城鄉統一土地市場制度創新及政策建議

文/王春勇　天津土地交易中心　天津　300042

城鄉統一土地市場制度創新及政策建議

文/王春勇天津土地交易中心天津300042

城鄉統一土地市場建設屬于長期性、艱巨性的工作，但我國相關基礎性制度工作十分薄弱，且城鄉統一土地市場運行與政府、集體、農戶等方面主體息息相關，其間的權益關系更是需要進一步加強，而我國城鄉統一土地市場建設中流轉農戶可持續發展還應進一步探究。本文探討了城鄉統一土地市場制度創新，并提出了實用性政策建議，為城鄉統一土地市場制度創新水平提升有著極大推動作用。

城鄉統一；土地市場；制度創新；政策建設

城鄉二元結構是隨著我國社會經濟發展而產生的，屬于一種新型體制，于二元特征背景下，城鄉土地使用權與所有權均具備各自的主體，且其彼此之間不可以自由交換，再者是城市土地均用于城市建設中，農村土地亦用于農地使用，而這兩方面用途差異則形成了不同價格體系。我國城市土地市場已發展的較為完善，但農村土地市場卻缺乏法律支持，更缺乏科學合理的行政管理工作，其間關于市場交易的土地流轉根本不能實現正常的市場交易體系。因此，探討城鄉統一土地市場制度創新及政策建議，對城鄉統一土地市場制度的進一步發展有著極大推動作用。

一、城鄉統一土地市場制度創新的重要性

我國土地市場制度體現出的是十分典型的二元特征，國內城鄉割裂的土地市場制度結構主要是土地產權城鄉二元，農村土地屬于農村集體所有，而城市土地是屬于國家，城鄉土地所有權與使用權不可以交換；再是城鄉土地用途二元，農村土地農用，城市土地是用于城市經濟建設，城鄉土地不可自由流轉；城鄉土地市場二元，農村土地市場化結構是以土地流轉、租賃、合作入股等共同開發的；城鄉土地價格亦是二元的，體系是割裂不完整的；城鄉土地規劃及管理亦是十分薄弱；加上國家土地征收制度安排造成農村土地價值被低估，國家從農民手里低價征收土地，現行的法律規定與征收耕地補償費用是根據原土地用途產值進行的賠償，且行政壟斷定價勢力會使得競標地組曲線這段。這些問題的出現，都使得城鄉統一土地市場制度創新十分重要。

二、城鄉統一土地市場制度創新政策

1.加強土地使用權能一致性

土地交易強調的是土地權利交易，而土地產權制度對現代統一土地市場建立十分重要。這時我國應加強農村土地使用權能和城市土地使用權能的統一，科學合理的確定土地產權主體，再是建立完整的土地產權體系，確保土地產權平等合理的流動。土地產權主體確立十分重要，農村集體中的所有值土地和城市國家所有制土地，其既相同也不同，這時就應確保兩者本質上的相同；且建立完整的土地產權體系，應將其升為法律，相應的法律中明確農民規定的使用期限中，其各方面工作應極具獨立性、排他性、確定性，從而確保其間各方面工作不受侵害；要強調土地產權的平等合理流動，以其流動合理性衡量社會發展效率。

2.加強法律與市場制度安排

可以法律來明確和減少轉讓的法律方面不必要的麻煩，其轉讓費用應偏低，要著眼于農村土地使用權能統一性，且對我國相應的現行法律及制度施以合理的修改，并將其重新安排。全方位分析我國的實際情況，及時修改城市土地屬于國家的憲法準則，這樣才能結束國家壟斷的征地制度，從而逐漸將征地限制于公共利益目的范圍中；且法律上明確不改變的集體土地所有權性質下，允許農村集體建設用地直接入市合法流轉；其間符合土地利用總體規劃與經過批準的建設用地，其土地實際持有者為農民或是農民代表及用地方直接展開平等的談判，根據市場法則施以土地市場交易；法律允許和鼓勵的農民應以土地入股、產權交易、租賃等方法進行開發與建設；加大發展及規范力度，積極培育農地市場流轉中介組織，從而為城鄉統一土地提供更好的服務。

3.加強稅收制度合理調節

應構建科學健全的現代土地稅收制度，有效調節土地主體利益及其行為之間的關系，根據平等交易原則，展開土地產權市場化交易，以規范科學的稅收工具展開土地市場關系與收益調節，這亦是國際上通行且十分成熟的手段。加強土地增值稅征收，并開征不動產保有稅，合理加大圈占土地、一戶多宅、一戶多房的成本，土地保有占用應盡可能低成本，土地需求亦會形成很大的壓力，這時國家就可開征不動產保有稅，以分級累進形式對此進行征收，且房地產價格應控制于相應的范圍之內，在此范圍內應實現免稅，而超過分段則應計稅；之后就是開征土地用途調節稅，嚴格調節開發商的土地開發行為。

4.加強土地市場宏觀調控

應積極堅持統一管理原則，建設項目用地應是國家、集體、個人的多元化供地，不過交易確認與審批和管理用及時統一至國土部門。要盡快制定出科學合理的全國經濟布局規劃，并嚴格實行，盡可能防止重復建設，展開嚴格的全國土地整體規劃，城市規劃和鄉村、集鎮規劃展開相應的管制，應嚴格控制農地轉為建設用地；再是展開強制締約制度及土地征收，必要時可實現依法行使；合理完善城鄉地價評估及基準地價制度，盡可能的杜絕和降低土地交易活動非公開化、非契約化問題，加強市場透明度，從而全面加深城鄉統一土地市場制度創新力度，確保我國土地市場有序發展。

5.加強農民社會保障

相關部門應全面分析我國實際情況，加強農地直接流轉離開土地農民社會保障，積極借鑒城市居民與企業構建社會保障手段，政府可強制引導加強市場化模式。法規中應明確規定，構建農民社會保證強制性，且構建農民社保基金，基金的來源可采取三、三制方式，以此合理籌集專戶儲存。農民的社會保障內容應包括農民最低生活保障與農民養老保障、農民醫療保障，以便為農民提供受教育和培訓保障；農民社會保障基金監督管理及經營應十分嚴格；從而有效確保城鄉統一土地市場制度創新有序開展。

結語：

隨著國家社會經濟的不斷發展，推動了城鄉土地市場的進一步發展，本文分析了城鄉統一土地市場制度創新的重要性，并提出了實用性城鄉統一土地市場制度創新政策，為城鄉統一土地市場制度創新水平提升有著極大推動作用。

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