開放小區實現的現行法路徑

劉　杰　劉襄楠

河北大學政法學院，河北　保定　071000

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開放小區實現的現行法路徑

劉杰*劉襄楠*

河北大學政法學院，河北保定071000

《中共中央、國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出要推廣“街區制”，旨在“實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。”該意見對于緩解現有交通擁堵，推動城市規劃合理布局，促進城市向“開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和睦”的方向發展有積極的促進作用。但是該意見的實現需要在現有的法律制度框架內逐步推進，只有這樣才能把依法治國的大政方針一以貫之。

開放小區；交通路網；建設用地使用權；征收補償

一、實現開放小區所面臨的困境和應考慮的問題

(一)業主的建筑物區分所有權以外部分的法律分析

在我國現有的法律規定下，住宅小區的業主對該小區有兩部分權利，即業主對小區內的住宅或經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的部分的共有部分享有共有和共同管理的權利。小區占用范圍內的建設用地使用權各業主共同享有，而住宅或者經營性用房占地范圍內的建設用地顯然并不包括在開放小區的規劃之列。該意見的規劃范圍主要包括住宅或經營性用房占地之外小區范圍以內的建設用地使用權、該建設用地上面的用于服務業主的建筑物或構筑物、道路、綠地以及其他公共建筑或公共設施，這些是開放小區制度所涉及的部分。

根據《物權法》的相關規定，住宅或經營性用房占地之外小區范圍以內的建設用地，國家對該部分享有所有權，國家通過有償的方式出讓給開發商，等小區建成以后，業主再從開發商手中購買過來，此時該建設用地使用權歸業主共有。而該建設區劃范圍內的綠地(除法律規定屬于公共綠地或者屬于個人私有的以外)、道路(除法律規定屬于城市公共道路以外)、公共建筑或公共設施歸業主共有。

單位大院由于是基于公共利益及相關法律的規定其院內的建設用地屬于劃撥土地，因此國家可基于政策考慮無償收回其辦公大樓及其占用范圍內的建設用地以外的部分，但也不能搞一刀切，比如軍隊、中小學等具有優先利益值得保護的大院，能不能也實行開放小區還值得考量。而對于一般住宅小區來講，由于業主在買房的時候對該共有部分已經付費，因此政府在實施開放小區制度的過程中也應當將其考慮在內。

(二)實施開放小區以后將面對的問題

1.首先面臨的就是安全隱患

目前為止，我們國家各小區實行的是門禁制度，在小區門口大多有保安負責查驗，盡管不能完全做到使小區得到安全，但至少有一定的作用。尤其在晚上，大多數小區是封閉的，但是一旦實行開放小區制度之后，這一安全屏障將不存在，到那時，小區內的私家車包括室內安全問題將面臨巨大隱患。如果不能在制度上或者技術上解決，該制度的推行勢必遇到極大阻礙。

2.其次是亂停車的現象

伴隨我國經濟的發展和人們生活水平的提高，汽車的保有量呈井噴式發展，但是車位有限，隨之而來的問題就是亂停車現象的產生，在現有的封閉式小區制度下，沒有車位的業主只能停在小區外面的道路兩旁，使得本來就已經擁堵的道路更加擁堵不堪，一旦將封閉小區開放，小區外車輛也能停在小區內，它帶來的負面影響就是小區內亂停車的現象將出現。

二、開放小區的實現路徑及解決之道

(一)通過征收解決權利歸屬問題

對于基于公共利益的實現需求這一征收目的需要符合法律規范。《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條對此采取了列舉式規定，盡管這是對房屋征收的法律規范，根據“舉重以明輕”的法律原則，可以比照適用于封閉小區內的征收。當然在對公共利益的論證過程中，需要考慮解決交通路網布局這一重要原因。

在征收的主體和程序上，其征收依據應當是全國人大及其常委會制定的法律，行政該法規或者其他地方性法規以及相關規章并不能作為其征收的依據。在征收之前需要組織相關利益主體及有關專家進行論證并舉行聽證程序，使其能夠充分的表達其意見，當然最后決定的做出必須是基于聽證及論證過程中合理主張而做出的。

在對被征收人進行經濟補償的時候需要遵循以下幾方面的因素：首先，要遵循公平等價有償的方式進行補償，要按照市場價格進行，政府不應以國家強制力作為其低價征收的保障；其次，在進行補償的過程中要注意實質公平，注意對擁有私人車位或者車庫以及實行開放式小區臨街導致生活質量下降的業主利益保護；最后，由于部分高檔小區的業主對共有部分及物業服務支付較高的服務費用，實行開放小區之后相關的公共服務和公共設施及安全保障也應與之相匹配。

(二)通過法律及相關技術措施解決其他問題

對于小區安全問題，可通過推行高科技人臉識別或者指紋識別技術來解決安全問題。封閉小區開放以后，對于亂停車以及噪聲污染等現象，需要加大執法力度，對這些違法現象加大懲處力度，當然還需要宣傳教育。對于停車位還需要政府做好相應的規劃，保證車位的供應量。通過這些制度和技術的應用，必將實現和諧文明、交通便捷、生活幸福這一理想城市藍圖。

實行開放小區或街區制度的設計初衷就是要解決現在城市道路擁堵和現有資源利用的最大化，這并不是能一蹴而就的，需要相關法律規范的變化以及公共服務的提高和完善，其實施路徑可以參考《物權法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關法律規范，然后可以通過試點來積累經驗，最后在全國全面鋪開，最終實現開放小區這一目標。

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劉杰(1990-)，男，漢族，山西長治人，河北大學政法學院，民商法學專業碩士研究生在讀；劉襄楠(1988-)，女，漢族，河北邢臺人，河北大學政法學院，民商法學專業碩士研究生在讀。

D923.2；D922.3

A

1006-0049-(2016)19-0122-01