方米，同比上漲15.26%。2016年2月，蘇州商品住宅價格為16468元/平米，環比上漲9.38%，同比上漲39.53%，漲幅居全國前列。全市商品住宅需求方面，2016年1至2月商品住宅銷售面積為178.20萬平方米，同比增長109.01%；全市商品住宅供給方面，2016年1至2月商品住宅累計新批上市58.22萬平方米，同比增長68.39%。目前蘇州商品住宅市場需求大于供給的形勢非常明顯，這也是全市商品住宅價格迅速攀升的重要因素之一。2016年4月7日、8日的蘇州市2016年第二次土拍，總共推出了13宗住宅地塊，結果僅有一宗地塊成交樓面價在10000元/平方米以下，創下了蘇州土拍樓面價格的多個新紀錄。多家之前從未在蘇州拿地的大型房地產企業在本次土拍上都顯示了志在必得的決心，表明這些企業對蘇州房地產市場繼續發展的信心十分堅定，由此必將引發全國各地的一些投資客從北京、上海和深圳等國內一線城市逐步退出而轉戰蘇州。可以預計的是，在剛需加上投資需求兩方面因素驅動下，今后一段時間內蘇州商品住宅價格將維持一個穩中有升的態勢。

在全市商品住宅持續火爆的大背景下，蘇州地區多家銀行都將個人住房按揭貸款作為信貸投放的重點。2016年1至2月，全市個人住房按揭貸款新增319.21億元，同比增加208.94億元。目前，蘇州地區各家銀行法人信貸業務除了政府平臺類等貸款和科技型企業外，缺乏其他有效增長點。法人信貸業務整體增長較為乏力，個人住房按揭貸款的市場份額成為各家銀行激烈競爭的新戰場。蘇州地區多家銀行紛紛推出各項新的優惠政策，如匯豐銀行針對高端客戶推出了全市最低的貸款利率八五折優惠，郵儲銀行推出貸款利率八八折優惠，其余多家股份制銀行則提供貸款利率九折優惠，各家銀行全力搶占全市個人住房按揭貸款市場份額。

二、個人住房按揭貸款風險分析

2016年2月2日，央行和銀監會發布了《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，由于蘇州屬于不限購地區，根據通知要求，蘇州地區首套房首付比例最低可降至20%，與此同時，二套房門檻也隨之降至最低30%。這也是中國房地產市場在2006年6月1日提高首付比例門檻以來首付比例第一次降回至20%。隨著樓市利好政策的頻頻推出，蘇州全市個人住房按揭貸款業務正在蓬勃發展。但是，杠桿提高和首付比例降低的背后存在的一些隱患值得我們警惕。在房價迅速攀升、個人住房按揭貸款單筆金額和整體規模也迅速增長的情況下，部分銀行業從業人員仍認為個人住房按揭貸款風險低、風險可控，在這樣的觀念下辦理個人住房按揭貸款業務，容易導致房貸業務風險逐步暴露，影響信貸資產安全。目前個人住房按揭貸款風險主要有以下三個風險點：

一是游離于銀行個人住房按揭貸款監管體系之外的“首付貸”等強投資屬性產品近年來發展十分迅速。一些投資理財公司為購房者提供“首付貸”，進一步降低買房門檻，即所謂房貸的“場外配資”，成為推動房價泡沫不斷膨脹的主要推手之一。“首付貸”產品雖然降低了購房時的門檻，但是它提升了購房者在今后相當長的一段時間內個人和家庭的負債比例，一旦個人和家庭收入出現問題，不僅影響這些提供“首付貸”的投資理財公司自身的資產安全，也將對整個蘇州銀行業的信貸資產的安全性產生巨大的不利影響。

二是部分炒房者利用銀行調查機制和人行征信的一定滯后性，采用“多套同時做首套”等不正當的投機行為，降低了購買二套房、三套房甚至更多套房的首付比例，期望在房價快速上漲的過程中迅速拋售其中的一套甚至幾套而套利，從而實現在降低自身負債比例的同時獲得投資收益，將承受可能房價下跌的風險轉移至后來的購房者身上。還有部分炒房者利用自己親戚和朋友的多張身份證購買多套房子，這些親戚和朋友只在銀行貸款面簽時候出現，實際并不提供任何資金，全部資金都由投資客負責籌措，達到了與“多套同時做首套”同樣的降低首付比例的目的，這種狀況也值得各銀行警惕。

三是因個人住房按揭貸款相對低的融資成本和較快的審批流程，促使虛假二手房交易不斷出現。銀行法人貸款或者個人助業貸款的準入要求較高，而個人住房按揭貸款審批流程較快，貸款利率較低，部分個體經營者為了規避銀行法人貸款或者個人助業貸款的準入要求，或者為了較快獲得銀行貸款、降低融資成本，紛紛通過房產中介，與自己的親朋進行虛假二手房交易，從而在短時間內獲得銀行低利率的個人住房按揭貸款。這些個體經營者將銀行貸款投入企業生產經營、個人股票投資或用于其他投資投機行為，以期獲得短期收益，而還貸資金則來源于今后相當長一段時期內的現金流。這種做法顯然違背了銀行發放個人住房按揭貸款的目的，如果這些經營者經營或者投資、投機失敗，將導致銀行產生不良信貸資產，值得各家銀行警惕。

三、個人住房按揭貸款風險防范措施

銀行應加強對購房者首付款來源的審查，結合客戶銀行賬戶流水和支付憑證，確切掌握客戶首付款資金真實來源，一旦發現其通過房產中介、互聯網平臺、小貸公司等非銀行金融交易渠道支付首付款，一律停止該客戶辦理個人住房按揭貸款業務。

針對一手房交易，一是嚴格執行既定的樓盤準入條件，嚴格控制銀企合作關系，對存在首付分期、零首付等促銷行為的房地產開發企業，可采取中止或嚴格控制等措施，并排查合作的存量房貸；二是著重加強開發商資金來源、投向情況和樓盤銷售價格合理性調查，增加貸后現場檢查頻次，重點防范樓盤爛尾和價格虛高風險；三是切實落實“面談、面簽”要求，嚴格審核借款人是否符合準入條件，其購房和貸款行為是否真實，嚴防騙取銀行信貸優惠以及虛假按揭貸款；四是根據借款人的還款能力，合理控制貸款金額和貸款期限，控制因借款人今后的收入不足以還貸等問題而給銀行信貸資產帶來的不利影響。

針對二手房交易，嚴格審核貸款申請資料，多渠道核實房產交易背景的真實性。一是結合房產的具體地理位置，通過比較周邊房產交易價格等分析該二手房交易價格的合理性；二是了解購房者與賣房者的關系，警惕親屬之間的二手房交易行為，嚴格審核雙方的家庭、職業等背景，以及首付款支付規范性等要點；三是對“置換式貸款”等存在一定風險的房貸產品切實加大審核力度；四是對存在“房貸杠桿注水”行為的房產中介，要逐步退出或者立即中止合作。

緊跟北京、上海和深圳等國內一線大城市的步伐，嚴格區分“首購房”和“首套房”，盡可能針對不同購房實際需求而采取不同的個人住房按揭貸款政策，支持剛需、抑制投資、嚴防投機，謹防蘇州市房地產產生泡沫而給銀行信貸資產帶來的風險。

［1］王穎．個人住房按揭貸款業務存在的風險及其防范［J］．中國金融，2007，（6）：24-26.

［2］錢爭鳴，李海波，于艷萍．個人住房按揭貸款違約風險研究［J］．經濟研究，2010，（1）：143-152.

［3］丁正斌．住房按揭貸款違約風險研究理論及文獻綜述［J］．金融縱橫，2011，（7）：37-41.

（課題組成員：王昊、王虓、張興成、李巖）