房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制研究

李含玉 何紅 沈陽工程學(xué)院

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房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制研究

李含玉 何紅 沈陽工程學(xué)院

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資金額大、回收期長等特點，因此在房地產(chǎn)投資的各個環(huán)節(jié)中，收益始終是與風(fēng)險同時存在的，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的風(fēng)險進行分析及提出相應(yīng)的治理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目 風(fēng)險 控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險是指在項目投資分析決策階段、前期階段、建設(shè)階段、租售階段及使用階段全過程中, 由于不確定因素的存在而產(chǎn)生經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素是客觀存在的, 風(fēng)險事件發(fā)生的可能性是不確定的, 風(fēng)險后果也是不確定的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的主要風(fēng)險

1.資金風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目是資金密集型的項目，從取得土地使用權(quán)開始，項目開發(fā)的每一個階段都需要投入大量資金。地價在房地產(chǎn)開發(fā)過程中是主要的資金支出項目之一。近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)熱炒，土地的價格也逐年遞增，一些城市甚至出現(xiàn)了“天價地”，因此土地的資金投入是相當巨大的。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般是在項目立項之后再進行融資，購買土地基本上依賴于自有資金的投入，而隨著市場不確定因素的增加，房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動性風(fēng)險相應(yīng)增加，隨時可能出現(xiàn)現(xiàn)金斷流，從而給項目帶來營運風(fēng)險。項目一旦進入開發(fā)階段后，首先龐大的開發(fā)資金需要量是無法通過自有資金來支撐的，勢必要通過外部籌資來滿足，也造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的負債率居高不下，目前我國的房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)負債率大多在 70% 左右，高額的負債率也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險。其次由于投資額大、投資周期長，造成資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資金流動性差、變現(xiàn)能力弱，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨財務(wù)風(fēng)險也就越大。再次國家相對緊縮的資金調(diào)控政策，使得銀行的放貸條件更加苛刻，對貸款賬戶及貸款用途的監(jiān)控也更加嚴密，這就加大了獲取項目開發(fā)貸款的風(fēng)險，一旦資金鏈斷裂，項目的開發(fā)過程將中斷，就可能導(dǎo)致“爛尾樓”。

2.項目管理風(fēng)險。項目管理風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目開發(fā)前期的決策性風(fēng)險和項目開發(fā)階段的項目成本管理風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)前期階段的決策性風(fēng)險主要是在選擇項目及立項過程中由于信息不充分而導(dǎo)致項目投資分析失誤及對復(fù)雜形勢估計不足產(chǎn)生的風(fēng)險。因為項目普遍具有一次性和不可重復(fù)性，一旦項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法彌補的，所以決策性風(fēng)險也是項目開發(fā)

前期最大的風(fēng)險。從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。項目開發(fā)階段的管理風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目成本管理風(fēng)險。由于項目開發(fā)周期長，期間的設(shè)計變更、材料市場價格波動及工程質(zhì)量優(yōu)劣，都將使成本預(yù)算與結(jié)算產(chǎn)生較大差異，使得項目的實際報酬率產(chǎn)生偏差。而不重視與設(shè)計、營銷的銜接，不注重與各部門溝通、協(xié)調(diào)，沒有全面預(yù)算的觀念，無序、交叉施工造成重復(fù)施工，也會讓項目管理失控，對預(yù)期利潤的實現(xiàn)構(gòu)成風(fēng)險。

3.納稅風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅收風(fēng)險是指納稅人沒有充分利用稅收法規(guī)或者納稅風(fēng)險規(guī)避措施失敗而付出代價的一種可能性, 是由經(jīng)濟活動環(huán)境的復(fù)雜性、多樣性，以及納稅人認識的滯后性, 對稅收法規(guī)理解的失誤等共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程從設(shè)計、建安到銷售涉及到多個稅目，涉稅金額大，其征繳方式還有對預(yù)售款進行征稅，是納稅的重要環(huán)節(jié)，稅務(wù)風(fēng)險也較大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的主要控制措施。

1.拓寬融資渠道。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量資金巨大的資金缺口是造成項目開發(fā)進展緩慢甚至錯失市場機會的決定性因素之一。針對房地產(chǎn)投資中資金鏈問題，要籌備一定的現(xiàn)金,或與多家銀行或財團建立聯(lián)盟簽訂一定額度的貸款協(xié)議，尋求多種方案以備項目急需時的資金不足，以防備出現(xiàn)現(xiàn)金短缺和資產(chǎn)流動性不足的風(fēng)險。一是對金融形勢和動態(tài)要有前瞻性意識，對未來房地產(chǎn)的“大勢”有準確的把握;二是要把融多少資金，什么時間到位及其使用時間等因素作為項目運作的先決條件全面考慮,而不能先上項目再考慮資金籌措問題。三是融資與實際使用資金相匹配?？刂曝攧?wù)風(fēng)險,建立合理的公司財務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本，解決好房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金,降低開發(fā)者在財務(wù)上的風(fēng)險。

2.加強開發(fā)項目過程管理?！胺彩骂A(yù)則立,不預(yù)則廢?！庇行У挠媱澒芾砟軒椭髽I(yè)管理者合理分配資源，注意規(guī)避運營過程中的風(fēng)險，順利達成目標。首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)通過計劃管理來控制規(guī)避運營風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)控制工期,盡早完成開發(fā)項目。因為開發(fā)項目的風(fēng)險很大程度上來源于開發(fā)周期內(nèi)外部社會經(jīng)濟條件的變化。一般來說,開發(fā)周期越長，未來社會經(jīng)濟條件變化越大,未來的形式預(yù)測越難，為了盡可能地降低風(fēng)險程度，企業(yè)應(yīng)嚴格控制工期，縮短建設(shè)時期,盡早地完成開發(fā)項目。第三，房地產(chǎn)公司應(yīng)采取措施減少某些不必要的成本支出。比如,減少貸款利息支出,可通過簽定固定利率貸款合同來實現(xiàn)；建造費用的減少，可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減少；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

3.研究稅收政策，規(guī)范財務(wù)核算。在項目開發(fā)過程中應(yīng)該關(guān)注與項目相關(guān)稅收政策的變化，根據(jù)實際情況充分收集和整理相關(guān)稅收政策及變動情況，及時更新稅務(wù)知識。在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后再做出決策。對于核算風(fēng)險可以從規(guī)范會計核算基礎(chǔ)工作著手，依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)會計賬冊，提高財務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，加強信息交流和溝通，避免因核算錯誤而導(dǎo)致多交稅。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險貫穿于項目投資決策階段、土地獲得階段、建設(shè)銷售階段、物業(yè)交付與管理階段的開發(fā)整個過程。通過對風(fēng)險的認識、識別、評估、回避轉(zhuǎn)移、控制管理,用最低的耗費最大限度地降低風(fēng)險損失和獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢，這有利于項目順利開發(fā)和公司健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]趙敏.房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析及應(yīng)對措施.現(xiàn)代商業(yè).2012（3）

[2]游灝.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理.科技資訊.2009（11）

作者簡介：李含玉（1994.10-），女，遼寧鐵嶺人，沈陽工程學(xué)院，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)，學(xué)生；何紅（1973.11-），女，遼寧新民人，碩士，沈陽工程學(xué)院，講師，研究方向：房地產(chǎn)融資。