房地產企業成本控制問題的探究

文/梁麗萍　恒士鑫源（昆明）置業有限公司　云南昆明　650204

房地產企業成本控制問題的探究

文/梁麗萍恒士鑫源（昆明）置業有限公司云南昆明650204

在目前的形勢下，許多房地產企業不斷發展，競爭力逐漸增強，成本控制是房地產企業的核心，是企業生存和可持續發展的重要保證。本文通過對房地產企業成本控制問題的研究，通過分析研究企業在運營過程中的成本控制的問題，對其進行改進，主要以降低成本，增加收益，來提高自身實力，增強競爭力。

房地產企業；成本控制；問題

一、房地產企業成本控制目前存在的問題分析

1.1投資決策階段不重視成本測算，盲目上項目

我國房地產行業的發展過程非常快，發展初期地產的利潤也頗為可觀，造成很多沒有開發經驗的投資人見地就拿，沒有開發價值或者有巨大商業陷阱的項目盲目上馬。要完成一項房地產項目，事先必須要專業的成本控制人員進行嚴格的考察、分析、計算，同時再結合市場需求情況等，才能做出正確的判斷。若是在事先財務測算不合理，不能準確的估算出成本預算控制范圍以及預估風險，將會嚴重影響項目的預計利潤，造成重大投資失誤。

1.2成本控制體系不合理

不能及時的制定出合理的成本控制制度是很多房地產產業普遍存在的問題，即使有基本的成本控制方案，也是局限于關注時事階段的招采工作，其余成本只是在工程結束，財務人員統計后才有一個大致的概念，并沒有體現出成本控制的重要性。一些房地產企業在建立成本控制體系的過程中，沒有及時的劃分清楚職責權限，當出現成本太高，不能及時制定相應的解決措施進行改善，完成后的房地產項目，也沒有納入適當的實際成本控制分析。

1.3財務費用占比越來越大，甚至決定企業生死。

房地產行業與其他行業對比最大的不同，就在于在初期沒有任何進項前就需要企業投入大量的資金來拿地、繳納各種政府配套費用以及達到預售條件的工程投資。通常情況下房地產都是通過前期積累以及多種融資渠道來籌集資金。如果過多依賴融資，后續過程一旦出現任何諸如證照、工程進度等障礙不能按計劃實現銷售及回款，極易造成資金鏈斷裂。

1.4房地產企業人員素質有待提高

大多數房企沒有既懂工程、造價，又懂財務的專業人員。從項目拿地初期的諸如收購過程的法律、稅務、財務風險分析、防范，到實施階段的設計指標控制、招采階段的造價指標控制等等，需要房地產成本控制從業人員有較高的綜合性的專業技能。

二、房地產企業成本控制的具體措施

2.1建立健全房地產開發企業的全過程成本控制體系及制度

完善企業的目標成本管理理念，實行流程強控的目標成本管理體系。通過建立企業具體項目的目標成本以及實施過程中的動態成本管理，達到目標結果的可控以及動態調整的可控。同時制定完善的成本控制制度，用制度條款明確各環節具體控制目標、控制職責，形成層層審核的全方位成本控制體系。同時，應該注意的是，伴隨著市場經濟體制的快速發展，企業成本控制不僅局限于產品的生產過程，更多的是為了擴大融資成本、技術成本、資源成本、服務成本、環境恢復成本等各大成本中。

2.2注重項目決策前的項目策劃定位

決策前的項目策劃定位是一項專業性很強的工作，在項目策劃中，通過地塊研究找到項目最大價值點；通過市場調研驗證或修正最大價值點并確定項目定位；通過設計策劃把規劃設計、戶型設計、風格品質設計、景觀及綠化設計、物業設計與項目定位相結合，突出項目最大價值點，滿足項目客戶群需求；通過成本策劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價控制策略、財務成本策略、納稅策略等，把企業資源合理分配，降低成本；通過項目招標策劃，選擇最合適的合作方，選擇適合項目的設備，把設計策劃所落到實處；通過施工策劃，合理劃分項目周期和施工段，進一步落實項目實施計劃，完成項目目標分解；通過銷售策劃，把項目最大價值點向客戶群推廣，把企業文化向社會推廣。決策之前，項目定位是一項高度專業化的項目規劃，通過研究找到土地的最大價值，通過市場調研驗證或糾正最大值點，確定項目的定位；通過規劃設計、設計、質量、設計風格的公寓布局設計、景觀和綠化設計的物業和項目組合最大價值的優秀項目，以滿足客戶的需求；通過成本規劃，找到合理的融資渠道，建立項目成本控制策略、財務戰略、成本稅收策略，合理配置企業資源，降低成本；通過項目招標計劃，選擇最合適的合作伙伴。選擇合適的設備項目實施設計方案；通過施工計劃，合理劃分項目周期和施工環節，進一步落實項目實施計劃，完成項目目標分解；通過銷售計劃，將項目的最大值點到客戶群，促進企業文化社會化。

2.3注重項目實施階段的成本控制

目前一些國內的大型房企已經有各自的各項設計指標、成本指標的總結歸納及控制體系，反映控制難度較大的往往是實施階段的變更費用，有的項目的現場零星簽證、設計變更等費用甚至占到建安成本的8%左右。所以要從實施階段的各環節予以避免成本失控。首先就是要重視圖紙會審，圖紙會審是最關鍵的一次施工階段主動控制措施，建設單位要組織設計單位、施工單位、監理單位分別自審和集中會審，重點是設計方案的各專業協調，避免交叉占位等問題的發生；要注意施工平面圖與規劃批準圖的一致性，各類坐標和標高給定是否正確，小區標高與單棟樓標高的協調性，配套工程管線標高和定位是否正確。另外，可采用多次會審，及早發現并解決問題。

其次，要重視施工組織設計審核要重視施工組織設計審核。（1）看施工單位上報的施工組織設計與投標的施工組織設計的差異性，并分析原因，確定其對工程造價的影響。（2）看施工組織設計本身內容中的計劃資源用量是否合理。（3）看提出的措施是否是超常規的做法，非常規做法批準后，造價就要給予調整。（4）專項施工組織設計要做方案經濟比選優化，例如：降水方式選擇是否合理，邊坡防護措施是否需要布置鋼絲網并噴射混凝土。（5）方案確定后，批準時要注明哪些需要現場簽證確認，并要在實施過程中監督方案的落實。

最后，要注重變更和簽證的經濟性。變更和簽證是房地產項目中不可避免的，只可以通過控制減少，在項目實施過程中發生的變更和簽證要進行經濟核算。

2.4房地產項目結算階段的成本控制

很多房地產企業一直在強調事前控制，從規劃、設計方面的控制效果是較突出，但應看到的是，事后控制也同樣重要。結算階段的成本控制一般有兩種效益展現模式，一種是直接效益；一種是間接效益。其中直接效益是對于企業和施工單位的核對，要注意的是要將數目核對清楚，資料手續完善，確保無誤，間接效益也就是要利用統計分析來核算結算數據，根據差異化來對比分析，總結經驗。除了結算審計的一貫實施，層層控制最終結算成本之外，還要側重總結，竣工決算后要對整個項目做最終結算分析及對比，分析整個項目開發過程中的成本管理偏差，分析存在的不足之處，總結相關經驗，為以后的項目開發管理做準備。

結語：

綜上所述，房地產開發由于其占有資金較多、投資回收期較長和意義價值重大的特點，因此，要求在房地產整體項目施工中，一定要重視項目成本控制問題。而成本控制問題在很大程度上都是由資金決定運轉的，房地產行業就是一個隨時都需要資金作為強有力后盾的產業，特別是在國家緊縮銀根的這個時代背景下，我們更應該牢牢抓住這個機會，實現房地產企業的成本有效控制手段。

［1］蔣科萍.淺議房地產開發成本控制存在的問題及對策［J］.經濟視野，2014（22）.

［2］姚曉波.房地產開發成本控制存在的問題及對策［J］.城市建設理論研究（電子版），2014（26）.