如何降低房地產開發項目的成本

文/蔡鑫　山東鋼鐵集團房地產有限公司泰安分公司　山東泰安　271000

如何降低房地產開發項目的成本

文/蔡鑫山東鋼鐵集團房地產有限公司泰安分公司山東泰安271000

一個企業在發展過程中想要在市場競爭中長久的生存下去，首要任務就是確保自身內部成本控制的合理性，房地產業亦是如此，只有保證房地產開發成本控制合理，房地產開發企業才能夠在市場中站穩腳步。通常房地產開發成本控制主要包括了地價、資金及工程建設成本、銷售推廣成本、預備成本及住在使用專項基金等幾部分，其中地價、預備費用及住宅使用專項基金無法控制。因此，該文著重針對房地產開發項目中的資金及工程成本、銷售推廣費用等的控制進行了深入的研究分析。

房地產；成本；控制

一、資金成本的合理降低

想要將房地產開發企業的資金成本合理降低可以從縮短開發周期、資金快速回籠、減輕負債率及貸款率等幾個方向著手進行。

首先，確保資金籌集的合理性，強化對財務杠桿運用。想要保證房地產開發企業資金成本得到有效減輕，首要任務是控制好內部負債率，這就需要大力挖掘融資途徑，企業在資金籌集時可以通過銀行借貸、發行股票、債券及融資租賃等途徑進行，必須要保證資金籌集渠道的合理性。

其次，還應加快資金的回收效率，通常企業對外進行資金發放時都是以低息或無息形式為主，大規模的占用了企業資金量，所以要及時回收，這一過程中要創建行之有效的資金回收機制。

第三，房地產開發企業在進行工程項目開發建設過程中需要投入一筆龐大的資金，在執行此工作前要進行周全的考量和規劃，要嚴格遵循審批合格的撥款計劃進行，在設定的期限內按相關要求進行資金的挪動，同時要根據相關規定辦好撥付款手續，并將所有合法單據妥善保管。針對于不按要求規定進行的資金挪動現象要給予嚴格處罰和懲治。

第四，合理控制現金使用量及庫存。企業在正常運轉過程中很多地方都會用到一定數量的現金，所以，企業相關人員應結合實際情況對現金的使用及庫存進行合理控制，比如：遇到可以用支票或轉賬形式進行結算的，盡量避免不適用現金，這樣既可以確保資金安全，有能夠利用現金進行周轉增值。現金自身不具備增值性，但是可以通過現金存款、債券及短期投資等途徑達到資金增值的目的。

二、工程建設成本控制的合理性

所謂工程建設成本也就是在工程項目整個建設周期所運用到的資金費用，想要對此成本進行合理控制可以從以下幾點著手實施：

1.合理控制工程設計環節的建設項目成本

設計環節是一個工程最初的階段，同時也是最關鍵的部分，如果不能對此環節的成本進行合理的控制，將直接影響到之后工程的施工建設成本，并且對工程造價、建設進度、工程質量及使用年限都有直接性影響。通過對國際上工程設計費用了解得知，一般建設項目設計費在總投資比例中僅占百分之一的比例。可是這少數的比例卻嚴重影響著工程整體造價，所以，要合理控制工程設計環節的項目成本。

首先可以通過篩選對比確定質量最優的設計作品，并借鑒其他未被選中的作用設計要點，取長補短，更好的對設計方案進行優化完善，使選中的設計作品能夠完全符合預設的成本控制要求，從而保證工程成本控制的合理性。

其次，在設計過程中要制定一定的要求進行約束，對設計人員實施定額要求，比如：規定設計中每平方米的鋼用量、砼含量及標號等，讓設計人員有章可依，從而設計出經濟、實用的工程方案，此外還要求設計人員采用新型的技術及工藝對方案進行反復確認。

再次，對工程設計方案進行監理。在設計方案完成夠要求設計監理進行審核，針對其中存在的不足給予相應的完善對策，并讓設計人員進行無償修改，避免由于設計方案與實際工程不相符合而造成的成本浪費現象。

最后，制定懲罰獎勵機制。在開展設計工作過程中對員工進行獎懲機制的實施，告誡相關人員只要設計方案能夠確保建設成本降低便給予相應的獎勵，以此方法激勵和增強人員成本控制意識。

2.把好施工階段的成本控制關十分關鍵

（1）要加大施工現場鑒證管理力度。此項管理工作主要包括了兩個方面的管理，即鑒證的辦理和審核。施工過程中如果進行現場簽證要保證先算賬后實施，簽證前還要對工程的成本狀況及工程量進行周全分析，將成本事后控制轉變為事前控制，這樣能夠保證控制的有效性。此外，工程負責人員要不定時對施工現場進行考察，確保鑒證資料的真實可靠性，如果發現有違規不合理現象要嚴懲不貸，而且現場見證很可能會發生失實現象，所以鑒定人員要仔細判斷鑒證真假，確定是否該給與多少工程量，根據具體情況對簽證進行相應整頓。

（2）嚴格控制施工階段建設原材料、設備價格關。在進行建筑材料及設備采購時要進行招投標方式進行，對每個供應商給予的價格進行審量計算，有專業評標人員結合供應商給的價格及產品質量選擇優質的投標商合作，確保從源頭上對項目成本進行嚴格控制。

三、將項目銷售推廣費用控制在合理范圍

項目在建完成后要進行全面的銷售推廣，這一過程中需要投入一定的資金成本。銷售推廣費用主要包括廣告宣傳、推廣活動、現場包裝、樣板房制作、銷售中心及資料制定等所需要的活動費用。

對房地產開發項目的成本進行控制時一項系統性很強的工作，需要從項目一開始的規劃設計階段截止到項目投入使用、銷售完成等這一整個過程的控制，需要企業各個部門齊心協力共同完成，這樣才能夠促進房地產營銷水平的提升，收獲理想的經濟效益。

四、確保項目開發結束后評價工作的優質有效性

項目開發結束后并不意味著工作的結束，還要重視項目結束后的評價工作。這一工作內容主要有資金成本分、效益的評價，建設成本、前期費用成本、銷售策劃成本等方面的分析。通過這一項目總結成本控制的經驗，為今后實施項目開發成本控制打下一個穩固的保障。

企業之所以在不斷的持續發展，就是為了能夠通過運營獲取可觀的經濟效益。房地產開發企業想要獲取理想的經濟效益首要任務就是保證成本控制的合理有效性，因此，在項目開發過程中要依靠企業全體人員的共同努力對成本實施有效的控制，才能夠保證企業和個人獲取良好的收益。企業在長時間發展過程中結合自身實際發展情況制定有效合理的項目成本控制管理機制十分必要。