試論營改增對房地產企業的影響及其應對策略

文/袁劍　濟南東拓置業有限公司　山東濟南　250031

試論營改增對房地產企業的影響及其應對策略

文/袁劍濟南東拓置業有限公司山東濟南250031

經國務院批準，自2016年5月1日起，“營改增”在建筑業、房地產業全面實施，面對這一重大變革，房地產企業如何平穩過渡，并持續健康發展成為業界亟待解決的問題，本文從房地產企業實現“營改增”的必要性出發，分析“營改增”給房地產企業帶來的一系列變化，并提出相應可操作化的解決方案。

營改增；稅負；現金流

一、房地產企業實施營改增的必要性分析

隨著市場經濟的不斷發展完善，社會分工日益細化，“兩稅并存”的現行流轉稅制存在著諸多弊端，制約著房地產企業做大做強，實施“營改增”是完善我國建筑業和房地產業流轉環節稅收制度和健全我國增值稅體系的必由之路。

（一）消除重復納稅，減輕企業負擔

在營業稅下，房地產企業以其取得的營業額征收營業稅，稅前工程造價為含稅價格，而且流轉環節越多，總稅額越大，在一定程度上加重了房地產企業的負擔。在增值稅體制下，以房地產企業實現的增值額征收增值稅，工程造價中的稅金僅指增值稅中的銷項稅額，進項稅額不進入工程造價，且土地價款可以從銷售額中扣除，避免重復納稅，減輕企業負擔。

（二）實現稅制統一，保障抵扣鏈條完整

營改增實施后，從整個生產流通過程一直到最終消費者全面實現增值稅環環相扣。在整個鏈條中，當前環節的進項稅來自前一環節的銷項稅，而下一環節的進項稅又來自當前環節的銷項稅，環環相扣，整個鏈條完備而流暢。在增值稅下，總稅額恒等于最后一個環節的銷項稅額，總稅額與流轉次數無關，從而提高了房地產業利潤水平，進而增強其市場活力。

（三）建立了相互制約的關系，有效避免偷稅漏稅

營改增實施后，對增值稅實行憑票抵扣，形成購買方和銷售方環環相扣的進項抵扣機制。在納稅人之間建立起相互制約相互監督的關系，有利于稅務機關的日常管理，減少征管和監控成本，有助于房地產業稅收監管，維護建筑業、房地產市場秩序，保障國家稅收。

二、“營改增”后房地產企業面臨的一系列變化

從長遠來看，“營改增”在建筑業、房地產業的實施能夠減輕企業負擔，促使房地產企業由粗方式發展向精細化發展邁進，在一定程度上提升房地產企業的管理水平，有利于房地產企業做大做強深化發展；但就目前而言，房地產企業實施“營改增”需要注意以下幾個方面的變化：

（一）“營改增”后房地產企業在工程造價和稅金計算方面出現重大變化

營改增實施后，為了確保各項費用水平營改增前后沒有顯著變化，房地產企業在工程造價和稅金的計算方面也做了重大的調整。增值稅體制下的工程造價，實現價稅分離，稅前造價中的各項費用如材料費，施工機具費、管理費以及規費均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，其中企業管理費、規費等費用項目的組成進行了微調，將城市維護建設稅、教育費附加以及地方教育費附加從稅金移入到企業管理費中，同時環境保護費、文明施工費、臨時設施費由措施費移入規費。工程造價等于稅前造價乘以（1+11%）計算得出。其中稅金計稅基數僅為銷項稅額，不包括進項稅額。

（二）“營改增”后房地產企業在稅負方面的變化

營改增后，房地產企業由繳納5%的營業稅改為繳納11%的增值稅，從表面看稅率由5%上升到11%，企業稅負增加了。但是從增值稅征稅過程來看，稅負是不會增加的。因為土地價款可以從銷售額中扣除，且部分進項稅額在具有滿足稅法要求的可抵扣憑證的條件下，可用來抵扣銷項稅額。房地產企業只要獲得足夠多的可抵扣進項稅憑證就可以維持現有稅負水平不變，甚至降低稅負。另外從稅負轉嫁的角度看，房地產企業作為開發商，無論是對于上游的施工企業還是對于下游的購買者而言都具有較強的議價能力。

三、“營改增”后房地產企業的應對策略

面對房地產企業實施“營改增”后發生的一系列變化，筆者認為應該從以下幾個方面著手才能因勢利導，幫助房地產企業平穩過渡，實現房地產企業的持續發展。

（一）加大培訓力度，提高相關人員的業務水平

“營改增”在房地產企業的實施，對房地產企業各方面產生了重大影響，企業必須提高認識，加強宣傳培訓力度，通過專題講座、培訓、自學加考評等方式對企業員工尤其是工程造價人員、采購人員、財務人員等進行培訓，對于工程造價人員的培訓主要集中在增值稅前后工程造價、稅金的計算的變化方面。對采購人員的培訓主要集中在對增值稅專用發票的索取、識別等方面。財務人員的培訓集中在增值稅的計算、抵扣、繳納以及新老項目計稅方法的選擇，視同銷售行為的稅務處理等。為了保證“營改增”在房地產企業的順利實施，除了加強對上述人員的宣傳培訓外，有條件的企業可以單獨設置增值稅發票管理專員，專門負責增值稅發票的收集、識別、整理等業務。

（二）加強企業資金管理

“營改增”后隨著按合同進度款結算思想的落實，以及根據預售收入進行增值稅的預繳，房地產企業將面臨大額資金需求，進而引發房地產企業資金短缺，為了應對這一困境，房地產企業必須加強企業資金管理，準確預測項目期各年的現金流量，合理籌集資金支付工程進度款，并獲取相應進項稅額。由于當期產生的銷項稅額不能結轉到下一期，必須在當期完成繳稅，而當期尚未抵扣完成的進項，可以結轉到下一周期，為此建議房地產企業在同施工企業簽訂合同時可以約定提高工程預付款的支付比例，以及“先開票后付款”的原則，以便在延遲付款的情況下，及時獲取大量進項稅額發票，減少進項抵留，降低企業成本。

（三）轉變經營模式，調整房地產開發項目

“營改增”對于房地產企業的影響不僅體現在稅負方面，更體現在對企業經營模式、管理水平的要求上，我國房地產企業粗方式發展階段已經過去，為了在激烈的市場競爭中占據有利地位，房地產企業必須將重點由外部轉移到企業內部管理上，強化項目管理制度，實施精細化管理，調整企業經營模式，由單一的毛坯房開發向高品質的精裝修房產以及優質的配套服務邁進，努力提升企業的核心競爭力，實現產品優化升級。

［1］周曉靜，劉婷.“營改增”對建筑業稅負影響及政策建議的研究［J］.中國集體經濟，2016.1.

［2］何廣濤.對建筑業“營改增”若干關鍵問題的研究［J］.建筑經濟，2015（01）.