淺談房地產會計核算的業務處理

張健

本文作者以會計業務處理中的納稅為例，就房地產開發企業會計核算的特點及現狀進行分析，并提出房地產開發會計核算的相關措施，以供借鑒及參考。

房地產/會計核算/完善/措施

現階段，隨著經濟水平的不斷提高，人們的生活質量及生活水平隨之也得到了大幅度提升，住房問題受到尤為廣泛的關注。借此機會房地產行業迅猛發展，而且其擴張速度更是讓人不禁咋舌，其會計核算工作已成為房地產業中至關重要的部分。房地產具有自身的特殊性，從而導致會計核算工作也存在特殊性。因此，隨著市場經濟的快速發展，房地產會計核算過程中出現了一系列問題。同時市場經濟也對各行各業提出了更高的要求，因此如何確保房地產會計核算工作的順利進行就顯得尤為重要，其不僅為企業管理者提供了有效的借鑒信息，而且還有效的推動了房地產行業的健康發展。

一、房地產行業會計業務處理中存在的問題

（一）會計準則和稅收法規中存在收入確認差異

會計準則和稅收法規中收入的確認方式主要表現在以下兩點：（1）企業的預售銷售。在獲取房地產預售許可證后，房地產企業就可以預售上市，其銷售所得按其性質可分為預收款和暫收款，是不確認收入的。待辦完交接手續后，才能完成收入確認，并且通過“預收賬款”直接轉到“主營業務收入”中。稅法上一般把預收款設定為“預售收入”，然后依據預售毛利率來算出預交所得稅；（2）企業的按揭銷售，只有在開發商賬戶上收到銀行轉來的按揭款時會計才確認收入。在稅法中的相關規定，則是在收到首付款之后開始確認實現的收入，然后需要到銀行去辦理按揭貸款并于轉賬日開始確認收入余款。

（二）附屬設施收入間的核算處理問題

企業并沒有將地下室、停車位以及銷售閣樓等附屬設施算到總收入之中；沒收客戶購房放棄的訂購金、違約金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費、采光費和宣傳費等費用的收取未計收入。

（三）產品開發中存在的收入核算問題

將本企業自主研發的產品用于獎勵、捐贈、贊助、職工福利、分配給投資者或企業股東等，都沒有納稅申報；在舊城改造過程中，給予搬遷戶的補償房面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到完工后的收入中，影響了企業預售款的及時結轉。

（四）房地產企業在成本費用上存在的收入核算問題

成本劃分不明確，實行成本配比結轉。產品開發成本與期間費用的計算不夠規范，尚未完成竣工驗收的商品并入營業成本，沒有將土地成本、基礎設施費、建筑安裝工程費等分攤到獨立核算的企業配套設施中。期間費用的列支范圍的擴大，導致計稅的所得額不符合標準。有些企業會把預售款當作招待費、廣告費和業務宣傳費的計算基數，并將其算入企業的管理費用；工程竣工之前的開發產品借款利息，也計算到了當期損益之中。企業的各類明細核算科目未按照開發產品的對象進行設置。

違規發票入賬：經過涂改、已經作廢或是自行填開的發票等均屬于違規發票；開發成本沒有嚴格依據“工程結算單據”進行結算的，卻是依據合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的自用、提前列支以及有償轉讓的設施未進行單獨成本核算，而將其直接計入企業的主營業務成本。

二、完善房地產行業會計業務處理的有效措施

（一）加強房地產企業的票據管理

房地產企業應當強化票據管理，完善票據的領用制度，以此完善納稅業務處理。如：預收房款收據以及代收的各種集資款等房地產開發企業對外使用的收據，應當視其為發票對其進行管理，完善票據的領用存的制度，方便相關部門的檢查。同時還要嚴格按照預收款預繳制度，定期繳納稅款。

（二）嚴格執行相關規章制度，以確保稅款到位

相關部門要嚴格按照國家的相關規范和標準，對所得收入按照制定的計算標準進行計算，其中要扣除一定的費用，同時也要計入納稅所得，當完成產品開發結算計稅成本后才可以對其進行適當的調節，以確保稅收款及時到位。

（三）健全和完善房地產企業的收入核算流程

1、明確企業核算范圍

目前，房地產的銷售收入主要包括銷售商品房所得的收入、自行開發房地產的銷售所得、土地轉讓所得的收入以及配套設施的銷售所得。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產的開發按合同內容進行的就屬于自行開發的房地產項目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產。此外，舊城改造過程中所交納房產安置權款、周轉房的出售、超出面積的房產款等也應該包括在“銷售收入”的核算范圍內。而自用房產應該算作固定資產進行核算。

2、正確采納收入確認規范和標準

在進行房地產商品銷售過程中，一般需要簽署交付房款、房產預售合同等，然后還要完成驗收合格的工程、房產銷售合同、交付買方驗收并進行產權過戶等程序，在房地產開發產品完成竣工驗收的前后進行合同的簽訂，該合同從一定意義上來講僅屬于合約的一種，買方認可驗收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權上具有的風險與報酬，不管款項是否已經完成收付，都不滿足房地產開發商的確認收入條件。在辦好移交手續、進行開發產品竣工驗收之前，房地產預售款只能進行預收或暫收款處理，不作收入確認。僅當客戶與企業簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續；當客戶確認了房屋的結構、面積和付款方式之后，移交手續也就隨之完成。在計量收入金額時，可進行銷售收入確認，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以由預售賬款劃入主營業務收入。

（四）加強房地產企業預售流轉稅費核算

在預售過程中，由于開發產品尚未完成，房地產開發企業得到的價款，不符合相關收入確認的條件，所以其不可計入收入，屬于預售房地產款，暫時記入“預收賬款”科目；當開發產品竣工驗收并與用戶辦理移交手續后，才能夠實現房地產銷售收入，其“預收賬款”也就變成了“主營業務收入”。 在進行納稅申報時，房地產企業一般會貸記“應交稅費——應交營業稅”科目，借記“應交稅費——預交營業稅（印花稅、城建稅等）”科目；經過相關收入確認之后，再轉出部分稅費，貸記“應交稅費——預交營業稅”科目，借記“營業稅金”科目，同時對報表項目進行系統性分析，這樣可以更好的實現稅費與收入的配比，反映企業的經營情況。

（五）房地產企業具有特殊性，可以適當增補信息披露政策

1、增加土地信息資料，確保使用者能夠全面了解房地產企業的開發規模和能力

土地成本在房地產開發成本中占據一定的比例，因此房地產企業要想獲得更好的發展，就需要土地的成本和土地的儲備狀況進行全面定位。部分企業獲得了成本較低的土地，從而導致他們在市場競爭中獲得較大的優勢，也具備了較大的發展空間和利潤，此時就要求房地產開發企業為投資者提供詳細的未來發展趨勢，使他們能夠對企業信息有個全方位的把握，從而產生較高的投資價值。因此在房地產開發企業公布的財務報告中加入土地儲備量和成本信息是非常有必要的，這些信息不僅能夠準確定位企業未來的發展趨勢，而且還能對市場有個準確的評估，推動企業更好、更快的發展。

2、對于不同的項目要揭露和獲取不同項目現金流信息

在進行房地產企業財務報告階段，每個分項目都需要揭露現金流量的附加信息，并將其詳細的陳列在附注中。此過程中，最好以企業每一個分項目為單位，列出在開發經營過程中每個分項目的現金流向，其中主要包括采購工程所需物資資金、每一筆銷售收到的現金以及支付給工人的工資等，從而確?，F金流向信息的有效性。

三、結束語

總而言之，新時期我國房地產市場和房地產開發企業都需要不斷的改進和完善，但是在房地產企業的會計核算中出現了一系列問題和缺陷，嚴重阻礙了房地產企業的發展。此時，就要求相關部門根據市場發展規律，不斷補充和完善管理制度，以確保會計核算的準確性，從而促進房地產企業的良性發展。