海南省房地產(chǎn)市場供給分析

畢普云++趙麗

[摘 要]近年來海南房地產(chǎn)投資快速增長，保證合理的供給量，可以促進(jìn)海南房地產(chǎn)健康發(fā)展。通過分析得到：近5年來，海南土地存量增加，閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，地產(chǎn)存量消化過程緩慢。海南住宅地產(chǎn)整體供給遠(yuǎn)大于需求。綜合保障房和商品房總量，以當(dāng)前的開工面積，可以滿足約385萬人的住房需求，按竣工面積計(jì)算，可滿足200萬人左右的住房需求。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；供給；海南

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 125

2010年，國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。這5年來，海南房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，同時(shí)，也存在一些問題。海南房地產(chǎn)住宅供給量情況怎么樣，發(fā)展持續(xù)性如何等問題，成為關(guān)注熱點(diǎn)。

1 2010—2014年海南房地產(chǎn)建設(shè)分析

由表1可知，近年來，海南房屋施工面積由2010年的2699. 46萬平方米增加到2014年的7557. 15萬平方米，年均增速高達(dá)30%。房屋新開工面積相對(duì)平穩(wěn)，2010年1136. 12萬平方米，2014年1600萬平方米，僅2010年和2011年新開工面積有大幅增長，2014年房屋新開工面積出現(xiàn)下降。從房屋竣工面積來看，2012年全年房屋竣工面積856. 41萬平方米，2013年后，逐步回落。

2010年，施工面積、新開工面積、竣工面積增速相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)建設(shè)工程結(jié)構(gòu)進(jìn)展相對(duì)合理，至2011年，由于施工面積急速增加，竣工面積出現(xiàn)大幅下滑。2012年施工面積累積過多，新開工面積增速緩慢，竣工面積大幅增加，也即2012年地產(chǎn)工程加速消化存量，但由于新開工面積過大，竣工面積占施工面積比例依然很小，2013年、2014年新開工面積相對(duì)穩(wěn)定，但施工累積面積過大，竣工面積同樣占施工面積比例越來越小。也即海南房地產(chǎn)存量消化過程緩慢。從總體來看，海南房屋施工2014年達(dá)到7557. 15萬平方米，累計(jì)新開工面積7762. 9萬平方米，累計(jì)竣工面積3302. 9萬平方米。竣工面積比例占新開工面積比例僅為42. 5%。海南房地產(chǎn)即將開啟新一輪消化工程存量的過程。見右圖所示。

2010—2014年海南房屋建設(shè)面積變化示意圖

2 2010—2014年海南住宅地產(chǎn)建設(shè)分析

住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)的主體。由表3我們可見，從住宅地產(chǎn)施工面積看，2010—2014年海南住宅施工面積穩(wěn)步增長，2010—2012年海南住宅施工面積增速不斷提高。2012年增速達(dá)到40. 45%，2013年增速回落至17. 28%，2014年增速重新回升到26. 75%。2010—2014年海南住宅施工總面積達(dá)到21606. 39萬平方米。從住宅地產(chǎn)新開工面積看，2010—2014年海南住宅新開工面積基本平穩(wěn)，2010年住宅新開工面積為980. 63萬平方米，2011—2013三年住宅新開工面積穩(wěn)定在1400萬平方米左右，2014年住宅新開工面積小幅回落至1200. 74萬平方米。住宅新開工面積增速，2010—2011兩年維持較高速增長，2010年同比增長34. 62%，2011年同比增長44. 43%，2012—2014三年增速回落，2012和2014兩年出現(xiàn)負(fù)增長。也即從2012年起，海南住宅地產(chǎn)建設(shè)市場逐步趨于平穩(wěn)，并出現(xiàn)收縮。從住宅地產(chǎn)竣工面積看，2010—2014年竣工面積基本平穩(wěn)，2012年住宅竣工面積最大，達(dá)734. 99萬平方米，同比增長最快，增速達(dá)81. 89%，而2011和2013年住宅竣工面積增速回落，均為負(fù)值（詳見表2）。

結(jié)構(gòu)化分析海南住宅地產(chǎn)的施工、新開工及竣工面積，2010年海南住宅施工面積、新開工面積、竣工面積三者增速相對(duì)平穩(wěn)，竣工面積施工面積比例為22. 17%。但2011年開始，新開工面積不斷增加，而竣工面積出現(xiàn)回落，竣工面積增速急劇下滑。自2012年開始，海南住宅施工面積持續(xù)增加，但新開工面積逐步減少，可以認(rèn)為2012年是海南住宅地產(chǎn)消化存量的一年，2013—2014年，諸多方面原因，使得海南住宅地產(chǎn)新開工面積、竣工面積總量和增速均出現(xiàn)回落，竣工面積占施工面積的比例穩(wěn)定在10%左右（詳見表3）。

從海南住宅地產(chǎn)施工、新開工、竣工面積等各項(xiàng)指標(biāo)與房屋相應(yīng)指標(biāo)的比例分析來看，住宅施工面積穩(wěn)定占房屋施工面積比例的85%左右，也即，近年來，海南住宅地產(chǎn)的施工面積占房屋施工面積比例相對(duì)穩(wěn)定，可見住宅地產(chǎn)近年來也在大幅擴(kuò)張。但新開工面積占房屋新開工面積的比例整體下降，住宅地產(chǎn)建設(shè)出現(xiàn)大幅收縮，住宅市場逐步趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)比例逐步上升。從整體比例來看，由于新開工比例急速下降，住宅地產(chǎn)市場消化存量的形勢比整個(gè)地產(chǎn)市場消化存量的形勢更加嚴(yán)峻（詳見表4）。

繼續(xù)分析海南住宅地產(chǎn)銷售情況，由表5可見，2010—2013年，海南住宅地產(chǎn)銷售面積穩(wěn)步增加，2013年海南住宅銷售面積達(dá)到1000萬平方米，自2014年以來，房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下滑。銷售面積占施工面積的比例逐步減小，由2010年的36. 79%下降到2014年的16. 84%，也即銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，施工規(guī)模過大。

從銷售面積與竣工面積的比例來看，銷售面積遠(yuǎn)大于竣工面積，也即當(dāng)前的竣工速度難以跟上銷售的步伐，住宅地產(chǎn)需求相對(duì)竣工速度而言，相對(duì)旺盛。但不可忽視的是，海南施工面積增長速度整體遠(yuǎn)高于銷售增速。也即從絕對(duì)面積看，施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積，從增長速度看，施工面積增速遠(yuǎn)高于銷售增速。盡管竣工面積小于銷售面積，但可以判斷，海南住宅地產(chǎn)整體出現(xiàn)供給遠(yuǎn)大于需求，比例約為80%（詳見表6）。

表6 2010—2014年海南住宅地產(chǎn)施工、竣工、銷售面積增速統(tǒng)計(jì)

施工增速竣工增速銷售增速

201135. 19%-21. 55%1. 29%

201240. 45%81. 89%7. 64%

201317. 28%-29. 57%27. 84%

201426. 75%27. 24%-7. 33% 數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2014》。

3 2010—2014年海南保障房建設(shè)情況分析

2010—2014年，海南計(jì)劃建設(shè)保障房33. 92萬套，實(shí)際開工40. 58萬套，竣工27. 76萬套。整體來看，海南保障房計(jì)劃建設(shè)數(shù)量、開工套數(shù)和竣工套數(shù)，與全國形勢相同，均呈下降趨勢（見表7）。保障房作為政策性住房，最大限度地滿足了低收入者的住房需求，由于財(cái)政投入、建設(shè)計(jì)劃性等，在建設(shè)數(shù)量上難以有更大的突破。

總 計(jì)33. 9240. 58-27. 76- 數(shù)據(jù)來源：2010—2014年海南國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

從保障房的建設(shè)面積來看，2010年開工面積1057. 19萬平方米，竣工面積561. 72萬平方米。自2010年來，海南共建設(shè)保障房面積3414萬平方米，竣工2260萬平方米（見表8）。綜合來看，保障房的建設(shè)最大能夠滿足120萬左右低收入者的住房需求，對(duì)平抑商品房價(jià)格和保障低收入者住房需求起到重大作用。

總計(jì)3414. 16—2260. 69— 數(shù)據(jù)來源：2010—2014年海南國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

4 海南房地產(chǎn)市場供給總量

根據(jù)以上分析，綜合保障房和商品房總量可得，2010—2014年海南省所有住宅的開工面積為9886. 39萬平方米，總竣工面積5091. 08萬平方米，開工面積逐步回落，竣工面積逐步增加，竣工面積占開工面積的比例逐步上升。

表9 2010—2014年海南房地產(chǎn)建設(shè)總面積統(tǒng)計(jì)單位：萬平方米

年份保障房開工面積住宅新工面積總開工面積保障房竣工面積住宅竣工面積總竣工面積竣工占開工面積比例

20101057. 19980. 632037. 82561. 72515. 071076. 7952. 84%

2011900. 011416. 322316. 33384. 66404. 09788. 7534. 05%

2012710. 41402. 852113. 25595. 56734. 991330. 5562. 96%

2013393. 911471. 691865. 6467. 31517. 62984. 9352. 79%

2014352. 651200. 741553. 39251. 44658. 62910. 0658. 59%

總計(jì)3414. 166472. 239886. 392260. 692830. 395091. 0851. 50% 數(shù)據(jù)來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2014》，2010—2014年海南國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

若按照保障房人均20平米建筑面積，商品房人均30平米的住房標(biāo)準(zhǔn)，按照80%住宅建筑面積測算，以當(dāng)前的開工面積，可以滿足385萬人的住房需求，按竣工面積計(jì)算，可滿足201萬人的住房需求。

5 結(jié) 論

近年來，海南住宅地產(chǎn)整體出現(xiàn)供給遠(yuǎn)大于需求。綜合保障房和商品房總量，以當(dāng)前的開工面積，可以滿足385萬人的住房需求，按竣工面積計(jì)算，可滿足201萬人的住房需求。未來海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，要減少盲目性。要消化存量，優(yōu)化增量，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李業(yè)嘉. 海南房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)證研究[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010（15）：42.

[2]中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒[M].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版，2014.