山東淄博棚改“鬧劇”

鄭旭++郭鵬

之所以要搭乘棚改順風車，是因為一旦成功，開發商就可以得到免收行政事業性收費、

經營性收費減半等許多優惠措施，進而降低項目建設成本，減少投資風險。

2015年12月18日，山東省淄博市棚戶區改造領導小組辦公室（下稱淄博市棚改辦）向淄博市臨淄區房管局出具了一份認定意見書，認定該局此前提請審查的“綠蔭假日風景（農機公司小區）改造項目”不屬于棚戶區改造范圍。

至此，這個曾在一年多的時間里，兩度由初審機關審查通過并報送的棚改項目，被攔在規定和制度之外。

這是一個讓臨淄區房管局頗為尷尬的認定結論，以至于該局相關負責人在接受《民生周刊》記者采訪時也不得不承認，雖然出發點是讓部分群眾可以通過享受國家棚改政策進而提升居住質量，但作為棚改項目的初審機關，“由于一些環節不確定因素較多，試試看的心理確實存在。”

然而，始終對項目心存質疑的當地群眾似乎并不接受這樣的回應。在他們看來，上述項目是由當地房地產開發商操盤的商業地產項目，之所以要搭乘棚改順風車，是因為一旦成功，“開發商就可以得到免收行政事業性收費、經營性收費減半等許多優惠措施，進而降低建設成本，減少投資風險。”

問題的關鍵是，有受訪群眾指出，盡管最近幾年其他省市也有“暗箱操作”棚改項目的個案見諸報端，但與其不同的是，無論最終結果如何，上述項目都是淄博的一場棚改“鬧劇”。原因是，“臨淄區房管局在明知項目原址住宅房屋已經滅失，且已不符合擬申報棚改項目審查條件前提下，仍舊堅持為開發商爭取政策紅利。”

事起采光權追索

綠蔭假日風景項目位于淄博市臨淄區晏嬰路以北、齊園路以東。《民生周刊》記者從淄博市國土資源局臨淄分局了解到，該項目總占地面積為10.48畝，規劃用途為二類居住地、商業用地。項目原址實為臨淄區臨園生活區的77號住宅樓、沿街商業平房以及一座國有企業倉庫。

作為臨淄城區人口密度較大的居民聚集區，臨園生活區共有98棟六層單元住宅樓。“我們這些住宅樓最早的起建于1997年，最晚的是2000年動工。”居住于此的一些業主告訴《民生周刊》記者。

受訪者王伯華是78號住宅樓的一名業主，據其所述，一直以來臨淄區都是淄博重要的工業基地，區內擁有眾多老牌國有企業，作為一種特殊的福利待遇，上世紀90年代后期，多家國有企業開始為所屬職工建造福利房。

“‘臨園實際上就是各企業福利房連片而成的生活區。”崔金甲說，綠蔭假日風景項目所占用的77號住宅樓，是臨淄農機公司職工住房，“公司解體后，房屋產權都歸職工個人了。”

關于上述說法，《民生周刊》記者分別在淄博市國土資源局臨淄分局、淄博市臨淄區房管局得到了證實。

事實上，綠蔭假日風景項目從籌建之初就頗不寧靜。

為給項目建設騰出凈地，項目原址上的沿街商業平房以及一座國有企業倉庫已經在2014年之前拆除完畢。2014年1月，最后一名77號住宅樓的業主在與開發商達成拆遷補償協議后，該樓被整體拆除，隨后施工單位進場基建。

而臨園生活區的業主們直到此時才知道，開發商要在上述區域內建設一座層高為22層的商住兩用建筑，大家紛紛表示不滿。這其中，78號住宅樓的業主們表現得最為激進，他們一方面通過各種方式向施工單位提出抗議不許其施工，一方面選出維權代表向當地有關部門投訴開發商侵犯了自己的采光權。

原來，臨園生活區在規劃設計之初由于缺乏科學性，導致住宅樓群建成后，樓宇之間的間距較小。而相對其他樓宇，78號住宅樓是距77號住宅樓最近的一棟建筑，因此崔金甲等業主擔心，“如果開發商的項目建成了，那它的樓體就要高出我們這棟樓16層，真到那時我們的采光權就會被侵犯。”

經專業機構實地測量，業主們的顧慮有了權威數據的印證。隨后，臨淄區規劃局要求項目開發單位降低主體建筑層高，并重新報請審批。

降了層高漲了成本

“如果按照原有的設計規劃執行，我們的這個項目建成后一定會很漂亮，也會成為臨淄的標志性建筑。”作為綠蔭假日風景項目的開發商，山東綠蔭置業發展有限公司（下稱“綠蔭置業”）副總經理史利興在接受《民生周刊》記者采訪時說。

按照他的說法，由于項目原址距臨淄區委、區政府很近，而無論是沿街的商業平房還是臨園生活區臨街的住宅樓，在層高、外觀還是社會效益上，都已經與城區快步發展互不協調，因此“當初該區領導均有意通過市場化運作的方式，將這一地段進行改造”。

作為臨淄區的本土民營房地產企業，2011年前后，“綠蔭置業”決定順勢而為，以合作開發的形式一舉拿下了該地段的開發權，并很快完成了對沿街的商業平房以及倉庫的補償、拆遷等項目起建前的初始工作。

然而，在史利興看來，房地產開發項目的難點在于對老舊小區的拆遷和被拆遷戶的安置問題上，除非開發商做出讓步，否則項目就不會如期推進。

“剛開始與業主是按1：1的補償標準談的，沒人接受。后來加到1：1.1，還是談不妥。直到談到1：1.5時，業主們才陸陸續續同意，并承諾盡快完成搬遷，接受安置。”他透露。

淄博當地一位諳熟房地產市場行情的人士在受訪時表示，上述開發商能夠給出“1：1.5”的補償標準，實際上已經遠遠高出了當地市場均價。“除非有較大的利潤空間，否則開發商不會冒這樣的風險。”這位業內人士猜測。

“也不能說是冒險，對于公司而言，成本、利潤和工程進度都是考量的要素。”史利興解釋，如果從“綠蔭置業”接盤后算起，項目進展就一直處于待工狀態，對于房地產開發公司而言是玩不起的“內耗”。

他認為，與其他開發項目不同的是，綠蔭假日風景項目涉及的補償戶數并不多，加之設計規劃的22層，密度較高，成本可控，因此“與其和業戶在補償上討價還價，不如滿足業戶的要求，讓他們受益后項目也能盡早開工”。

2014年1月18日，臨園生活區77號住宅樓最后一名業主在補償協議書上簽了字。一周后，這棟房齡不足20年的六層建筑化為一片瓦礫。

原本以為可以開工大吉的“綠蔭置業”做夢也沒想到，新的阻力來自于項目的“鄰居們”。

正如前文所述，因涉及采光問題，“綠蔭置業”被當地規劃部門要求降低層高并重新履行報批程序。最終，綠蔭假日風景項目自降層高11層后，通過了規劃審批。

“實際上這個項目我們除了骨頭只剩下湯了。”史利興說，從22層降到11層，這無形之中壓縮了項目本身的利潤空間，也增加了公司的建設成本。

2014年8月，“綠蔭置業”組織編寫了一份申報材料，將綠蔭假日風景項目作為棚戶區改造項目按程序報送至臨淄區房管局，請求其對項目是否符合棚改標準進行審查。

搭乘棚改順風車之后

采訪中，史利興向《民生周刊》記者解釋，公司后來將綠蔭假日風景項目當做棚戶區改造項目進行申報，原因是公司打聽到，按照政策，“棚改項目在建設審批環節上可以簡化很多程序。”

他進一步闡明，由于對項目設計規劃進行了調整，此后，相關的其他審批手續均需要重新呈報待審。原本計劃1年6個月就能完成的項目只能將開工時間順延，“所以報請棚改項目主要還是為了盡早開工。”

然而，有多位受訪者認為，作為項目的開發商，“綠蔭置業”這樣的解釋至少隱瞞了一個核心問題，那就是一旦棚改項目申請成功，開發商就可以得到免收行政事業性收費、經營性收費減半等許多優惠措施，進而降低建設成本。

“如果按照這個項目總面積計算，享受國家棚改政策后，開發商至少獲得300余萬元的政策性補貼。”前文業內人士分析。

“‘綠蔭置業通過所在街道辦向我們局里提出申請后，我們也進行了初查。”臨淄區房管局一周姓負責人在受訪時稱，作為臨淄人，他此前對項目原址的情況比較了解，“畢竟它位于城市的中心，對城市面貌是減分的。”

該負責人強調說：“開發商申報的時候雖然已經把房子（77號住宅樓）拆了，但是經過核實，這個小區沒有綠化、物業，配套很不完善，關鍵一點是我們報上去以后上面有審查環節，市棚改辦能卡住。如果我們不報上去，項目就和政策完全不沾邊，報上去就有機會，也有通過的可能性。”

臨淄區房管局住房保障科科長徐強回憶，2014年9月，該局按照棚改項目申報流程逐級上報后，2015年3月，山東省棚改辦將項目列入棚改計劃，但到7月份這個項目又被調整出去。“后來他們公司又報了一次，我們初審后還是按程序繼續上報，但是否符合條件得市棚改辦來定。”

一年之內，一個由本地開發商操盤的商業地產項目，經過臨淄區房管部門把關后，兩度申報為棚戶區改造項目，而審查通過的依據僅僅是項目原址所在的小區“沒有綠化、物業，配套很不完善”。這樣的解讀很快就形成了一場蝴蝶效應。

2015年夏天，當聽說77號住宅樓要被列為棚改項目后，包括78號住宅樓在內的更多臨園生活區業主們紛紛要求當地政府將其列入改造范圍。

“我們的房子和77號住宅樓同在一個小區，又屬同一時期建設的，如果這樣的話，那我們也應該是棚改對象。”受訪業主據理力爭。

事實上，當地政府的壓力還不僅如此。有知情人告訴記者，除了生活區業主要求“被棚改”之外，原77號住宅樓等待回遷入住的業主們因開發商未能按期交房，而到政府辦公駐地上訪。

或因如此，淄博市棚改辦在2015年12月18日出具的認定書強調，棚戶區是指城市規劃區范圍內，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、使用年限久、房屋質量差，建筑安全隱患多等區域。而臨淄區房管局申請認定的綠蔭假日風景改造項目始建于1997年，水、電、暖齊全，戶均建設面積88.89平米，相鄰建筑完好，據此認定該項目不屬于棚戶區改造項目。

采訪中，盡管臨淄區房管局周姓負責人將77號樓以外的業主訴求，視為“別有用心之舉”，但史利興表示，這說明臨淄老百姓對提高自己住房質量的渴望。

“如果有機會，我們還會參與棚改項目建設，雖然收益不如商品房，但對于目前的房地產市場而言，投資棚改項目的風險還是最小的。”他說。