民事糾紛抑或詐騙：冒充屋主身份買賣房屋的定性

蘇 理

（廣西壯族自治區平樂縣人民檢察院 廣西 桂林 542400）

民事糾紛抑或詐騙：冒充屋主身份買賣房屋的定性

蘇 理

（廣西壯族自治區平樂縣人民檢察院 廣西 桂林 542400）

一、基本案情

2012年10月，盛某在平樂縣二塘鎮以35萬元人民幣向尹某購得尹某的房屋一棟，但一直未進行過戶登記。2014年10月，盛某因資金周轉需要欲將該房屋轉賣，并在房屋的門上貼上房屋轉讓字樣，留下了自己的手機號碼。不久因該轉讓廣告損壞，住在該房屋隔壁的黃某向盛某提議幫盛某做一張大的轉讓廣告。黃某在轉讓廣告上擅自加上了自己的手機號碼，事后取得了盛某的同意。黃某還得知了盛某賣房的底價是40萬元人民幣。2015年年底，毛某撥打了房屋轉讓廣告上黃某的電話，與黃某商談購買該房屋的事情。黃某自稱是該房屋的房主，并用合法持有該房屋鑰匙打開了大門讓毛某看房。毛某滿意后與黃某商談房價，后雙方一致同意以44.9萬元成交。黃某又以房主的身份與毛某簽訂了房屋轉讓協議，并取得了毛某預付了6萬元定金。黃某拿到定金不久即告知盛某，有人想購買她的房屋，還將6萬元定金中的5萬元交付盛某，告知盛某余下房款將于 2015年4月付完。同時，黃某以要計算過戶費用為由騙得了盛某的房產證，交與毛某查看。毛某確定有房產證后，與黃某商定交足 35萬元房款后辦理房屋過戶手續。之后，毛某陸續將購房款共計 34萬元交付給了黃某。黃某拿到這些購房款后再沒有交給盛某，而是全部用于自己投資及借與他人。2015年5月，盛某聯系不到黃某，到其欲轉讓的房屋查看，發現已被毛某入住，隨即案發。

二、意見分歧

本案在審查過程中，對黃某的行為定性存在兩種意見：

一種意見認定黃某冒充房屋主人的身份，向毛某出售該房屋，騙得了毛某的購房款20余萬元，黃某的的行為已構成詐騙犯罪。

另一種意見認定，黃某代盛某出售房屋的行為得到了盛某一定程度上的認可，具有一定的代理性質，其收到毛某支付的購房款而未全部交與盛某，性質上是一種民事糾紛。

三、案件分析

筆者同意第二種意見。本案定性的關鍵在于區別發生在民事活動領域的詐騙犯罪與民事糾紛。

（一）詐騙犯罪的認定

詐騙罪，是指以非法占有為目的，采用虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取數額較大的公私財物的行為。

詐騙罪具有以下四個犯罪構成特征：

1.本罪侵犯的客體是公私財產所有權。有些犯罪活動，雖然也使用某些欺騙手段，甚至也追求某些非法經濟利益，但其侵犯的客體不是或者不限于公私財產所有權。所以，不構成詐騙罪。詐騙罪侵犯的對象，僅限于國家、集體或個人的財物，而不是騙取其他非法利益。

2.本罪在客觀方面表現為使用欺詐方法，騙取數額較大的公私財物。欺詐行為使對方產生錯誤認識，對方產生錯誤認識是行為人的欺詐行為所致，即使對方在判斷上有一定的錯誤，也不妨礙欺詐行為的成立。根據刑法規定，詐騙公私財物數額較大的，才構成犯罪。

3.本罪的主體是一般主體，凡達到法定刑事責任年齡、具有刑事責任能力的自然人均能構成本罪。

4.本罪在主觀方面表現為直接故意，并且具有非法占有公私財物的目的。

回到本案中，第一種意見認定黃某的行為構成詐騙犯罪的理由是：

針對購房人毛某，在沒有真正的房主盛某的委托下，黃某冒充了房主的身份與毛某洽談轉讓事宜、簽訂轉讓協議，是詐騙犯罪中的“虛構事實、隱瞞真相”。毛某從最先的房屋轉讓廣告上聯系到黃某，之后黃某能打開該房屋的大門讓毛某參觀，最后還能拿出房屋的房產證等證件，毛某已經完全相信黃某就是真正的房屋主人。此時毛某已經陷入了詐騙犯罪構成中的“錯誤的認識”。毛某在基于認為黃某即為真正的房主這種“錯誤的認識”的基礎上，將購房款交付給了黃某，即為基于錯誤的認識而主動將財物交付給他人。在盛某不認可該轉讓行為的情況下，毛某不能取得房屋的房產證，即毛某將購房款交付給黃某后給自己造成了物質上的損失。因此，黃某采取了虛構事實、隱瞞真相的方法，騙取了毛某的錢財且數額巨大，其行為構成了詐騙犯罪。

（二）民事糾紛的認定

結合詐騙犯罪的構成特征，黃某的行為看似比較符合詐騙犯罪的構成特征，但其中還有一些細節是這一觀點沒有關注到的。在分析這些案件細節前，我們再來看一看什么是民事糾紛。民事糾紛有以下幾個特點：

民事糾紛主體之間法律地位平等。民事糾紛的內容是對民事權利義務的爭議。民事糾紛的可處分性。

再回到案件事實當中來，我們可以看到，認為黃某構成詐騙犯罪的觀點只是將黃某與毛某的法律關系單獨截取出來進行分析，沒有關注到黃某在整個行為過程中也有與房屋主人盛某有多處聯系，而這些聯系恰恰讓黃某的行為發生了本質的變化，由詐騙犯罪轉變成了民事糾紛。具體而言：

1.黃某在盛某的房屋轉讓廣告上加入自己的手機號碼得到了盛某的事后同意。盛某平常不在該轉讓房屋居住，黃某則居住在該房屋的隔壁。黃某在廣告中加入自己的手機號，便于看房人看房，有利于盛某房屋順利轉讓。盛某對此在事后表示了同意。因此，盛某完全能預想到有買此房意愿的人會聯系黃某。

2.黃某在毛某打算購買此房屋后，與毛某進行洽談，以不低于盛某最低價的前提下與毛某達成房屋的轉讓協議，并收取毛某預付的6萬元定金。不久后黃某即告知了盛某有人準備購買此房，還將其中5萬元定金轉交給了盛某。盛某此時已經知道有人通過黃某打算購買其房屋，對于黃某擅自收取對方的定金，盛某也沒有提出異議。而另一方面，在本案中盛某對于這個“中介”所作的接待購房人、收取購房人購房定金的行為也完全表示了默許。雖然，黃某在背著盛某的情況下與毛某簽訂了所謂的“轉讓協議”，但其實只要黃某賣出的房價沒有低于盛某所要求的底價，盛某是不會反對的。因此，黃某這個冒充房主與毛某簽訂轉讓協議的事實，根本上沒有違背盛某的意愿。

3.黃某在轉交定金給盛某后，已告知盛某購房的余款會在2015年4月付完。此時的盛某也完全能預想到，黃某能代其收取購房人定金，自然也會代其收取購房人的余下購房款。在這種情況下，盛某并未向黃某表示出不能讓黃某代收余下購房款的意思。因此，黃某代收毛某交付的余下購房款，也應理解為得到了盛某的默許，黃某的行為也是合法的。

綜上，黃某在未取得盛某明確授權的前提下，“私自”將盛某的房屋轉讓給毛某，其實是取得了盛某的同意（默許），黃某的行為應當認定為房屋轉讓的“中介”行為。在此過程中，發生的相關財產糾紛，本質上是一種民事糾紛，應當通過民事途徑來解決。