明清土地租佃關系與租佃契約研究

卞利

摘要：土地租佃關系是指由擁有土地的地（田）主將土地出租給佃戶耕種，并以一定方式和一定比例向佃耕者收取地租而形成的地主與佃戶之間的權利責任和義務關系。租佃關系是明清社會中一種主要的生產關系。本文從明清租佃關系的類型劃分和演變發展歷程入手，對明清時期土地租佃契約種類及其國家對租佃關系立法調整進行了較為系統地論述。

關鍵詞：明清時代；租佃關系；租佃契約

中圖分類號：F129 文獻標識碼：A 文章編號：1674—621X（2015）04—0017—15

土地租佃關系是指由擁有土地的地（田）主將土地出租給佃戶耕種，并以一定方式和一定比例向佃耕者收取地租而形成的地主與佃戶之間的權利責任和義務關系。租佃關系是明清社會中一種主要的生產關系。

租佃關系在戰國時期即已產生，漢代董仲舒曾云：“或耕豪民之田，見稅十五。”這是一種典型的收取實物地租的租佃制關系。這一文字記載說明，我國封建社會初期，租佃制度就已經產生了。敦煌、吐魯番租佃文書的大量發現，為我們了解和研究北朝和隋唐時期的租佃制度，提供了最為珍貴的原始資料。宋代以后，租佃制度發生了較大變化，主、客戶的劃分，佃戶地位的提高，租佃立法的逐步完善，都給明清時期租佃關系的進一步發展以及租佃契約的完善奠定了良好的基礎。

隨著租佃關系的深八發展，明清兩朝統治者也逐漸在立法上，開始對租佃關系進行規范。包括佃戶的法律地位、永佃權的法律規定以及作為租佃關系中各種“債”的解釋，以及佃仆的開豁等等，所有這些，都構成了明清租佃關系立法的主體內容。

一、明清租佃關系的類型劃分與發展

（一）明清租佃關系的類型劃分及其主要特點

在中國漫長的封建社會，在以實物地租占據主導地位的地租形態中，既有勞役地租的存在，也有貨幣地租的內容。但是，勞役地租和貨幣地租形態，始終是作為實物地租的補充形態而存在的。明清時期的地租剝削形態同樣也是如此。正如顧炎武所指出的那樣，“漢武帝時董仲舒言：或耕豪民之田，見稅十五。唐德宗時陸贄言：今京畿之內，每田一畝，官稅五升，而私家收租有畝至一石者，是二十倍于官稅也。降及中等，租猶半之。……仲舒所言則今之分租，贄所言則今之包租也”。

顧炎武對明清之際租佃關系劃分的論述，是基于當時包括江南地區在內的中國地地租剝削形態的實際而進行的理論總結與概括。因此，根據顧炎武的論述，結合明清時期中國租佃關系發展的實際狀況，我們僅將明清時期的租佃關系劃分以下三種類型：即分租制租佃關系、包租制租佃關系和作為實物地租剝削補充形式的佃仆制租佃關系。

分租也稱“分成租”。分租制租佃關系是指由地主或田主提供給佃戶耕種，并按照當年所出租土地上的收成多寡，以一個較為固定的比例向佃戶征收地租而形成的主佃關系。

分租制是中國封建社會中實物地租的原始形態，是一種較為低級的地租關系形式。在分租制租佃關系中，佃戶的人身自由受到一定限制，地主或田主可以隨意干涉其生產中的各個環節，如所租土地的使用范圍、種植作物的種類等。在收成季節，地主或田主還要親自臨田監分、臨山抽分。不經地主或田主的許可，佃戶無權擅自下田收割、上山采伐。分租制租佃關系明代中葉以前曾經是占據主導地位的租佃關系形式，明代中葉以后，隨著商品經濟特別是商品性農業的發展和人身依附關系的松弛，這種租佃關系逐漸趨于衰落。延至清代中期，分租制租佃關系僅在北方地區和南方的山場林木經營中，還有一定市場，正如兩江總督那蘇在乾隆四年（1739年）一份奏折中所云：“北方佃戶計谷均分，南方計畝征收。”江西龍泉縣（今江西遂川縣）租種山場，“鄉例二八抽分”。

包租制租佃關系是指地主或田主將土地租賃給佃戶耕種，按照所租土地的面積大小和土壤的肥瘠程度，向佃戶征收固定數額的地租，而形成的一種主佃關系。包租制租佃關系的基本特征是地租數額固定，主佃雙方“恪守豐歉兩無加減”的約定。這種類型的租佃關系多存在于江南地區，所謂“大江以南，則多系計畝收租。其租額之多寡，系各視其田之肥瘠及彼處斛、秤之大小而定，亦屬歷來相沿使舊額。雖更換業主，佃戶照舊額，立約輸納，其額亦人所共知”。

包租制租佃關系之產生，至遲不晚于唐代，宋代有了大發展。而且在宋代的個別地區，還在包租制的基礎上出現了永佃權的萌芽。如福建尤溪縣，“有田主受佃民糞土銀，而狡黠佃民遂據為業，不得召耕。或私相授受，田主不得問焉”。明清時期，包租制租佃關系取得了支配地位。至于包租制下的地租剝削率，各地又略有不同。在明清經濟最發達的蘇州和松江等江南地區，“有田者什一，為人佃作者十九。其田甚窄，而凡溝渠道路皆并其稅于田中。歲僅秋禾一熟，一畝之收不能至三石，少者不過一石有余。而私租之重者至一石三斗，少亦八九斗”。蘇州和松江地租之重，源于其重賦。在江西寧都，地租剝削率則相對較低，“如田內可獲谷百石，以五十石歸業主，五十石歸佃人，則謂之‘對勾；田內獲谷二百石，以五十石歸業主，一百五十石歸佃人，則謂之‘四勾。田有多至五勾、六勾、七八勾者，業戶惟照原議征取租谷”。

包租制租佃關系下，佃戶相對較為自由。不管佃戶種植什么，如何種植，地主或田主一般并不加以干預，只要佃戶能夠按照預先約定的租額及時繳納地租，主佃雙方便相安無事。長此以往，佃戶甚至逐漸獲得了永久耕佃即永佃的權利。

與分租制和包租制租佃形式相比，佃仆制租佃關系則是一種極其落后的地租剝削形式。在佃仆制租佃關系下，佃仆對地主或田主擁有較強的人身依附關系，佃仆的法律地位較為低下。佃仆的來源途徑比較復雜，有流移之人被抑勒為佃仆者。在江西，“豪右之家藏匿流移之人，以充家奴、佃仆”。有抑佃為仆者，有逃避賦役自動投靠為仆者，有賣身為仆者。在徽州，佃仆則因“葬主之山，佃主之田，住主之屋”回而淪為佃仆。佃仆制租佃關系是一種非自由租佃關系，在明清社會中，這種租佃關系并不占據主流地位。

（二）永佃制和田皮、田骨分營的出現與發展

永佃制是租佃關系發展到一定階段所出現的新型租佃關系。在永佃制下，只要佃戶按照約定的義務履行向地主或田主交納地租的義務，即可擁有永遠佃耕該塊土地的權利。由此可見，永佃權實際上是一種“以使用收益土地為主要內容，以交付佃租為代價而取得的一種地上權”。

永佃權的起源大體可以追溯到南宋時期，明代中葉以后逐漸在江南和東南等地區得到發展，清代更是成為租佃關系中的一種普遍現象。

關于永佃權的產生途徑，我們僅以全國率先發起爭取永佃權斗爭的江西贛南地區為例說明之。

永佃權獲取的第一個途徑是從先代那里繼承而來，即世代耕佃，自然形成。在寧都，“下鄉聞佃，先代相仍，久者耕一主之田至子孫十余世，近者五六世”。以這種方式獲得的永佃權，表面上雖無永佃之名，但實際上卻有永佃之實。

永佃權獲取的第二個途經是由佃戶開墾荒地、付出工本之后而獲得。乾隆年問江西按察使凌燾曾將追溯該地區的永佃權之由來，說“揆厥所由，困國初定鼎，當兵燹之后，地畝荒蕪，貧民無力墾復，率系召人佃墾。墾戶開荒成熟，未免需非工本，遂世代守耕。……業主止管收租，賃耕轉頂權自佃戶”，形成永佃權。民國年間司法部刊行的《民商事習慣調查錄》亦云：“民間有一種不動產之業權日永頂者，其權利之效力與所有權大同小異。……此權利之發生，由其土地本系荒坪，原主無力經營以收其利益，乃召人承頂，使其開辟經營，或成塘園，或建屋宇，議定交租若干，而該產遂永遠由開辟人收益使用處分。原地主除每年收稅若干外，并無他種權利，不能回贖索找。承頂人如轉佃于他人，亦不能過問，僅可對新佃者仍照原額收取地租耳。”可見，通過墾荒獲得永佃權，是永佃權產生的又一種要途徑。

永佃權獲取的第三個途徑是自耕農破產后，將其所有的土地出賣后淪為佃戶，但卻與賣主約定保留有該塊土地的永遠佃耕權瑞金縣民劉嘉穗在將自己五十一工田地賣于周艷章時，曾將其中的十九工田“立字賃耕，每年議還租谷一十九石”。乾隆二十六年（1761年），劉嘉穗僅肯還租十四石，周艷章嫌少不收，并控“劉嘉穗吞租霸耕”。至乾隆三十年（1755年），周艷章之弟周世理因此事被楊瓏毆打致死。案送官府審理，審理結果，官府承認了劉嘉穗擁有取贖此塊天地的權利，“惟一契賣田十七工載明‘不論年限取贖字樣，應飭劉嘉穗備價取”。用賣田永佃方式獲得的永佃權和取贖權是得到封建官府保護的。如果劉穗按照賃耕約上規定交納的地租的話，他是完全可以保留該塊出賣田地的永久佃耕權的。

永佃權獲取的第四個途徑是用價買的方式獲得，以這種方式獲得的永佃權是廣大佃戶獲得的主要手段，一般也受到封建官府的保護。在贛縣，乾隆十七年（1752年）五月，張元吉“將承耕曾、王兩姓田租五石三桶，平中游有貴等，退與鐘應昆、鐘國重頂耕，得價銀二十二兩。契載‘永遠耕作，不得找價取贖”。至乾隆十八年（1753年），“張元吉因家貧失業，意欲借還原價，贖回自耕”，但遭到鐘應昆兄弟的拒絕，后因兩者“自相爭阻”，導致命案。鐘氏兄弟赴縣具控，“經縣驗契訊明，押令張元吉退耕。……張元脊所退之田，仍歸鐘應昆管耕”。這宗命案判決的結果，說明用價買方式獲得的永佃權受到封建法律承認和保護的。

永佃權獲取的第五個途徑是通過交納押租的方式獲取。這雖然是永佃權獲得的一個極為重要的方式，但是，以這種方式獲得的永佃權是不穩定的。因為交納押租僅僅是地主或田主為了防止佃戶欠租而采取的一種經濟手段，并不等于交納了押租就可以獲得永遠佃耕次塊土地的權利。康熙五十二年（1713年），瑞金縣佃戶劉必茲，用頂耕銀（即“押租銀”）六兩，“頂耕劉定燦田一畝”。到康熙五十六年（1717年），劉定燦在未取回劉必茲定耕契約的情況下，又私自將此塊田地，“同別田二畝共三畝”賣給了他人。后發生爭執并引發命案。刑部在審判此案時，判決如下：“劉必茲頂耕田畝，久經扣還。舊序廢約，飭涂銷。”這是以押租方式獲得永佃權不穩定的直接證據。

永佃權獲取的第六個途徑是通過反抗斗爭強行獲取永佃權。在山多田少、人多地寡的南方山區，武裝反抗、強行霸租霸耕也不失為佃戶取得永佃權的一種手段。以這種方式獲得的永佃權雖然帶有強制性，但在在主強佃弱的情況下，面臨地主或田主增租奪佃的威脅，佃戶除了采取反抗之外，幾乎沒有別的途徑可供選擇。順治二年（1645年）江西石城縣佃戶吳萬乾率先揭起中國歷史上第一面爭取永佃權武裝反抗斗爭的大旗，“倡永佃，起田兵。……踞石馬在糾賊作孽”。康熙九年（1670年），來自福建的客佃吳八十再次在石城掀起爭取永佃權的反抗斗爭，“借永佃為名，抬碑直豎縣門，知縣寧不能捕，以致蔓延”。這一系列的反抗斗爭雖然最后都被一一鎮壓了下去，但它為康熙以后該地區永佃權取得合法地位，打下了基礎。

然而，廣大佃戶并不僅僅滿足于永遠佃耕土地的權利，而且他們還要求獲得擁有轉讓所佃耕土地的的權利，以致發展到后來，土地的所有權逐漸被分割成“田皮”與“田骨”兩大部分。田皮權歸佃戶所有，而地主或田主則僅僅擁有田骨權。田皮作為一種使用權和收益權，既可由佃戶永遠耕種，而且還可由佃戶轉讓甚至出賣。形成了事實上的“一田二主”甚至“一田多主”現象。

永佃權約在明代中葉成為一種普遍現象。正德《江陰縣志》對此曾有記載云：“其佃人之田，視同己業，或筑位場圃，或作之墳墓，其主皆自專之，業主不得問焉。老則以分之子，貧則以賣于人，為謂之‘摧。得其財謂‘之上岸。”嘉靖《龍溪縣志》也記錄了當地“一田二主”的事實，云：“大抵業農之民甚勞，其間無田者眾，皆佃人之田。年豐則業佃相資，歲歉則業佃俱困。柳江以西，一田二主，其得業帶米收租者，謂之大租田；以業主之田私相貿易，無畝而錄小稅者，謂之糞土田，糞土之價，視大租田十倍，以無糧差故也。”顧炎武在論及福建的租佃關系時說：“佃戶出力，耕如傭雇取值，豈得稱其田主。緣得田之家，見目前小利得受糞土銀若干，名曰佃頭銀。田人佃手，其狡黠者逋租負稅，莫可誰何，業經轉移，佃乃虎踞，故有久佃成業之謠。”

田皮、田骨的分營，成為兩種權利，在江西、福建、徽州和江南地區，到明末清初，已成為一種“鄉例”，具有民間約定俗成習慣法性質。據雍正十一年至乾隆八年（1733-1743年）任江西按察使的凌燾說：“唯江（西）省田畝獨有田皮、田骨之分，而南（安）、贛（州）、撫（州）、建（昌）等府為尤甚。……在業主為田骨，在墾戶為田皮。業主得買其骨田為‘大買，墾戶得頂其田皮為‘小買。業主止管收租，賃耕轉頂權自佃戶，業主不得過問。”刊刻于乾隆十年（1745年）江西《石城縣志》亦云：“田骨、田皮，他處罕聞，邑不知倡自何時。遂謂田主得田骨，佃戶得田皮。”于是，“佃人恃有田皮之說，往往以皮田私售于人，其名曰‘頂、曰‘退，最為弊藪。如百畝之田，私以其十分之八頂退他佃，卻令每年止交骨租五十石，則所得頂退之價可以加倍。”在徽州，“我邑田業有所謂‘典首者，不知始自何年。往往一業兩主，正買契券則須收割投印，典首契無收割投印，而價與正買不甚相遠，稱曰‘小買”。在福建建陽，“同一田而骨、皮異名何？骨系田主，宣稅契收糧、過戶完糧；皮系耕戶，宜納租與骨。然骨有不完糧者，謂未賣斷、找斷過戶。出價若干，止得租谷若干。皮亦有不耕者，仍持此田佃與他人，得骨租若干，并還骨主若干。田皮找斷，必須稅契，不必過戶；田骨找斷，必須過戶完糧。有一田而賣與兩戶、一田一骨一皮者，有骨皮俱賣者。田皮買賣，并不與問田主。骨系管業，皮亦系管業；骨有祖遺，皮亦有祖遺”。一般來說，建陽“田骨稱大苗，田皮稱小苗”。在南平，“南邑之田，有苗主，有賠主，有佃戶。賠主向佃戶收谷，苗主向賠主收租”。

由于田皮、田骨得分營，佃戶所擁有田皮權，實際上一轉化為一種所有權，既可以轉讓，也可以買賣。佃戶可以從轉租和出賣田皮中獲取較大的收益，如江西寧都，“佃人承賃主田，不自耕種、借與他人耕種者，謂之‘借耕。借耕之人，既交田主骨租，又交佃人皮租。如五十畝之田，歲可獲谷二百石，俗謂之四勾之田，則以五十石為骨租，以七十石為皮租，借耕之人自得八十石，然多寡亦微有不同”。這種情況的結果勢必導致田皮價格的抬升，故在一些地區，“田有田骨、田皮，田皮屬佃人，價時或高于田骨”。而由于田皮的買賣向稱“頂”或“退”，因此，還免去了稅契的負擔，這是一種無本萬利的買賣。正因為如此，我們在上一講中所引錄的江西南康縣民偷逃稅契的方式，往往使用立“退約”而不是立“賣契”的方式。

立出頂字人王自儉，夸因無銀用度，自情愿將三保土名榛樹坵，計田皮拾五秤；又號崖塢碣上下新開田租，一并在內。其新開之田，主利歸與方新名下，前去耕種，新租全收。三面言定頂錢叁千文整在手訖。其田言定耕種拾年為期，年滿，原價頂回，兩無異言，憑此為照。

道光貳年九月廿四日立出頂字人王自儉（押）

中見人 王立富（押）

陳國廷（押）

代筆 王孔書（押）

這是一張非常典型的頂耕皮田契，且擁有明確的回贖期限即十年。至于該田骨主人是誰，頂耕契約中并無說明，但這并不影響田皮的買賣，顯然，王自儉是擁有該塊皮田的永佃權、且可自由轉讓，坐收田租而成為“二地主”的。

菲常幸運的是，我們收集到2件分別立于清道光二十一年（1841年）和道光二十九年（1849年）江西瑞金縣退田皮契約。

第1件：

出退人立退字人黃有誛，今因要錢使用，自愿將父手遺下早田皮壹工四臺整，坐落土名鵝公隘，疽堇里甲，小土名七工排，門首來塘壹大坵；又東排子田大小肆坵、灌蔭塘一口，水魚利照田均分，一應要行出退與人。先問房親人等，無銀向前。請中送至范昌技向前承退為業，當得時值退價銅錢

兩正。即日錢字兩交明白，不欠分文，兩比情愿，亦非貪圖準折債貨等情。其田未退之先，并無重行典當。自退之后，任憑范皂照字掌業。如有上手來歷不明，不干虧承退人之事，出退人一力承耽。立退字壹紙，永遠存照。一批明：每年實納劉宅正租壹擔四斗正，飯餐三年空、四年當。再照。（押）

道光廿一年十月日立退字人 黃有誛（押）

在場 黃有謨（押）

黃有謙（押）

說合中人 劉仁橋（押）

揚泰來（押）

見交錢人 謝傳秀（押）

代筆自書（押）

第2件：

立退字人范昌抆，今因要錢使用，自愿將己手早田皮壹工四合整，坐落土名鵝公隘，疽荲里甲，小土名七工排，門首來塘壹大坵；又東排子田大小肆坵、灌蔭塘乙口，水魚二利照田均分，一應要行出退與人。先問房親人等，無銀向前。清中送至劉仁橋姑伏向前承退為業，當日得時值退價銅錢 兩正。即日錢字兩交明白，不欠分文，什實現銀承交，二比情愿，亦非貪圖逼勒準折債貨等情。其田未退之先，并無重行典當。自退之后，任憑劉皂照字掌業。如有上手來歷不明，不干承退人之事，出退人一力承耽。立退字壹紙，共三紙為照。一批明：每年實納本皂正租壹擔四斗正，飯餐三年空、四年當。再照。（押）

道光廿九年 月 日立退字人 范昌技（押）

在場 父榮輝（押）

說合中人 范昌振（押）

范昌招（押）

侄傳坤（押）

見交錢人 余仍栢

代筆自書 范廷選（押）

上述2張退田字，前后經歷8年，先是黃有誛將父親遺下的田皮出退給永遠退與范昌抆，但要向田骨所有人劉仁橋宅交納田租1擔4斗整；后是范昌按再退與劉仁橋，輾轉8年，劉仁橋獲得了田皮的承退權，從而成為該塊田地的皮骨所有權擁有者。這種皮權的反復轉讓，在清代嘉慶以后，幾乎成為江西、福建甚至徽州地區的一種常態。

二、明清土地租佃契約關系的成立

（一）租佃契約關系成立的要件

明清時期，租佃關系是占據主導地位的生產關系。租佃關系的成立，其基本要件是佃戶與所租賃田地的地主或田主訂立租佃契約。所謂“田主出田，佃戶出力；田主納稅，佃戶輸租。原有相資之義，百世不易之常經也”。

明清時期租佃契約的格式如下：

立佃帖人某，因無田耕種，情愿憑中佃到某主名下田若干，其田每年秋收，照田支納租米，不致欠少。如遇年成水旱，請田主臨田踏看，除租均分。如有荒蕪田地，依數賠還。恐后無憑，立此佃約存照。

這是明代典型的租佃契約格式。當然，在不同地區、不同租佃形式和不同租佃標的，其契約內容也略有不同。

另外，由于明代中葉以后，佃戶漸次獲得了永佃權。因此，永佃權的租佃契約與一般租佃契約又略有差異：

某皂有田一段，坐落某處，夸有某前來承佃，每冬約經風干凈谷若干，收冬之時，挑載至本主倉前量秤，不敢升合拖欠。倘遇豐荒，租谷不得增減。永遠耕作。如佃人不愿耕作，將田退還業主，不許自行轉佃他人，任從業主召佃，不得執占。今欲有憑，立此佃批付照。

這是一種永佃契約的標準格式，但在契約中，明確禁止了轉佃事項。事實上，轉佃作為永佃權的一種最為典型的方式，還是值得我們去了解的。因此，我們僅將明末祟禎十五年（1642年）徽州府休寧縣李奇付轉佃契約內容照錄于下：

立佃約人李奇付，原佃得李三付田一備，坐落土名樹坑橋頭，計田一畝三分，計田大小三坵，計硬租十四秤十四斤。先年得價銀一兩佃與同春堂，遞年交小租三秤。崇禎十四年十一月，是身湊價銀二兩六分佃來耕種，交納正租并同春堂小租。今因欠江三孫會銀，將前田轉佃與房東李名下為業，得受價銀并酒食二兩八錢。其銀、契當即兩交明白，并無重復交易。不明等情，是身承當，不累受佃人之事。恐口無憑，立此佃約為照。

崇禎十五年五月初二日 立佃約人 李奇付

依口代筆 謝元祿

其田共價銀叁兩六錢，外酒食貳錢整。

顯然，這里的“租田批”和“借田字”皆系借耕契，亦即租佃契。除具備所有租佃契約的要件外，兩地雖相距數千里，但契約中都有田主要求繳租“風車凈谷”或“通風交糧，不得少欠升合”。風車交谷和通風繳租就是一種額外的附加條件。

我們還在乾隆清代邢科題本中發現江西會昌縣佃農羅士共兄弟賃田帖中，發現有被田主強迫要求交納頂耕錢、冬牲、通風交谷、尖桶送門和“婚姻喜慶，人工柴薪答應”的文字。

立賃佃人羅士共兄弟，令來賃到田東吳玉書手內田業一處，坐落地名密坑，土名大灣子、下禾塘及梅子灣等赴，計載正租稅桶五角二斗正，外碗子角谷每角三升，春牲每年一只，冬銀每角六厘，外又納頑耕花利三角三斗正。其田夸年賃到，耕種還租，其租遞年秋日精稻面車，尖桶送門交收。自賃之后，大小豐熟各無添減，左右前后森林竹木，俱要看管，不得拋荒失界，婚姻喜慶，人工柴薪答應。其田批十作九，另行再批。恐口無憑，立憑為照。

康熙壬寅六十一年正月吉日 賃耕人 羅士共（押）

代筆人 吳皇宣（押）

見人 陳世玉（押）

蒂佐（押）

是其茂（押）

這樣一紙租佃契可以說是包含著極強的額外剝削和人身依附關系，它幾乎把清代江西贛南地區租佃關系中所有文字記載的地主對佃農沉重盤剝都全部涵蓋了。對這樣的契約，我們必須予以關注。因為它幾乎接近于皖南徽州地區的佃仆文約。

為說明徽州佃仆所承受的壓榨和人身依附關系之強，我們僅將徽州佃仆租佃契約照錄于下：

五都莊仆胡初，同男胡喜孫、胡奇原承祖應付五都洪名下婚姻喪祭工役，并無違背。今二男長大，無屋居住，無田耕種，蒙洪壽二公秩下子孫洪六房等重造樓屋五間，并左右余屋，土名塘塢墳前，與身及二男居住，取田二十畝有零與身男耕種。令重立還文約，自后身秩下子孫永遠應付洪主婚姻喪祭使喚，毋致背義抵拒等情，子孫亦不敢私自逃居他處，及工顧（應為“雇”字）、過房。其所敢（應為“取”字）田地亦不私（應為“敢”字）私自典賣，如違呈治，準不孝論。夸欲有憑，立此文為照。

隆慶五年正月初一日 立約仆 胡初

奉命長男 胡喜孫

中見弟 胡興

兩相對比，江西會昌縣佃農的社會地位未必比徽州佃仆高。

（二）佃戶和佃仆維護自身權益的抗爭

為反抗地主或田主各種苛刻的額外勒索，維護自身的權益，甚至爭取更大的包括永佃權和田皮轉讓與買賣權，以及爭取佃仆身份和地位的解放。明清時期，全國各地特別是江南和東南地區的佃戶和佃仆發動了種種抗爭活動。這些抗爭歸納起來，主要包括以下幾種方式：

第一是抗租和減租斗爭。針對地主或田主的增租奪佃或撤佃，各地佃戶紛紛發動了抗租和減租運動。在江西，“在佃戶則以臨春奪佃為詞，在田主則以強佃霸耕具控，紛紛告訐，甚至舊佃新佃彼此占爭，互毆釀命，比比而是。”瑞金佃戶“據田抗租，與田主為難者，十家而九，田主所收不過十之五至十之七便為全收”。雩都佃戶“小則抗租結訟，大則聚黨踞搶”，“少有水早，即減分數。”在福建，康熙年間，“有鄉民號稱斗頭，倡眾減稅，勒措田主”。在湖南，巴陵佃戶“每多抗租踞莊”。各地抗租減租斗爭可謂是比比皆是。

第二是以次充好，交納次品稆谷。在明清許多租佃契約中，都有對佃戶精好租谷、通風扇車的苛刻規定。為了反對地主或田主這一苛刻要求，不少地區的佃戶采取了一次充好、交納次品租谷的辦法加以抵抗。在江西石城縣，“佃獲主田好谷，另以枇谷有鎗上租。尤狡者先將有谷撤出煮熟，浸以泥水，伴八谷內，使虛實不辨，任車不能扇出。”信豐佃戶甚至有“以潮濕枇稗充償者”。以這種方式來對付地主或田主的苛索，是明清佃戶常用的一種反抗方式。

第三是反對各種額外勒索。額外勒索在明清時期各地都或多或少地存在著，這種額外勒索甚至還以契約的形式固定下來，其結果勢必引起佃戶的強烈反抗。事實也果然如此。在福建龍溪，明代嘉靖年問佃農完租時所使用的容器——鄉斗，“有受十筒者，有八九筒者、五六筒者，業主照鄉例用以收租，佃人用以辦稅。其業佃良厚者，相安無弊；貪黠牟利者，增減斗面，時致頑訟。沾習已久，官司屢禁而不能革”。在明末清初的寧化，收租用桶“以二十升為一桶，日‘租桶；及糶則桶以十六升，日‘衙桶，沿為例。”這種大桶進小桶出的鄉例，顯然直接侵犯了佃戶的利益。于是，順治三年（1646年），佃戶黃通率先發難，“大集羽翼，創為‘較桶之說。……唱諭諸鄉，凡納租悉以十六升為率，一切移耕、冬牲、豆粿、送倉悉罷。清流楊家店、暖水塘、左右龍坊聞風而起，歡聲動地，歸通惟恐后”。在江西石城縣，順治二年（1645年）吳萬乾則發起了廢除該縣桶面起尖等額外勒索的斗爭。石城“舊例，每租一石，收耗折一斗，名為‘桶面。萬乾借除桶面名，糾集佃戶，號‘田兵。凡佃為之愚弄響應。初轄除桶面，后正租止納七八，強悍霸佃，稍有怙其議者，徑擄八城中。”吳萬乾的武裝反抗，吸引了四面八方的佃戶，一時間，瑞金何志源、沈士昌等紛紛聚眾響應，并“效寧化、石城故事，侶立田兵，旗幟號色皆書‘八鄉均佃。”至康熙年間，興國佃戶李鼎三更是“創田皮許退不許批之說，統眾數千，赴縣門挾長官，要求勒石著為例。群奸一時得志，創為會館，遠近傳關。每屆有秋，先倡議八收七收有差。田主執原額計租者，即號召多人，碎人屋宇，并所收租攫八會館，罹其害者案山積。”應當說，以武裝起義的方式發動反對地主或田主額外勒索的抗爭運動，在當時的確對封建地方官府、鄉紳和地主或田主起到了沉重的打擊作用。

第四是爭取永佃權以及田皮轉讓權的抗爭。順治二年（1645年），石城佃戶吳萬乾發動的田兵起義，就率先在全國揭開了武裝爭取永佃權斗爭的序幕。康熙八年（1669年），來自福建的客佃吳八十再次在石城展開了爭取永佃權的武裝反抗。他于“穴河、左坑起田兵，借永佃為名，抬碑直豎縣門。知縣不能捕治，以致蔓延”。

最后是廣大佃仆的起義。佃仆是明清佃戶中受壓迫和剝削最為深重的特殊的佃戶階層。由于他們和主人保持有較強的人身依附關系，擁有所謂的“主仆名分”，深受主人的欺凌。在蘇州，“風俗極重主仆，男子八富家為奴，即立身契，終身不得雁行立。有呼役之，不敢失尺寸。而子孫累世不得脫籍。間有富厚者，以多金贖之，即名贖而終不得與等肩”。在徽州，“主仆之嚴，數十世不改”，“即其人盛貲厚富，行作吏者，終不得到于輩流。此俗至今猶然。脫有稍素主仆之分，始則一人爭之，一家爭之，一族爭之，并通國爭之，不直不已”。佃仆如此低下的社會地位，使得他們的反抗斗爭也最為堅決和激烈。順治二年（1645）五月，深受剝削和壓迫的黟縣佃仆萬黑九率先揭開了徽州佃仆反抗斗爭的大幕。接著，宋乞集眾響應，結成36寨，號召諸佃仆“以吾輩祖父為役，子孫隸其籍，終不能自脫。天之授我，此其時矣”。他在訓斥主人時說：“皇帝已換，家主亦應作仆事我輩矣。”

以上包括佃仆在內的全國各地佃戶的抗爭運動，有的成功了，有的特別是武裝抗爭則以最終失敗告終。但是，廣大佃戶的反抗斗爭，直接給統治者以沉重打擊，動搖了他們的統治基礎。然而，清初大部分佃仆暴動失敗后，佃仆們被迫要求同主人立下“甘罰約”“服約”，重新淪為地位低賤的階層。

清順治二年九月二十五日徽州某縣佃仆王三一等因聚眾結寨倡亂等事立甘罰戒約

立甘罰戒約地仆王三一、朱良成、倪七周、王冬九，夸不合被胡清、汪端時、貴時引誘，聚眾結寨倡亂劫掠放火等事。于本月二十四日，行劫本縣西門汪劍刀行囊。隨于二十五日，又不合亂砍家主住基對面墳山蔭木數根造寨。當有兩村家主拿獲，口供實情，原系胡清三人倡首。身等不合，誤入同伴。自立罰約，求汪家主原情寬恕，次（“次”字為“此”字之誤——引者注）后不敢復蹈前非。其倡首三犯，聽后獲日送官重處。立此甘約存照。

己酉年九月廿五日 立甘罰約地仆 王三一（押）

朱良成（押）

倪七周（押）

王冬九（押）

憑現年里長 汪文璣朝奉。

三、明清統治者對租佃關系的法律調整

（一）地方官府對租佃關系立法的調整

全國各地廣大佃戶的各種抗爭運動，對明清封建政權造成了極大的威脅，嚴重影響了統治階級政權的穩定。因此，為了鞏固政權，維持社會秩序，維護社會穩定，明清兩個封建政權從最高統治者皇帝，到地方官府和鄉村基層社會的宗族與會社組織，在嚴厲鎮壓佃戶的抗爭運動的同時，也開始在租佃關系的立法上，進行了一些調整，以期緩和由主佃相爭而引發的社會矛盾，鞏固政權統治的根基，維護鄉村社會的穩定。

早在明朝初年，明太祖朱元璋就已開始著手對租佃關系進行了立法上的調整，提高了佃戶的法律地位。洪武五年（1372年），他親下詔令，從法律上規范了佃戶的地位，詔書云：“佃見田主，不論齒序，并如少事長之禮。若在親屬，不拘主佃，則以親屬之禮行之”。這條記載不見于《大明律》，而是載于《明實錄》。在薛允升《唐明律合編》的“鄉飲酒禮”中被引錄入注，且云：“律無佃戶、佃主之名，而始見于此。”

事實上，關于租佃關系的法令、法規與條例，在明清社會中，幾乎是比比皆是。尤其體現在各種地方官辦理的各種主佃糾紛與訴訟案件中，這類規定極其繁多。在一般的租佃糾紛與訴訟中，無論是民間和官府調解，還是官府最后判決，其裁判的依據都是主佃雙方訂立的標志債權與債務的租佃契約。但在其他有關租佃關系中的鄉例土俗問題，通常則由地方官府據情判奪。而根據明清兩代特別是清代普遍使用判例即“引例入律”的實際情況。

在一般的租佃糾紛與訴訟中，無論是民間和官府調解，還是官府最后判決，其裁判的依據都是主佃雙方訂立的標志債權與債務的租佃契約。但在其他有關租佃關系中的鄉例土俗問題，通常則由地方官府據情判奪。而根據明清兩代特別是清代普遍使用判例即“引例入律”的實際情況。我們將地方官府關于租佃關系的一些民事法規式調整，也視作是明清民事法律規范調整不可分割的重要組成部分。如在明代許多地區，轉佃向來是被封建官府所禁止的《一些地方如徽州等地，若是契約規定，并得到原業戶認可的轉佃，則可視為合法。），一旦發生轉佃行為的糾紛與訴訟，其官府判決的結果，必然是懲治轉佃者。下面是明末任福建興化府推官祁彪佳關于一起轉佃訴訟判決的案例：

本府一件制騙事，杖罪李灰卿等。審得李會卿有祖遺產祭田，向佃之周三孫。及三孫負租轉佃之許振一，振一已出佃價與三孫，則此田應屬振一佃矣。乃會卿又因振一不馴田主，遂令許孟儀耕種，所以振一不甘而訐告也。周三孫既退佃而復興詞，應杖之，以為好訟者戒；會卿既受振一之佃，復欲求之，則必還振一之佃價，然后可。乃突令孟儀耕種，是一田兩佃矣，并杖之。

從祁彪佳的判決結果來看，租佃是要向田主付出佃價的，佃戶若負租，田主可以撤佃，但必須退還佃價。同樣，若佃戶不欠租，田主則不能要求撤佃，否則，即是案中所說的“田兩佃”行為，這是不受法律保護的違法行為，或者至少說是一種違約行為。實際上，在許多場合，地主或田主與佃戶的關系，一經訂立契約，雙方即共同遵守。即使是永佃權，只要是主佃雙方事先約定，即被視為有效契約。正如秦蕙田所說：“務本之民，不外業戶、佃戶二種。業戶輸賦，佃戶交租，分雖殊而情則一。”地主或田主向國家納稅，佃戶向地主或田主交租，這是主佃雙方應盡的義務。對此，不少官員和士紳，甚至發出了愛惜和保護佃戶的議論。呂坤就曾說過：“梁、宋問，百畝之田，不親力作，必有傭佃。傭佃者，主家之手足也。夜警資為救護，興修賴其筋力，雜忙賴其使令。若不存恤，何以安生？”

就民間租佃習慣法和佃戶抗爭而論，永佃權發展到清代時基本上是受法律保護的。封建官府對地主或田主臨春奪佃和違約增租的行為，一般也采取打擊措施。江西按察使凌燾在一件關于《禁臨春起佃及強佃霸耕》的告示中，就曾在嚴禁強佃霸耕的同時，飭令地主或田主不得臨春奪佃。告示說：

為禁諭事。照得田主置業，賴租克賦；佃人力耕，借谷養家，本屬相須，亦為相濟，自宜彼此體量，庶佃不易人而租無夙逋。夸查江省佃戶，率多逋租之習。田主不甘，起田另佃，本屬人情。但方東作，遽而易耕，窮佃別賃無田，憚于失業，豈甘起退？馴至交訟。在佃戶則以臨春奪佃為詞，在田主則以強佃霸耕具控，紛紛告訐。甚至舊佃新佃彼此占爭，互釀人命，比比而是。……合行通示曉諭：嗣后，業主或因佃戶逋租不清，或因別有事故不舍欲行另佃者，務俟當年農工既畢，方許另行召佃，概不得臨春起佃。新佃人戶亦不得妄肆爭耕。至舊佃收取籽粒后，仍敢恃強霸種，不服另佃，許田主鳴官究治，以警刁頑。則貧民不致臨春失業，而佃戶亦無所逞其刁悍矣。

在另一則告示中，凌燾對佃戶永佃權和地主或田主額外勒索奪田另佃行為，也各進行了告戒：

通行禁飭：凡佃戶有抗租至三年不清者，即將所欠租谷照時折價，抵作工本。（此即指佃戶在付出開墾工本后方才擁有永佃權和田皮權——引者注）如累欠不清逾于工本數者，即許業戶起田另賃，無許佃戶借工本田皮之說，強行抗占，違者以占耕論。倘佃戶額租無缺，而業戶額外勒加指為逋欠者，一并論罪。庶主佃兩無偏京，而爭端可息矣。

從兩紙告示中，我們不難看出，作為江西省地方司法大員的凌燾對佃戶永佃權和田皮權是認可的。只要是不欠租，業主便無權奪田另佃。與此同時，對業主以佃戶墾田成熟、付出工本后而強行增加的各種額外勒索，凌燾也明令進行了嚴禁。這些措施的頒行表明：佃戶包括永佃權和田皮權等利益不僅得到了封建法律的承認，而且得到了官府的保護。

清初江南許多地區佃戶反抗地主或田主各種額外勒索的斗爭，盡管最終都被武力鎮壓或平息下去了，但是佃戶反對地主或田主于正租之外的各種額外勒索，則引起了地方官府的重視，并最終頒行禁令告示，予以取消。這說明，清初各地特別是贛南地區佃戶為爭取租佃關系中合法權益的要求取得了重大的成功。

為說明問題，我們僅將《民商事習慣調查報告錄》中轉引的乾隆年間江西寧都直隸州關于廢止地主或田主各種額外勒索的告示照錄于下：

特授江西贛州府正堂魯為咨詢利弊等事。雍正十年六月二十五日，奉吉（安）、南（安）、贛（州）遭王準布政司王照會，內開：雍正十年六月初二日，奉巡撫、都察院謝批本司遭會詳田山批賃、田皮退腳一案，奉署總督院尹等因到司，移道行府，仰縣勒石遍示曉諭在案。今又奉署寧都直隸州正堂、加三級、記錄五次、記功六次，甘為墾恩賞示救農活命事。案查乾隆三十三年十二月初六日奉布政使司揆批。據本州民人曾順周具呈，田主于額租之外雜派多項，擾累難堪，墾準賞示嚴禁緣由一案，奉批寧都州查案示禁，具報抄粘并發到州，奉此。業經前州查案嚴禁審覆在案。茲于乾隆三十五年四月初四日，據曾順周、劉輝騰以勒加陷食，哭墾禁碑，具呈前來。除批示外，查田山批賃、田皮退腳，久奉各大憲勒碑永禁。乃日久禁馳，悉行復勒，殊屬不合，再申明嚴禁。為此，仰州屬業佃人等知悉，遵照后開奉完嚴禁條款，永行禁革。倘有違犯，定行嚴拿重究，須至禁約者。

一、田山批賃。田主按賃收租，佃戶照批掌耕，彼此藉以為憑，原不可廢。但批賃時，田主必索佃戶批禮銀，并創十年一批之說，殊屬額外多取。嗣后，凡遇易主換佃，方許換立批賃。如主佃仍舊，則將初立批賃永遠為照，不許十年一換。其批禮銀，無論初批、換批及苛索入學賀禮，幫納差漕，一概禁革。

一、田皮退腳。查佃戶之出銀買耕，猶夫田主之出銀買田，上流下接，非自夸始，不便禁革。但轉輾相承，將退腳銀兩漸次加增，以使退腳貴于田價，往往蔑視田主，抗租私退，訟端由此而起。嗣后，頂退時，前佃應協同新佃向田主說明立賃，不許私退，其退腳銀兩，悉照上手退字所載數目收受，不許任意加增。

一、白水谷。批賃時，佃戶不能現交禮銀，照依銀數，每歲入息三分，是為“白水”。查此為批禮而設，令批禮久奉禁革，此項應亦禁革。

一、桶子谷。收租或有用升者，較官斛甚小。所有桶子谷，乃幫足官斛之數，非官斛之外另有桶子名色。查系幫足官斛，原非額外橫取，但田主不得藉此轉加。嗣后易主換佃，遵照老批賃額租桶寫立，不許任意勒加。

一、行使路費。田主家人上莊收租，佃戶計其田之多寡，量給草鞋之費。查為數無多，相沿成例，無須禁革。

一、節牲、粢糯、新米、年肉、糍團、芒掃等項。佃戶于出新時，或于年節致送一二，田主亦有儀物回答者。查系主佃交際之常，雖未盡革，但或送或不送，應聽其自便，田主不得按例苛索。

一、刁佃欺詐抗租。查糧從租辦，田主應納之稅，既每年無欠，佃戶之恃玩抗租，豈容竟置不追？

今各項鄉例，其已甚者，久奉革除。今日久禁馳，復生苛索。子本署州查照前案，再行永禁。在佃戶以省許多浮費，其應還之租，自當每年按額清楚。如敢仍前刁抗，許田主稟究。現年之租，即將佃戶責懲，勒限清還。欠至二年、三年者，枷號一月，重責三十板，仍追租還主。欠至三年以上者，將佃戶枷號四十日，重責四十板，俟追完租日，驅逐出境。如有退腳銀兩，即令田主照數還給，另行招佃。倘佃戶原來欠租，而田主因不遂需索，將租故意不收、提控抗租者，仍治以誣告之罪。

這是一件十分典型的對佃農額外勒取的各種名目，在地主或田主苛索最重的江西贛南地區，佃農揭起的爭取永佃權斗爭率先發生在這里，不足為奇。

清初包括江西贛南在內的各地佃農永佃權、田皮權的最終獲得，以及其他額外勒索的最后廢除，都來源于若干代佃農戶的抗爭。而寧都等地區永佃權的最終獲得，則標志著佃農在永佃權方面，已經得到了法律的承認。

與江西贛南地區的佃農相比，江蘇各縣的佃農就沒有那么幸運了。

為了打擊佃戶私相授受田面、欠租霸產、私行偷割、地主對佃農的額外勒索以及衙役的盤剝需索，乾隆五十三年（1788年）四月，江南布政司頒布了《江南征租行牌》，其中開列了七項規條（以下簡稱“規條”），嚴禁佃農私相授受田面、欠租霸產和私行偷割等行為，而且“飭令各州、廳、縣于每年征租時，將奉頒新定規條通行申明禁案，遍示鄉城。”對佃戶攬種包租田地據為己業、私相授受的田面，《規條》嚴格規定了限制條件和打擊措施，“佃戶攬種包租田地，向有取用、頂首等名目錢文，名為‘田面。其有是田者，率多出資頂首，私相授受。由是佃戶據為己業，業戶不能自主。即欲退佃另招，而頂首不清，勢將無人接種，往往竟自荒廢，此佃戶所恃抗租之根源也。今江寧各屬所有俗稱，名目各別。其玩佃抗租之情形，實與蘇（州）同，自應照蘇屬所議，每畝田面之價，即以每畝租額為定。除業佃相安，及偶遇水旱，業戶情愿減數收租者，應聽其自為定議，毋庸更張外，如通州之頂首、告工，海門廳之批價，江寧縣之肥土，江（都）、甘（泉）、泰（興）、寶（應）四縣之糞系腳，如（皋）、泰（縣）二縣之田面名目，概以一年額租為限。倘佃戶逞刁抗欠，一年全不破白者，許業戶將田收回另佃，即照田面之價，抵償所欠之租。其有實在收成微薄無力之佃，拖欠一半者，令其下年帶完。如下年不完，接算欠數，已及一年全租者，準收回田面抵償欠租。”對于佃戶欠租霸產，《規條》規定：“佃戶欠租霸產，全恃圖總等役包庇。……嗣后，業戶遇有抗租玩佃，應行退田。仍吐退。佃或明退暗霸，嚇令新佃不敢接種，以致荒田累業者，許業戶稟明地方官，差押該圖總招佃接種，立攬交業戶。如再串抗，即將地總一并嚴究責革，另行點充。”對于新舊佃戶私相授受，《規條》規定：“新招之佃，應令圖總、佃戶同業主三面寫立承攬，勿許自向舊佃私相授受。所有田面頂價，即交業戶收執。如有私將田面價賣別人，及不向業戶說明，私以價銀頂種者，許業戶一并呈官治罪。”對退田佃戶所欠地租的處置，《規條》區別了富裕佃戶和貧窮佃戶，分別予以不同處置。“業經退田之佃，如果家道殷實，其人平素欺侮業戶，抗欠數多者，許業戶于退田之后，仍將欠數據實呈明，官為比追。若系貧乏之佃，業戶既已退田，收復田面，即可概從寬免，不得瑣瀆滋訟。其圖總平時既向佃農搜收麥米柴薪，已多沾潤，不得以退田招佃由伊辦理，轉向業戶借端需索，致滋擾累。如違，查出重究”。對專為業戶催租衙役之催甲報酬，《規條》也規定了嚴格的限制，“各圖向有催甲，專司分散租田催完租米，本系業戶催租之役。惟緣地保既有鄉規，因而催甲亦多勾串。蓋業戶所酬之腳米，歲有定額，而佃戶利其照應，資助每至加倍。是以催租之人，轉為抗租之蠹。亦應嚴其責成，始可破其積弊。應請著令催甲實力催繳。如果完納迅速，業戶量勤惰，于常額腳米之外，酌加獎賞。如仍串通地總，把持抗欠，許業戶指明稟官，該催甲先行枷號，俟田租完清之日，始行開放”。對分租制下佃戶與業戶的權利和義務，《規條》指出：“江淮各屬內上元等州縣，既有舊地情形，業出種籽、莊房，佃出牛力、人工，歲收租籽，各半均分。雖不至有頂首、吞租之患，間有不守本分之佃，或分收不均，或私行偷割，業戶查出理追。每借挑培、壅塞、糞本等費，勒索霸占。此等惡習，亦不可不明立章程。此后，凡前項等弊，業戶鳴知地保，無論麥秋，隨時驅逐。倘地保得賄，扶同霸占，以致荒廢田地，許業戶稟明地方官，并將地保

并嚴究責革。”對受命辦理業戶控租案差役之需索，《規條》也嚴厲規定了懲治措施，“向來業戶控租，受累多端。縣差于奉票之初，先向業戶索鍍，名曰‘發路。及至下鄉，又向佃戶需索。如已飽索，即為佃戶設法延宕，匿不帶案。更有該圖總與地總表里為奸，或抱身包攬，以租欠十之二、三挜業戶，勒逼完案。其或佃戶經官枷責，地保等反唆佃戶家屬向業戶索討盤費。是以業戶控佃，實難于縣控，轉多延累。積習相沿，牢不可破，實由于此。應請立定章程，以后凡有業戶呈請差押追佃，著地方官止許責成圖總，不得涉及業戶。即使圖總、催甲、佃戶人等有應行究訊之處，亦無庸業戶到案。”

無獨有偶，在福建的聞清縣，康熙年問，甚至出現了專門印制的租佃契約的格式化文本，其中對

立承佃人閩清縣八都住人陳華水，今在福城翁皂承得民田數號，坐產八都，土名院里等處，受種九拾斤○斗○升，年載租谷貳千肆佰斤○斗○升，每石天平秤壹佰貳拾陸斤，前來耕作。遞年不拘水旱熟損，照額送倉交納，不敢拖欠。其田并無田根掛腳來歷。自承之后，勤力耕作，不敢拋荒坵角，欺瞞蚯數。如有此情及拖欠租粒，任從田主招佃，不敢霸占，立承佃為照者。

計開田號：

一號土名院底，一號土名九十坋，一號土名墓下后門大坵，一號土名楓墓仔。

遞年租谷貳升肆佰斤○斗○升，年例田牲肆只。

二十二年，因荒讓谷貳佰斤。二十三年，亦讓貳佰斤。后不拘損熟，照額納貳千肆佰斤，不得再讓斤兩。二家甘允，各元反悔。

康熙拾捌年貳月日立承佃人李華水（畫押）

大熟。

從乾隆五十三年（1788年）四月江南布政司的《征租行牌》所附《規條》規定的款項，以及康熙十八年（1679年）福建閩清縣翁宅印制格式化租佃契約文字來看，江蘇地區和福建的佃戶不僅沒有享有田面轉讓收益權，甚至連永佃權都沒有得到。更讓人感到痛心的是，在上元、閩清等縣，落后的分租制及額外田牲剝削還在一定范圍內存在著。這不能不說是一種歷史的倒退。

以上關于全國各地地方封建官府對本地區租佃關系的種種行政法規式調整，在某種程度上說起到了控制佃戶抗爭的作用。就這一角度而言，明清時期的封建政權達到了通過地方官府來維系基層社會穩定的目的。

（二）明清中央政府關于租佃關系的立法調整

盡管租佃關系在明清時期已經發展到一種相當成熟的地步，主佃關系早已成為明清社會生產關系的主體。但是，除了擁有主仆之分的非自由租佃關系之外，不管是《大明律》以及明朝相繼制訂的《問刑條例》，還是《大清律》，似乎對租佃關系中的主佃身份與地位，都缺乏明確的法律規范加以界定。即使是明初的佃戶與主人保持以少事長之禮的規定，也僅是見諸于《明實錄》關于“鄉飲酒禮”的記錄。因此，對照明清時期各種地方官的租佃關系案件的判例，我們基本上看不到佃戶與地主或田主擁有主仆等等級身份的記錄。這些事實表明，除了特殊租佃關系即佃仆制下租佃關系，佃仆與主人保持著主仆名分之外，作為當時租佃關系的主流，佃戶與主人在身份上基本是平等的關系。

面對全國各地永佃權的發展和越來越嚴重的地主或田主增租奪佃以及佃戶欺慢地主或田主現象，清朝不得不在立法上進行一些調整，以緩和日益激化的社會矛盾。

雍正五年（1727年），清世宗終于對鄉紳苛責佃戶和佃戶欠租、欺慢田主的行為進行了立法調整，頒行了《田主苛虐佃戶及佃戶欺慢田主之例》，并將其作為《大清律》中《刑律·威力制縛人》的律文“定例”而確定了下來。該條“定例”全文如下：

凡地方鄉紳私置板棍、擅責佃戶者，照違制律論處。衿監革去衣頂，杖八十，照例準其納贖。如將佃戶婦女強奸占為婢妾者，絞監候。如無奸情，照略賣良人為妻妾律，杖一百，徒三年，婦女給親完聚。該地方官不預行嚴禁，及被害之人告理而不即為查究者，照徇庇例議處。至有奸玩佃戶拖欠租課、欺慢田主者，杖八十，所欠之租照數追給田主。

這樣一款定例，實際上不僅對不法奸惡鄉紳、田主予以了嚴懲，而且對日益嚴重的佃戶拖欠租課、霸耕霸產行為，也規定了極其嚴酷的懲罰措施。應當說，這條定例的頒行，對愈演愈烈的佃戶反抗斗爭是一種沉重打擊。但不管怎樣，我們也應看到，在立法保障地主或田主地租收八的同時，清王朝畢竟也注意到了地主或田主對佃戶及其妻女的菲法侵害問題，并規定了相當嚴厲的懲處條文。嚴禁包括鄉紳在內的地主或田主不許拷打佃戶，不許奸污佃戶妻女。若違犯者，即要照律議處。這樣的規定條款，在法律上限制了地主或田主對佃戶的人身剝削和欺侮，從而減輕了佃戶對地主或田主的封建依附關系。

雍正五年（1727年）的關于租佃關系的定例頒行以后，不少地區即照例執行，并根據各地具體情況，制訂了地方性的行政法規。當然，在這些法規中，有的偏重打擊佃戶，如江南布政司頒布的《江南征租全案》中的七項“規條”，而由江西省布政司《寧都仁義鄉橫塘塍茶亭內碑記》，則更多偏重于保護佃戶的權益。

但是，對特殊的土地——官地中的旗地租佃關系，清朝統治者為緩和矛盾，則相應的立法調整。清高宗于乾隆二年《1737年》諭令八旗都統，禁止增加佃戶的租額。“諭令”指出：“從前八官旗人之地，與民田不同。是以交爾等八旗大臣辦理。今爾等議稱八官地畝，從前所定租額本輕，徒致州縣禮胥中飽。請派員前往秉公更定等語。見在八官地畝之租，較之民人佃種旗地之租為數實少。而此項八官之地，原屬旗地，與民人納糧之地不同，雖經官定租額，而百姓不知，仍納重租，以致禮胥中飽。今因地定租，固為允協，但愚民不名事理，或妄生疑意，謂增添租額，亦未可定。……待著直督出示曉諭：若無從前弊端，即令該督保題，停止增添。”乾隆五年（1740年），清王朝再次就旗地的增租奪佃問題進行了立法規定，制訂并頒行了《禁止增租奪佃例》，對旗地租佃關系作出了有利于佃戶的法律調整。該例明確規定：“議定取贖民典旗地及旗人下鄉種地之例。戶部議準直隸督陳奏：一取贖民典旗地，百姓不苦于得價還地，實懼其奪田別佃。應令地方官于贖地之時，將見在佃戶及其出之租數，造冊備案。嗣后，無論何人承買，仍令原佃承種，其租懇照舊。如莊頭、土豪無故增租奪佃者，罪之。民有從前造房、立墳墓于旗地內者，令丈明所占地畝，照例交租，不許勒令遷移。違者，罪之。”這一條例還對旗地撤地另佃行為進行了嚴格的規范，指出：“民人佃種旗地，地雖易主，佃戶仍舊，地主不得無故增租奪佃。如佃戶實系拖欠租銀，該地主撤地另佃。倘佃戶措勒，呈官勒退；或地主實欲自種，佃戶雖不欠租，亦應退地。若并無前項情形，而莊頭地棍串唆奪佃增租者，嚴加治罪。”至于地主以自種為借口而撤佃者，撤后承種二三年，再行另佃與他人者，“照奪佃例，斷給原佃承種，仍治以應得之罪”。不僅如此，乾隆二十一年（1756年），清政府還針對包括旗地在內的“向來官地租額雖輕而民佃多不沾實惠”的現象，飭令地主收租改用與納官稅時一樣的官斛，而不是市斛，“俾承佃各戶交租不致畸重，而官吏亦不致中飽。”

不過，清政府關于限制旗地增租奪佃和賣田不賣佃的條例并不是一成不變的，相反，它始終處于一種搖擺不定的狀態，這實際上反映了統治者矛盾的心理。至乾隆二十五年（1760年），清政府即對旗地長租行為作出了禁止性規定，從而也就等于否定和廢止了乾隆五年（1740年）“無論何人承買，仍令原佃承種”的賣田不賣佃的條例。至乾隆五十六年（1791年），清政府更將乾隆五年（1740年）年“禁止增租奪佃”的禁令加以廢止，重新制訂了可以酌情增租奪佃的規條，規定：“民人佃種旗地，其原佃額租本輕。現有別佃，情愿增租及情愿自種者，均由業主自便。”乾隆二十五年（1760年）和五十六年（1791年）的租佃定例調整，實際上是對過去特別是對包括乾隆五年《1740年）在內禁止增租奪佃等有利于保護佃戶利益的一系列法律的反動和倒退。盡管不久，迫于問題的嚴重性，清王朝在嘉慶五年（1800年）重新恢復了“禁止增租奪佃”的定例，但其消極影響卻是很難在一段時間內徹底消除的。

明清時期，由于自然災害的頻繁發生，歷朝統治者對包括地主或田主、自耕農等在內的業戶實行了蠲免賦稅的政策。但是，蠲免賦稅卻不蠲免地租，這對廣大佃戶來說，無疑是有失公平的。為體現浩蕩皇恩，自康熙開始至乾隆年問，蠲免之事極為頻仍，舉凡水、旱、蝗、冰雹、地震、失火、漲潮、颶風等災荒，都有蠲免賦稅之舉，幾乎到了無災不蠲的地步。“數十年來，雖定三分之例，然圣祖仁皇帝深仁厚澤，愛養斯民，或因偶有水旱而全蠲本地之租，亦且并無荒歉而輪免天下之賦，浩蕩之恩，不可勝舉。”然而，清初的蠲免則僅限于賦稅的蠲免，而對佃戶的地租，則少有其免。故此，康熙九年（1670年），吏科給事中莽佳曾疏言：“遇災荒蠲免田賦，惟田主霑恩，而租種之民納租如故，殊為可憫。請嗣后征租者，照蠲免分數，亦免田戶之租，則率土霑恩矣。”康熙采納了這一建議，在蠲免賦稅的同時，也對佃戶的地租進行了蠲免。

對明清以來根深蒂固地存在于全國各地特別是南方山區等佃仆租佃關系，兩朝統治者也注意到了他們的卑賤處境。尤其是自明末清初以來，南方地區普遍爆發的佃仆反抗斗爭，最終迫使統治者下定了開豁其為良的決心。

雍正五年（1727年）四月二十七日，清世宗頒布了《開豁世仆為良》的諭旨，對因“葬主之山、佃主之田、住主之屋”而被世代抑為世仆的佃仆，進行了開豁。

山西之樂戶、浙江之惰民，皆除其賊籍，使為良民，所以勵廉恥而廣風化也。近聞江南徽州府則有伴當，寧國府則有世仆，本地呼為細民，幾與樂戶、情民相同。又其甚者，如二姓丁戶村莊相等，而此姓乃系彼姓伴當世仆。凡彼姓有婚喪之事，此姓即往服役。稍有不舍，加以箠楚。及訊其仆役起自何時，則皆茫然無考，非實有上下之分，不過相沿惡習耳。此朕得諸傳聞者，若果有之，應予開豁為良，俾得奮興向上，免致污賤終身，累及后裔。著該撫查明定議具奏。尋禮部議復安慶巡撫魏廷珍遵旨議奏。江南徽（州）、寧（國）等處，向有伴當、世仆名色，請嗣后紳衿之家，典買奴仆，有文契可考、未經贖身者，本身及其子孫，俱應聽從伊主役使。即己贖身，其本身及在主家所生子孫，仍應存主仆名分；其不在主家所生者，應照旗人開戶之例，豁免為良。至年代久遠，文契無存、不受主家豢養者，概不得以世仆名之。永行嚴禁。

但是，“開豁世仆為良”的諭旨在各地執行的過程并不是一帆風順的，其間歷經反復。乾隆三十四年（1769年），安徽按察使暻善又就佃仆的名分問題，奏請朝廷定奪。奏疏云：

臣以為，主仆之名分，全以賣身契為斷，其有年代雖遠，而其祖父賣身文契現存，其子孫仍在主家服役。或雖不在主家服役，而伊主給田佃種，確有憑據，自應仍存主仆名分，不便悉行開豁。其有并無文契，惟執別項單辭只字，內有“佃仆”等類語句者，此即當日之佃戶受豪強欺凌所致，應請悉準開豁為良。其有先世實系殯葬田主之山，子孫現在耕種田主之田，飭令地方官壹訊明確，或令其結價退佃，以杜日后葛藤。

嘉慶十四年（1809年）寧國縣民某等因其世仆柳姓捐監，赴京呈控。但經驗，柳姓并無賣身文契。某等“惟以葬山、佃田、住屋為據”，稱“令甲有之日：葬主之山，佃主之田，住主之屋，皆世仆也”。案件發回，主審此案的高廷瑤審結后，敦請安慶知府奏明朝廷，“嗣后世仆名分，當以有無賣身契、是否服役為斷。如未有身契與未列服役，及不與奴仆為婚者，雖曾葬主之山、佃主之田、住主之屋，均應開豁為良民”。是案之判決，得到了清仁宗的認可，于是以此為例。諭旨編八《大清律》定例，云：

安徽省徽州、寧國、池州三府民間世仆，如現在主家服役者，應俟放出三代后所生子孫，方準報捐考試。若早經放出，并非現在服役豢養，及現在不與奴仆為婚者，雖曾葬田主之山、佃田主之田，均應一體開豁為良。已歷三代者，即準其報捐考試。

至此，存在于皖南山區數百年之久的佃仆制租佃關系，被清王朝所禁止。不過，即使是歷經雍正、乾隆和嘉慶三朝連續3次的開豁禁令，在皖南徽州等山區執行得并不徹底。這種落后的以人身依附為特征的租佃關系，直到民國年問，依然廣泛地存在于這些地區。

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