淺談房地產項目設計階段成本管理核心價值挖掘與優化實戰

文/尹春江　重慶招商依云房地產有限公司　重慶　401121

淺談房地產項目設計階段成本管理核心價值挖掘與優化實戰

文/尹春江重慶招商依云房地產有限公司重慶401121

隨著社會經濟的發展，房地產行業已從黃金時代進入白銀時代，典型的特點是競爭越來越激烈，利潤越來越薄，節約的成本就是利潤，成本管理工作更加顯得重要。項目全生命周期成本管理［1］已經成為行業共識，其中設計階段影響項目成本達70%以上，如何做好項目設計階段成本管理核心價值的挖掘，并形成行之有效的操作方法，成為房地產企業面臨的重要問題。

房地產項目；設計階段；成本管理；實戰

當前，房地產企業在設計階段成本管理上面臨的問題有：客戶定位不準確、盈利水平不明確、設計水平跟不上、成本意識不強等問題。本文將對以上問題進行分析與探討，并提出解決方法。

一、精準定位客戶群體

精準定位是房地產項目成功的關鍵，根據項目定位決定設計，并進行成本適配，并生產出針對特定客戶的特定產品。客戶分類以“首置、首改、再改”為基礎，再結合一些具體情況進行決策，例如首置房要注意總價控制；精裝房要考慮到主要客戶為自住者（非投資者）以及公司的工程質量以及采購能力。基于客戶精準定位的成本優化與控制才是一條可持續的成本管理之路。

二、清晰把握項目的盈利水平

要清晰把握項目的盈利水平，就得管理好目標成本與動態成本。目標成本方面，根據各產品業態的利潤，進行產品決策；明確成本分攤原則和方法；了解各項成本科目的設置與定義；樹立目標成本的剛性，超目標要進行追責與審批。動態成本方面：建立完整的合同臺賬，確保合同編號清晰有序；動態成本是定價的重要依據，也是影響經營結果的關鍵因素，必須嚴謹；嚴控變更，對已發生變更要及時審結。作為一名優秀的成本工程師，要有在項目前期就能預判項目成本水平及盈利水平的能力。

三、設計階段成本管理

設計階段影響項目總成本70%以上，在該階段設計部的角色為“方案中心”，成本部的角色為“數據中心”。同時，盡量用“設計階段成本管理”取代“設計優化”，前者在設計過程中進行控制，結果一步到位，而后者在已有方案基礎上進行優化，會付出時間與經濟的代價。成本工程師要具備數據化分析的能力、一錘定音的魄力以及斬釘截鐵的自信。

（一）成本對標

“標”指的是合理區間，并具有量化標準，非成本越低越好。合理區間可以參照標桿企業的指標，并結合自身企業情況確定。對標常用指標為含鋼量、砼含量、窗地比、墻地比、軟硬景比等，更細的還應包括每百米雨（污）水井數量、每100m2景觀燈數量等。同時，成本指標應具有剛性，不達指標，禁止開工。

（二）全過程設計階段成本管理

1.規劃設計階段成本管理與優化：土地價值最大化利用，如退紅線區域土地爭取設計為室外停車位；車位布置，沿外圍可布置更多車位；小區道路盡量拉直，減少鋪裝面積，促進行車安全；組團設計應充分考慮后期物業管理成本，物業參與其中；尊重原始地貌，借用原始地貌進行景觀造型及地下室設計；“滯重資產”控制，對于會所、大面積商鋪、底墅、頂墅、車位（針對不好賣區域）等價值高但不好銷售的產品，盡量少設計。

2.方案設計階段成本管理與優化：外立面選擇，根據客戶定位確定；外墻系數，優化到合理區間；外墻保溫方案要進行比選；車位設計，根據車位規劃配建數量及計數標準、銷售價格等因素，綜合選用子母車位、大小車位、機械車位等；排水系數優化，從3‰到1.5‰，對整個場地來說可以節約大量土石方；地基與基礎，計算取值應注意優化，防止過于保守；層高，住建部發布宜居層高為2.80m，針對首置產品標準層層高設計為2.80m即可，同時注意優化地下室管線及梁的布置，進而優化地下室層高。

3.初步設計階段成本優化：著重從結構選型與構件設計、景觀軟硬景比例方面進行優化。

4.施工圖設計階段成本優化：針對客戶定位，確定建造標準以后，根據“設計優化一覽表”逐項核對，每一個細小的點均不放棄優化。

（三）零浪費計劃

零浪費計劃借鑒日本豐田制造的成本管理，即杜絕一切浪費，以杜絕、減少項目開發中一切浪費為切入點，全面系統地毯式管理成本形成的過程。該計劃實施必須要有深度，如插座能用三孔的絕不用五孔，廚房門用不著反鎖功能故廚房絕不用帶反鎖功能的鎖。其操作模式為：羅列科目—分級—責任到人—公開會議集體決策。零浪費計劃值得大部分公司推廣。

（四）成本缺陷手冊

成本缺陷手冊是對項目成本管理的經驗總結，對每一個項目取其精華去其糟粕，對優秀經驗進行推廣，形成PDCA循環。

（五）圖紙審查體系

圖紙審查體系是解決變更簽證多的必要手段之一，要點在于各部門事先確定審圖重點：設計部門確保各專業圖統一；成本部對前置切入要點進行落實；項目部核實設計院是否在圖紙中加入公司標準構造做法；客服部對風險點進行評估。圖紙審查具有嚴肅性，需要公司層面進行支持。

四、責任成本

責任成本的落實以公司級的責任成本實施與獎懲辦法為依托，由成本部門根據公司規定分解成本，責任到部門及個人，并對目標成本執行情況進行獎懲［2］。

責任成本在分解、考核、責任追究方面都存在不便量化、分解不科學等問題，對團隊凝聚力有損傷，故大多數單位責任成本方法并未全面執行。責任成本的替代方法是建立標準化與成本分級體系，從源頭和制度上杜絕成本浪費。

結語：

成本管理是企業經營的安全底線，與公司現金流計劃制定息息相關，對于合作開發項目，合作方最關注的也是成本能力和盈利能力，成本管理能力是目前市場情況下提升企業競爭力的重要手段。以上關于房地產項目設計階段成本管理核心價值挖掘與優化實戰的分析，介紹了設計階段成本優化的具體措施和有效方法，一招一式，可操作性強，對大家有一定借鑒意義。同時，一個優秀的成本管理人員需要有數據、懂設計、懂工藝、有激情、有耐心、有毅力。參考文獻：

［1］ Biffi，Marie-Helene. Linking the Estimate，the Schedule and the Cost Control through a Standardized WBS［J］.AACE International Transactions，2008：1-11.

［2］魯月娟.談建筑企業工程項目成本的有效控制［J］.現代經濟信息，2011，（20）：306.