土地出讓市場與商品房市場聯動性的實證研究

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摘要：近二十年來，伴隨我國城鎮土地出讓價格和住宅價格的持續快速上漲，土地出讓市場與商品房市場關系的相關爭議愈加激烈。本文在土地出讓市場派生需求理論和市場價格發現機制理論的指導下，以市場價格作為市場信息傳輸工具，構建微觀視角的土地出讓市場與商品房市場聯動性的微觀經濟計量分析模型。基于計量分析模型對長沙市土地出讓市場和商品房市場的聯動性展開了系統的實證分析，提出采取可行性措施推動稅制改革的頂層設計，視環境變化適時加快房產稅制的修訂與完善，加快地方政府債券發行制度改革，推動與土地出讓金相關的土地出讓收入用途變更調整，并在時間成熟時推動城鎮管理職能的下移和分散的建議。

關鍵詞：土地出讓市場；商品房市場；派生需求理論；長沙市

中圖分類號：F29330文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2015）11014006

一、引言

20世紀末，我國開始實行住宅制度改革，在全國取消自建國以來實行的從福利分房制度到貨幣分配模式這一變化迅速地推動了住宅的商品化，也促進了我國房地產市場的發展。隨著土地出讓制度變革的推動，城市住宅抵押貸款制度的執行，城市房地產市場逐步興旺發達，但隨之而來的是城市土地價格和住宅價格也在持續不斷地上漲。在城市土地價格和住宅價格持續上漲的大背景下，關于土地出讓市場與商品房市場聯動性也成為大家關注的焦點。

關于土地出讓價格與住宅價格的因果關系，國內外主要存在三種觀點：一是住宅價格決定土地出讓價格。主要從派生需求或者市場供求變化視角展開探討。李珍貴使用月份統計數據，運用Granger因果檢驗方法探討土地出讓費用與住宅之間的因果關系，得出住宅價格上升引發土地出讓價格上升，但反之影響并不顯著的結論。Ooi和Sirmans在研究新加坡商品房市場的基礎上發現土地出讓價格同住宅價格之間存在協整關系，并采用Granger因果檢驗方法證實住宅價格上升帶來土地出讓價格上升。二是從土地成本視角展開探討，認為土地出讓價格上升自然會引發住宅價格上升。劉民權和孫波認為土地出讓價格的上升是引發住宅價格上升的關鍵要素。Daniel和John認為土地出讓價格的上升是因為土地供給和規劃限制帶來的，存在的這些限制最終引發住宅價格的上升。三是土地出讓價格與住宅價格是相互影響、相互作用的。溫海珍等[5]采用全國21個大城市年度統計數據，運用聯立方程式計量分析模型得出住宅價格和土地出讓價格無論在長期還是在短期都是相互影響、相互作用的，二者互為因果關系的結論。Potepan建構了全面的住宅價格決定理論分析模型，該模型包括住宅服務市場決定住宅租金水平，住宅資本市場決定商品房市場交易價格和土地市場決定土地出讓價格三個關鍵變量，這三個變量是相互聯系、影響、作用和依賴，而非簡單的單方向關系。

關于土地出讓價格與住宅價格的關系研究，國內外都沒有一致的看法和結論，在我國現行土地制度背景下，由于地方政府壟斷一級土地出讓市場及由此出現的土地財政對土地出讓和商品房市場聯動性產生非常重大的影響，進而導致探討我國城鎮土地出讓市場與商品房市場聯動性的關系就凸顯復雜和必要。

四、結論與政策建議

住宅價格通過派生需求途徑影響土地出讓市場價格和土地開發時機，土地出讓價格通過市場價格發現機制影響住宅價格高低和交易概率大小，市場價格是兩個市場聯動性的傳輸紐帶。本文基于土地出讓市場的派生需求理論和商品房市場的價格發現理論，借鑒實物期權理論分析模型和住宅搜尋理論模型，構建理想條件下土地出讓市場與商品房市場聯動性的微觀經濟計量模型。理論分析表明，市場價格是市場信息傳遞的關鍵媒介，是市場聯動性存在的重要渠道。就此提出如下三點政策建議：第一，在逐步擴大試點范圍基礎上，穩步推動稅制改革的頂層設計，加快房產稅制的修訂與完善，推動財政管理體制改革，減弱地方政府對土地財政的依賴程度。房地產稅作為地方政府的稅收收入具有明顯的區位固定特征，且其觀察和計量非常容易。但我國現行房產稅的稅制設計難以使其成為地方政府的主要收入來源，必須進行根本的改革。與此同時，由于我國金融市場發育、完善程度不高，地方債制度亟待完善，以期為地方政府進行公共基礎設施建設提供新的資金來源。第二，逐步調整地方政府土地出讓相關收入的使用方向，顯著降低其中用于城鎮公共設施建設方面的比率，增加對原土地所有人的補償比率。第三，逐步完善調整地方政府的城鎮土地管理職能，實現城鎮土地儲備和土地出讓相關收入的使用權力下移與分散。

參考文獻：

[1]李珍貴房價與地價：爭議、評析與實證研究[J]中國土地，2005，（8）：28-29

[2]Ooi，J T L， Sirmans，C F Wealth Effects of Land Acquision[J]Journal of Real Estate Finance and Economics， 2004， 29（3）：277-294

[3]劉民權，孫波商業地價形成機制、房地產泡沫及其治理[J]金融研究，2009，（10）：22-37

[4]Daniel，MP， John，F Urban Land Value Functions with Endogenous Zoning[J] Journal of Urban Economics， 1991， 29（1）：14-27

[5]溫海珍，呂雪夢，張凌房價與地價的內生性及其互動關系影響——基于聯立方程模型的實證分析[J]財貿經濟，2010，（2）：124-129

[6]Potepan，MJ Explaining Inter Metropolitan Variation in Housing Prices， Rents and Land Prices[J]Real Estate Economics， 1996， 24（2）：219-244

[7]任超群，張娟鋒，賈生華土地供應量對新建商品房市場的影響[J]軟科學，2011，（5）：1-4

[8]劉衛柏，李中新時期農村土地流轉模式運行的績效與對策[J]經濟地理，2011，（2）：300-304

（責任編輯：劉艷）