房地產發展中養老產業規劃與發展探討

文/張慧、丁初敏　日照市規劃設計研究院　山東日照　276826

文/王超　日照市公路管理局工程處　山東日照　276826

房地產發展中養老產業規劃與發展探討

文/張慧、丁初敏日照市規劃設計研究院山東日照276826

文/王超日照市公路管理局工程處山東日照276826

隨著社會老齡化的不斷加深，我國也建立起了與之相適應的社會養老服務體系，在黨十七大中就曾明確的提出要優先發展社會養老服務，在這一背景下，城市房地產在發展過程中，也針對養老產業進行了適當的規劃和發展。而本文主要對房地產發展中養老產業的規劃與發展進行了探討。

房地產；養老產業；規劃與發展

房地產發展中的養老產業可以將其稱之為養老地產，是企業盈利型的老年住宅，其作為新興的房地產，經營方式較為立體，而住宅主要的基礎就是為了養老，所以，其周邊的配套設施較為齊全。就目前而言，養老地產是我國實現社會化養老的有效載體以及思想形式，在一定程度上推動了我國養老產業的發展。在這一背景下，筆者主要對養老產業經營模式類型以及規劃與發展進行了以下的分析。

1、房地產發展中養老產業經營模式類型

養老產業在經營過程中，其經濟來源主要體現在對客戶的定位、專業服務能力、政策優惠補貼等方面上的處理上，其或缺經濟來源的模式具有一定的內涵，如果將其按照盈利模式進行分類，其主要可以分為以下幾種：（1）第一種屬于全部出售模式，這種模式下主要包括養老概念住宅以及相關的配套設施。這種模式下主要是以老年住宅作為概念，然后將房屋的產權進行出售，并且其周邊還會有相應的配套設施。例如，較為典型的東方太陽城。（2）第二種屬于銷售+持有模式，這種模式下主要包括養老概念住宅以及養老地產。其主要是以住宅銷售以及嵌入式老年公寓等養老配套設施持有運營相結合在一起。例如，北京太陽城。（3）第三種屬于會員制管理模式，這種模式下主要是進行 會籍銷售，其主要采用的管理模式就是會員制的，然后將長期或者是短期的會員卡進行銷售，可以將其稱之為變相的銷售+持有模式［1］。例如，上海親和源老年社區。（4）第四章屬于只租不售模式，這種模式下，醫療健康社區都持有運營，其對客戶會區別對待，在收取租金的時候也不是一樣的。例如，燕達國際健康城。

2、房地產發展中養老產業規劃與發展

我國老齡化趨勢越來越嚴重，這也在一定程度上顯示出了養老產業發展的潛力，但是，要如何才能更好地將其發展開來呢？針對這一問題，筆者也提出了以下幾點意見：

2.1加大對初級發展階段房地產養老產業的研究

就目前而言，我國養老地產還是存在著一些問題，其主要就表現在以下幾點：（1）房地產養老產業規模較小，產業鏈的整合度不夠高；（2）房地產養老產業普遍都沒有開發全過程的經驗，并且產業標準也不夠完善；（3）房地產養老產業居住功能較為單一，配套養老設施以及專業服務能力都還有著較大的發展空間；（4）在經營過程中，對于市場地位不夠清晰，并且對于客戶群也沒有明確的細分；（5）房地產養老產業所涉及的養老醫保以及相關的財稅政策還不能有效地進行對接［2］。總而言之，房地產養老產業作為現代服務行業中的一種融合復合地產，還是需要加大對初級發展階段房地產養老產業的研究，以此來促進其發展。

2.2確保房地產養老產業的系統性以及復合性

房地產養老產業主要的特征就是產業的系統性以及業態的復合性，因此，開發商在對其進行經營的過程中，應該滿足相應的基礎條件，我們可以從房地產養老產業經營難易程度以及護理介入、綜合經營等角度進行具體的分析。按照經營難易程度，開發商可以從難到易將其分為：臨終關懷設施—醫院—福利養老院——托老所—嵌入式養老住宅—康復中心—養老公寓、養老服務中心、養老咨詢—兩代居—老年綜合社區。如果按照護理介入要求，可以將其從低到高分為：養老咨詢中心—兩代居—托老所—嵌入式養老住宅—短期入住—養老公寓—福利養老院—養老服務中心—康復中心—醫院—老年綜合社區—臨終關懷設施。若果從綜合經營角度來看，經營商需要考慮到以下幾點，分別是獲取土地的方式、獲取土地的成本、獲取資金的能力、獲取資金的成本等各個方面，然后將其進行有效的融合，將其發展成為有效并且可復制的商業模式。

2.3房地產養老產業應該追求社會和商業價值的平衡

房地產養老產業基本屬性主要包括社會福利、市場化經營、商業投資等性質，在這一屬性下，相關企業除了要追求相應的商業價值以外，還需要承擔相應的社會責任，只有承擔了一定的社會責任，在土地獲取以及相關配套政策上才能獲得政府的支持，也只有這樣才能在在市場中占據一席之地，從而才能將社會和商業兩者之間的價值進行平衡處理［3］。因此，相關企業在運營過程中，應該將自身的綜合優勢發揮出來，為了更好地滿足社會需求，可以提供中高端房地產養老產業服務，然后在經營過程中創新房地產養老產業金融化發展的模式，之后則可以為政府中低端養老服務輸出相應的管理體系以及服務標準。

2.4創新房地產養老產業盈利以及發展模式

我國房地產養老產業雖然相比較于之前有了較大的發展，但是沒有大規模開發或者是運營成功的案例，也并沒有一個較為成功的盈利、發展模式可以使用，這不僅是因為房地產養老產業處于初期發展階段，也是因為其開發投資主體較為單一。因此，房地產養老產業要想得到更好地發展，可以借鑒國外較為成功有效的運營管理模式，例如，日本長生集團、美國城堡投資、美國假日老年公寓集團等企業的運營管理模式。將房地產養老產業各個環節進行金融化，以此來對養老設施以及相關服務進行整合，從而就能更好地推動養老服務的社會化發展。總而言之，房地產養老產業要想得到發展，就需要為社會提供品質較高的養老地產以及相關服務，盡可能的形成一種較為正確且適合社會發展的盈利、發展模式，盡可能將其發展成為房地產養老產業金融化模式。

結語：

綜上所述，要想更好地發展房地產養老產業，不僅需要政府制定出相應的政策和戰略，還需要加強對房地產養老產業的規劃，制定出正確的經營管理模式，完善相應的配套設施，創新房地產養老產業盈利以及發展模式，以此來促進房地產養老產業的發展。

［1］李劍彬.探析養生養老產業的設計與運營［D］.云南財經大學，2015，36（07）：107-108.

［2］翟鵬成.中國養老地產業發展模式研究［D］.重慶大學，2013，17（9）：24-25.

［3］李敏.城市規劃與建設過程中養老產業規劃與發展探討［J］.城市建設理論研究：電子版，2012，47（15）：74-75.