淺析銀行業如何應對房地產政策風險

蘇州市農村金融學會課題組

淺析銀行業如何應對房地產政策風險

蘇州市農村金融學會課題組

2015年第四季度開始，我國商品房銷售明顯加快，房地產行業整體回暖，尤其是一線城市銷售再次出現火爆。在房地產市場蓬勃發展的勢頭下，如何控制房地產項目與按揭貸款風險，是值得深入研究探討的重要課題。

據國家統計局2016年3月公布的數據，第一季度前兩個月，商品房銷售面積同比增長28.2％，上漲速度同比增長21.7％；銷售額8577億元，提高43.6％，增速同比上升29.2％。標志著2015年以來，在政府部門調控政策疊加助力下，房地產市場逐步趨于平穩，實現軟著陸。

房地產行業具有資金高度集中的特點，項目立項需要龐大的資金支持。目前，我國房地產行業融資方式依然以銀行授信為主體，地產業的回暖在各大商業銀行的財務報表上直觀體現在撥備前利潤的增加。另一方面，住房按揭貸款漸漸成為各商業銀行轉型發展的主要業務方向。2015年，18家上市銀行個人住房貸款新增約2萬億元。房貸在銀行貸款中占比升高是銀行個人業務轉型的積極選擇，也是未來銀行個人業務發展的重要趨勢。比起海外市場40～50％的貸款占比，國內個人住房按揭貸款還有很大發展空間。

一、相關研究綜述

房地產作為國民經濟支柱產業，行業發展波動與國民經濟息息相關。關于房地產行業發展面臨的各種風險，以及風險可能給銀行信貸業務帶來的壓力，國內外學者從風險成因、風險的種類及內涵，以及風險的控制等各個方面進行過詳細的論述。

美國次貸危機以后，國內學者對于國內房地產市場的風險防范提出規范性的意見（劉延平，2009），陸軍和李劍分析了房價與銀行信貸間的聯動關系，從內外部監管以及銀行的經營角度分析了我國商業銀行的信貸管理水平（李劍，2009）。2013年《房地產項目主要風險及應對》編寫組就系統梳理了房地產項目主要環節中常見的44類風險，提綱挈領的指出“房地產行業是在國家和地方政策法規，區域發展規劃下開展的經營活動”（齊國生，2015）。2010年彭勇提出房地產風險控制首先要提高企業的政策敏感度，如何應對外在風險是避免損失的基本要求（彭勇，2010）。

2015年后政策利好明顯，分析業界普遍共識房地產市場將在不斷的政策推動下進一步發展。第一太平戴維斯市場研究部在《2015中國房地產市場回顧與2016中國房地產市場展望》中分析指出，中國政府主導的政策轉變風向是2015年房地產市場復蘇的主要因素。

房地產行業面臨的風險種類方方面面，這其中，政策的變遷往往是內外因素交互作用的起點。所以研究房地產面臨的政策風險是了解行業、分析行業風險的一個重要視角，也是避免銀行在政策變遷中處于被動的有效途徑。

公共政策是銀行信貸業務的重要導向指標，也是房地產最重要的外部影響因素。寬松的貨幣政策（如2015年）必然導致銀行房地產類信貸業務的擴張，這種項目資金與按揭的支持都會直接作用于房地產市場。此外如利率的變化，更是直接影響銀行信貸業務。了解房地產市場政策現狀以及未來政策預期，防范可能出現的風險就顯得尤為重要。

二、房地產行業的政策現狀與風險

2015年是房地產政策“井噴”的一年。兩會后，政策導向鼓勵農民購房，去庫存成為房地產行業政策核心。關于稅費、補貼等配套政策的討論也一直沒有停息。降首付、減稅費、調公積金等措施使改善需求集中釋放。“去庫存”是2015年政策主基調，穩定住房消費、支持自住和改善住房需求是房地產政策調整的主要方向。中央及地方各級政府在供應端實施“有供有限”，從源頭控制商品房供應；同時從需求端入手，降首付、降利率、減稅費、予補貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段并施，千方百計去庫存。經過一年多努力，部分城市庫存壓力雖大為緩解，但整體庫存有增無減，注定了2016年“去庫存”仍是房地產政策的核心。可以預期2016年資金面將繼續保持寬松，房貸利息抵扣個稅政策與配套戶籍制度也有望在2016年逐步試點、落實。

三、房地產市場潛在政策風險分析

鑒于房地產市場對于貨幣政策等公共政策的高度敏感性，銀行風險控制不應該一味依賴政策主導的市場繁榮。未來的房地產市場至少面對幾個方面的政策風險。

首先，貨幣政策影響到房地產融資成本、需求體現等方面，而貨幣政策的制定、執行有其獨特的周期性、工具性。這種特性在宏觀上會體現為貨幣政策導向變遷的可能。當經濟基本面變化時，貨幣政策一定會做出適當調整，而且這種調整經常是前瞻性的。四大國有銀行因其股權結構與歷史沿襲，決定其本身就是國家貨幣政策重要的一環，不可否認的一定占有政策變遷時的優勢地位。但是，作為大型國有銀行，從上至下的決策結構使政策變遷時，也不可避免的導致基層分行、支行作為信貸政策的執行者往往要面臨更加復雜困難的工作局面。例如，總行信貸政策的收緊可能直接導致進展中的房地產項目貸款無限延期，導致個人按揭收緊，客戶流失。這些都是從業者不得不謹慎對待的經營風險。貸款利率的提高會導致房地產企業融資成本上升，對于個人客戶還貸壓力也會變大。這些因素的積累都有可能帶來大規模信貸風險的出現。

其次，政策預期的落實與區域差異。2015年以來房地產市場的復蘇很大程度依賴寬松的宏觀貨幣政策。之外，對于公積金、稅制改革等利好政策的預期，也是這一輪市場爆發的重要基礎。一旦政策有所變動或者預期的利好未能落實，市場的反應可想而知。另一方面，各地房地產市場行情進一步分化。北京、上海等傳統一線城市，供不應求問題仍未得到有效緩解，甚至壓力還在加大，與此同時土地價格、建筑成本繼續攀升。三四線城市和一些大城市的新區，區域性供過于求、大量空置問題繼續存在，“空城”案例進一步增加。樓市行情進一步分化，政策的綜合性風險加大，政策研制和抉擇的難度也隨之加大。供給需求關系的改變一定會直接影響到政策層面，針對不同的市場，指導性的政策意見必有所區別，這對于商業銀行因地制宜的風控制度就提出了新的要求。

四、銀行信貸政策應對

前文基于政策變遷與積累因素分析，闡述了房地產行業發展深入依賴國家宏觀經濟政策。這種影響在供給、需求兩端共同決定了房地產市場的走向。要做到預防風險，保證收益，商業銀行應該從風險產生的源頭控制入手，完善房地產信貸業務指導政策，規范信貸業務流程等，具體建議如下：

（一）加強管理，建立健全政策分析預測機制。

及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力。在執行環節，信貸從業人員要樹立正確的職業價值導向，尤其在貸前審查貸后管理等重要環節，保證行為不出偏差；建立更高的職業道德標準，嚴格細致的職業操守是隊伍建設的有力保證。可以向美國CFA等成熟社會組織借鑒，把監督和匯報制度具體化、可操作化。

（二）加強市場創新與金融衍生品的研發。

在我國，引入住房保險制度分擔商業銀行的房地產信貸風險的討論一直在進行，之所以未能在政策層面有所體現，主要是受到現行法律制度的約束以及既得利益的再分配問題。對商業銀行來說，擔保制度或者房價保險制度在分擔風險的同時都在客觀上減少了商業銀行的可分配利潤。這在市場需求旺盛時期顯得吸引力不足，在市場低迷時期保險的門檻和成本又會進一步提高。與之相比，美國次貸危機雖然帶來不可估量的損失，但合適的金融衍生品開拓了需求從而抵消了部分成本。現階段，我國商業銀行信貸產品操作簡單，但勝在風險管控程序穩定可操作。固有思維與工作模式固然帶來了穩定的收益，也不可避免導致業務重復、單一、無可進取。應對大規模的政策變遷，現有的風控制度杯水車薪。如何在保證收益控制風險的前提下創新是擺在商業銀行決策層面前的重大考驗。

（執筆：賈瑋）