社區治理何處去？社區善治——基于社區業主維權運動的分析視角

馮意皓

(南昌大學公共管理學院，江西 南昌 330031)

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社區治理何處去？社區善治——基于社區業主維權運動的分析視角

馮意皓

(南昌大學公共管理學院，江西 南昌 330031)

摘要：城鎮化發展速度加快，社會基礎結構關系的轉型滲透其中，即建立在平等的社會交換和自由的契約基礎上，國家-市場-社會關系的重塑過程。近年來，各個城市社區管理、物業服務水平不高，開發商、物業、居委會與業主之間矛盾不斷加劇，城市社區業主維權運動不斷升級。本文致力于研究業主維權運動這一類集體行動產生的原因與動力進行分析探討，得出要建立商討式的博弈平臺、業委會的崛起、積極培育公民自治意識等來探求城鎮化過程中的社區善治問題。

關鍵詞：社區業主維權;社區善治;業主自治

1問題提出

所謂“社區善治”，即城市商品房住宅社區以全體業主為治理主體、以業主的建筑物區分所有權為法理依據、以法治-民主為機制、以業主大會和業主委員會為組織架構、以業主自主治理為中心、各相關利益方友好協作的良好的小區治理取向、治理機制和治理態勢。近年來，社區治理出現業主與物業服務企業、開發商以及業主與業主之間這三種主要矛盾，業主維權運動不斷高漲，業主被冠于“麻煩制造者”，他們圍繞住宅區內各類物業形式及社區自治權發生了諸多糾紛甚至沖突，甚至與居民委員會、街道辦事處在有關社區管理問題上也存在諸多紛爭和矛盾,城市社區業主維權日漸成為一種不可小覷的社會現象。

2社區業主維權原因及困境分析

從侵權的角度來看，一方面是指開發商與業主的矛盾，房屋質量問題是首要矛盾，多地也出現了“樓歪歪”“樓薄薄”“樓脆脆”等都是最好的例證，其次涉及的有房屋與綠地面積縮水、配套設施缺位、開發商隨意變更規劃等。再者對于房產證問題，開發商遲遲未給業主辦理房產證，因此不少業主也和開發商產生不少糾紛。第二方面是與物業服務企業的矛盾糾紛，主要就是物業管理體制落后及物業服務水平低下。業主本來要請個“管家的”物業服務企業，沒想到他竟成為了“當家的”，由此導致了很多利益糾葛。

從業主維權角度進行分析，主要涉及以下兩點：首先，居民委員會的固有缺陷。居民委員會由于受傳統社區管理體制的束縛及行政權力的擴張，還沒有達到可以脫離政府支持而獨立存在的自治程度，長期以來它實際上扮演了基層政府的“腿”和“代理人”的角色，在發揮社區自治組織功能方面存在固有的缺陷。其次，社區業主維權是業主權利意識與民主觀念逐步覺醒并轉化為現實行動的過程。商品房社區在根本上是由擁有私有房產權的業主自由聚居而成，由于其利益的一致性和同構性以及住宅社區固有的集聚特點，業主一般對社區公共問題持有相同或相似的看法和觀點，并開始具備一定的理性集體行動能力，商品房小區“利益共同體”轉變為“小區共同體”，這將在根本上對傳統的、高度行政化的社區管理模式起到解構和弱化作用，被稱為“樓道里的民主”的業主自治逐步被提上日程。

3社區善治的路徑選擇

要想真正的實現社區善治，就必須解析影響善治的各相關利益方的利益訴求以及他們彼此之間的利益關聯，小區存在著復雜的多方利益博弈關系，其中涉及政府部門-居委會、業主-業主委員會和房地產開發商-物業公司之間的利益博弈最為錯綜復雜，其中業主委員會是商品房小區中最有可能對社區居委會也即“公權利”構成挑戰的力量，加之其與業主、物業公司、開發商之間關系敏感和利益糾葛，業主委員會成為影響小區秩序的最重要因素。

根據以上論述，可通過以下幾方面來完善社區治理。

首先，構建商討式博弈平臺，通過相關利益方的交流溝通，理性協調社區中各方利益主體之間的復雜關系。要求包括居委會、街道辦在內的基層地方政府應積極滿足業主合法的新需求，營造各個相關方美美與共的局面，以服務理念而非控制為導向規范房地產市場，制定公平公正的市場競爭規則，加強招投標的制度建設和管理的科學性，嚴格房地產業和物業管理領域的行業監管，營造有序的市場交易和競爭環境，明晰房地產開發商、物業公司與業主之間的完全契約關系，從源頭上減少房產和物業糾紛的發生，并以此為契機積極培育公務人員的服務意識，積極推進服務型政府建設。

其次，公權力適時的調整。目前，社區管理依然是以公權力即居委會為中心的社區治理體制，應在完善業主委員會和居民委員會自治制度的基礎上，加強多元利益主體共同參與的社區多元治理。有必要從法律上明確業主委員會的訴訟主體資格，這也為業主維權提供法律支撐。最后，構建“一體多元”的社區治理體系,“一體多元”是指以小區全體業主為主體，全面建構業主、業主委員會、居民委員會、物業公司、街道辦事處、房產行政部門、民政部門及基層黨組織等相關利益方的多元化的友好協作型的網絡型治理體系，我們在這也稱其為“社區善治”。

4結論

善治要求有關的管理機構和管理者最大限度地協調各公民之間以及公民與政府之間的利益矛盾，以便使公共管理活動取得公民最大限度的同意和認可。社區作為“新公共空間”，在社區也應秉承公共事務自主治理的思想。因此，社區善治要積極協調業主與居委會、開發商、物業服務企業、基層政府部門等各相關利益方的利益矛盾，代表公權力的居委會讓位于代表社會權利的業委會，建立政治國家與市民社會一種新穎合作關系，最終達到業主自治，讓業主充分彰顯“公共政治人”的品性，實現社區善治的目的。

參考文獻:

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[4]楊玉圣.論小區善治面臨的主要矛盾——兼論小區公共事務治理之道，2013.

[5]俞可平.治理與善治，社會科學文獻出版社,2000.

中圖分類號:D034

文獻標志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)02-0069-01

作者簡介：馮意皓(1992-)，男，河南商丘人，南昌大學公共管理學院碩士研究生，研究方向：房地產開發與管理。