拉薩房價上漲過快的影響因素探析

范佳興

[摘 要]盡管拉薩房地產業發展起步較晚，但隨著西藏經濟的快速發展，近幾年拉薩的房地產業也得到了飛速發展，同時房價也呈現出“暴漲”的態勢。顯然，拉薩房價的上升已經超出了正常的水平。本文通過探析拉薩房價近幾年飆升背后的經濟學分析，以及基于房地產市場供求與房價關系的影響因素的實證研究，為政府抑制房價過快上漲提出對策建議。

[關鍵詞]拉薩房價；地價；平均工資；投資

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 128

1 前 言

由于拉薩房地產市場化的進程較短，2011年拉薩市商品房的銷售均價才3100/平方米左右。而到了2014年，這一數據竟飆升至7426元/平方米，年均漲幅約為34%。根據非官方的中國指數研究院公布的《2014年4月全國100個城市房價排名》中拉薩4月房價同比去年上漲了52. 79%，每平方米均價為7129元，排在了第48位。顯然，以上數據都顯示出拉薩房價已經超過了理性的上升水平。

2 對拉薩房價上漲過快的因素分析

2. 1 土地供應量不足導致房價上升

土地價格是房地產價格的重要組成部分，地價越高則房價越高。地價一度被認為是推動房價上漲的主要影響因素。從供求關系上講，土地資源是有限的、不可再生的，其供給在長期來看幾乎是無彈性的，而隨著城市化進程的加快，土地的需求則由于人口的增加、城市的擴展而逐漸擴張。由于土地資源是有限的，政府必然對土地的市場供應量加以控制，土地的供應量受到控制，則土地價格的上漲趨勢就會越來越明顯。拉薩城區四面環山，可利用的土地資源較少，且主城區的大部分土地為政府、部隊、單位所有。在國務院批復的《拉薩市城市總體規劃（2009—2020年）》中明確規定了“到了2020年，拉薩城市用地要控制在75平方千米以內”，這就使得拉薩的土地供應量受到了客觀與主觀的限制。土地供應量的不足，直接導致了商品房的供應不足，在需求既定的條件下，商品房供應不足必然導致房價上升。

2. 2 建安成本高企導致房價上漲

建安成本是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本投入。近幾年，隨著物價的全面上漲，建筑材料的上漲幅度也較大。建安成本作為房價成本的重要組成部分，需要系統的加以分析，尤其是在拉薩這個特殊的地方。拉薩修建房屋的材料成本和人工成本均高于內地大部分城市。其原因主要有以下幾個方面：①拉薩地處高原，平均海拔3650米，紫外線較強，氧氣稀薄，環境相對內地比較惡劣。②拉薩冬季寒冷而漫長，一年內可施工時間較短，工作天數較少。③拉薩遠離經濟發達地區，工業實力薄弱，建材大多需要從四川、青海運送，而西藏交通又不方便，這便使得建材運輸費用高昂。建材的運輸費用最終會體現到材料成本中去。基于以上原因，拉薩的材料成本和人工成本偏高也可謂合理。最終，高昂的材料成本和人工成本都將在房價中予以體現。因此，我們經過以上推斷可以得出結論：拉薩特殊的自然人文條件下高昂的建安成本對拉薩房價是有一定的推動作用的。

2. 3 平均工資較高推升房價

工資反映個人及其家庭的收入水平，進而影響到對住房的需求，因為只有超過一定收入的人才有能力購買房屋，形成對房屋的有效需求。顯然，在房價一定的條件下，如果一個城市的平均工資越高，則對住房的需求就越強烈。隨著房地產市場需求越大，該城市的房價就必然會呈現出上升的趨勢。根據華商新聞提供的數據顯示，2014年全國各省市平均工資單中拉薩以月平均工資6654元排在第二位。雖然平均工資的高低并不是房價高低的決定性因素，但其對房價有一定的影響是必然的。需求的定義是對某種商品有購買的意愿且有購買的能力，只有購買的意愿而沒有購買的能力是不構成需求的。如果一城市的平均工資很低，則該市就不可能形成對房屋的有效需求。拉薩月平均工資為6654元，則表明居民的購買能力是較強的，是能對房屋形成有效需求的。隨著拉薩居民增加對房地產的需求，需求的擴張會使得拉薩房價受需求影響而形成一定程度的上漲。

2. 4 投資性需求推動房價

投資客是指投入現金購買某種資產以期望獲取利益或利潤的人，房地產投資，就是先低價購入房屋，再高價售出從中賺取差價以牟利。投資房地產需要相當數量的資金作為基礎，這就必然和投資者的工資收入相聯系。隨著基本生活得到滿足以后，人們就有了使用閑置資金來進行投資以獲得額外收益的欲望，華商網提供的數據顯示拉薩的月平均工資為6654元，顯然，居民是有能力拉薩投資房地產的。根據我們的調查數據顯示，有20%左右的受訪者表示買房的目的是用于投資。由于拉薩的銀行存款利率較低，加上通貨膨脹率的影響，其實際利率為負；其次，拉薩的金融理財產品也較為缺乏。因此，房地產便成了眾多投資者首選的投資品種。投資客投資的房屋可以通過出租獲得較為穩定的租金收益，并在長期來看具有保值升值的空間，等將來房價上漲以后，還可以將其出售以獲得差價收益。基于眾多原因，拉薩商品房的供給量本來就有限，隨著投資客的入市，供不應求的局面更加嚴峻，這便使得房價進一步上漲。

3 抑制拉薩房價過快上漲的建議

3. 1 優化土地的供應結構

土地是開發房地產的基礎，地價是房價的重要組成部分。在中國，用于房地產開發的土地供應由政府完全壟斷以及嚴格限制。對于拉薩而言，在土地供應不足的條件下，政府需要優化土地的供應結構，應該節約、高效的利用土地資源，適當增加住房用地的供應量，尤其是要增加中低價位普通商品住房和經濟適用房的建設用地供應量。嚴格限制大套型高檔住房的土地供應，如別墅型住宅的土地供應。政府要在適當增加中小套型普通商品住房用地供應的前提下，使住宅用地、工業用地、產業用地、農牧用地四者之間達到均衡。

3. 2 加大保障性住房建設

保障性住房包括廉租住房和經濟適用住房，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。近年來，越來越多剛畢業的大學生以及外來務工人員投入到拉薩的建設中來，而對于這些新就業的人而言，最突出的困難就是住房問題。拉薩房價高居不下，新就業者想在短期內買房幾乎是難以實現的，要解決這些就業者和廣大中低收入人群的住房問題，就需要通過政府主導大量建設經濟適用房和廉租房。通過加大保障性住房的建設，可在一定程度上抑制房價過快上漲。

3. 3 適當抑制房地產的投資性需求

拉薩的貸款利率長期低于內地，投資客投資買房所需的成本較低，這便給房地產投資客提供了機會。若實行高貸款利率又將對其他項目投資造成一定的影響，因此，最合理的方法是大幅提高第二套房的首付比例。如果投資性需求過于旺盛，則會使得過多的資金積聚在房地產市場，最終容易引發房地產泡沫，對房地產業的發展產生不利的影響。政府應當擴寬投資渠道如發行地方債。此外，應鼓勵居民適當地進行消費，消費不僅可以促進資金的分流，而且對于拉動內需促進經濟的發展有極大的作用。

4 結 論

本文通過對拉薩房價近幾年上漲過快背后的經濟學分析與實證研究，得出了拉薩房價過快上漲的主要影響因素為地價、建安成本、平均工資和投資客。在遵循拉薩市基本市情的前提下，針對這幾個因素對拉薩的房價調控政策提出了相應的政策建議。

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