關于房地產工程項目風險分析與投資成本控制研究

文/肖玲 江西省宜昌市青少年宮 江西宜昌 443000

關于房地產工程項目風險分析與投資成本控制研究

文/肖玲 江西省宜昌市青少年宮 江西宜昌 443000

當前，我國的房地產事業經歷了發展的繁榮期，房地產為我國經濟的發展做出了突出的貢獻。現在的經濟環境對工程項目來說可以說是雙刃劍，一方面為房地產提供了機遇，另一方面也存在著較大的風險。本文從當前房地產工程項目潛在風險出發，分析如何的規避分析，去形成完善的體系來降低投資成本，提高房地產效益。

房地產項目；風險分析；投資成本；成本控制

房地產項目屬于周期性較長的投資項目，從開始的建設到最后的銷售，延續的時間比較長，并且投資比較大，一旦外部環境發生變化，就很容易影響房地產的收入，嚴重的情況下很可能導致項目停產或者是虧損。因此對于當前的房地產工程項目來說，規避風險，做好投資成本控制是非常有必要的。

一、當前房地產項目潛在的風險對成本的影響

（一）客觀環境造成的風險

房地產項目在實施過程中受到客觀環境的影響比較大，尤其是房地產在建設初期需要的是戶外生產，因此自然天氣對房地產項目的影響是非常大的。房地產在建設過程中的工期越短，相對應的成本投資就會降低。當施工進行過程中，如果一直是惡劣的自然環境，比如說大雨、大風等天氣，就會延長房地產的施工工期，在一定程度上加大了成本。

（二）政策制度引起的風險

房地產并不是小微企業的投資，是涉及到社會民生的重要產業，尤其是現在的環境下，人民對于房地產的重視程度越來越高。房地產與國家經濟發展息息相關，但同時也必須受到國家政策的影響，因此國家政策也是房地產成本的重要因素。在政策比較支持的條件下，房地產的生產投入比較小，相對應的成本會降低，風險也會得到控制。但如果國家采取宏觀調控政策，比如說對樓盤等實行價格控制，那么房地產在銷售過程中就會存在困難，那么相對應的所需要投入的成本也會加大，增加了風險。

（三）過度競爭產生的風險

房地產項目屬于高收益項目，尤其是在現在的環境下，人們對于房子的需求還是比較高的，為房地產的發展提供了良好的環境。面對這樣的利潤誘惑，很多企業開始重視房地產投資，現在的經營房地產項目的企業數量不斷增加，在一定程度上加大了房地產的競爭壓力，良好的競爭可以促進房地產生產的良性發展，但不當的競爭也會阻礙房地產的發展。現在一些房地產企業為了獲得更高的利益，往往采取不正當的競爭手段，打破了公平競爭的平衡，同時也加大了房地產經營的風險。現在出現了很多“爛尾樓”，“鬼樓”等現象，很多都于房地產生產的競爭不當有關系。

（四）決策分析不當導致的成本風險

房地產在經營過程中有很大的不確定性，但在生產之前企業必須做好相對應的決策，在一定因素下，決策分析不當很容易造成投資風險。房地產市場受到多方面因素的影響，因此在進行決策分析時，必須考慮到方方面面的因素，如果不能全面分析原因，就容易導致決策出現失誤。比如說現在很多城市的樓盤價格浮動比較大，如果房地產公司在建設過程中預計每平方米5000元，但到最后投入銷售后，受到市場的制約，每平方米卻只能銷售4000元，這就造成了投資上一定程度的虧損，加大了成本風險。

二、房地產項目投資成本控制研究策略

房地產經營過程中存在著很多風險，如果不能合理控制這些風險，就會加大投資成本，影響整體的利益，因此在預測風險下進行投資成本控制是非常有必要的，在進行成本控制研究時，需要重視以下幾點。

（一）構建科學的衡量客觀環境體系

客觀環境是不以人力為轉移的，因此在進行房地產投資時，為了盡可能的控制成本，減少客觀環境造成的不必要的投資，就必須衡量客觀環境體系。除了常見的天氣的關注外，更主要的是對周圍環境的合理考察，比如說建筑密度，土地面積，環境最大限度，交通等方面，都需要做好科學的衡量，做好系統科學的環境衡量，才能根據這一標準制定出最合適的方案，將建筑面積，樓層高度等都控制在適當范圍，在提高了建筑密度的同時，盡可能的實現了降低成本的策略。科學的環境衡量也有利于日后的房地產銷售。

（二）結合市場需求，優化規劃檔案

房地產最終的盈利環節在于市場銷售，因此滿足市場需求是提高房地產利潤的重要方法。市場是不斷變化的，但這也是多變的市場環境為房地產的高利潤提供了條件。在進行房地產成本控制時，必須要重視到市場的變化。真正深入的去調查市場需求，而不是盲目的去進行樓盤建設，只有在結合消費者需求的前提下進行生產，才能保證最后的銷售環節有穩定的消費者。在進行市場調研的基礎上，去設計多樣的方案，從這樣方案中選取最佳方案投入使用，盡可能的實現風險管理和成本控制。

（三）公平競爭，多樣化組合資產

現在房地產經營過程中的競爭壓力也是越來越大，但任何項目都不能規避競爭帶來的風險，要想獲得競爭的勝利，就必要堅持公平競爭，按照國家的法律法規去合理的提高自身的競爭實力，保持競爭的平衡，避免由于不良競爭帶來的危害。在進行房地產經營中，要想真正意義上的控制成本，就需要做到合理的組合資產，高檔建筑區所需要的投資成本比較大，而一些平民建筑相對應的投資也會比較小，因此在進行成本控制時，可以采取資產組合的方式，投資多種類型的項目，這也可以避免單一投資造成的成本過大的情況，有效的規避風險。

（四）合理決策，提前轉嫁風險

在進行房地產建設初期，投資方必須要做好決策，結合一定的市場規律和變化來進行投資分析，要盡量的避免盲目跟風的現象，依據市場需求和政策變化來進行成本預算，利潤等核算，最終確定經營方式和目標。同時為了盡可能的減少風險，控制成本，也可以采取轉嫁風險的方式，通過向保險公司投保來降低經營風險，利用保險來減少風險，也是避免房地產建設項目中風險消費的合理方法。

結語：

房地產項目關系到現在的社會生活，在進行投資生產過程中，必須要考慮到相關的風險，盡可能的規避風險，降低投資，避免造成資源的浪費。提高風險管理，加強成本控制也可以有效保證房地產項目的可持續發展。

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［2］湯甜甜.房地產項目投資風險分析與控制研究［J］.經營管理者，2011，（12）：120.

［3］張新建.試論房地產開發項目投資決策的經濟分析與成本控制［J］.現代經濟信息，2015，（21）：227.

肖玲，女，1982年8月13日出生，土家族，籍貫湖北省巴東縣，英語教育專業畢業，大學本科學歷，現就職于宜昌市青少年宮，中級職稱，從2008年起長期從事房地產項目投資風險防范與控制研究工作。