住房反向抵押貸款研究

劉佳文+代雅菲+朱云

[提要] 由于我國的房地產市場，資本與金融市場以及政府引導等宏觀經濟條件不成熟，使得我國推行住房反向抵押貸款產品還存在一定的阻力。為解決這些問題，做出相關研究。

關鍵詞：以房養老；反向抵押貸款；定價風險

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年10月23日

一、引言

反抵押貸款最早源自荷蘭，是指符合一定條件的老人，在不失去所有房屋的產權和居住權的情況下，將自己的房產作抵押向金融保險機構提出申請，提前從房屋權益中支取現金，同時繼續居住在該房屋中，直到去世，然后由機構將房屋拍賣，用所得的價款彌補支付給老人的貸款，同時獲得一定的收益。在貸款人各期所獲貸款額的貼現值的總額與房產價值一致的前提下，通過對資產定價理論、保險精算理論、鞅定價理論、期權理論與期權定價理論的研究，構建出反向抵押貸款的基本框架。

二、我國住房反向抵押貸款存在的問題

（一）市場需求難以打開。隨著中國老齡化社會的快速到來，養老越來越難以保障。同時，我國實行住房商品化，老人大多數擁有屬于自己的住房，也就造成了“房子富人，貨幣窮人”的尷尬情況。有外國學者利用SIPP數據進行研究，對老年人的資產組成進行了詳細分析，他們認為住房是增加老年人消費資產的唯一途徑。在我國社會主義市場經濟的大背景下，存在著大量的住房反向抵押貸款產品的隱性需求，但是把這一需求轉化為實際需求，卻存在著難以解決的問題。傳統的思想意識形態給這一金融產品的推行帶來巨大的阻力。

（二）社會供給難以保障。在中國宏觀經濟的大背景下，我國推行住房反向抵押貸款存在較多的供給問題。中國的房地產行業存在著大量的泡沫經濟，未來的房價走勢難以預測，而反向抵押貸款運行的周期比較長，存在的風險相對較大，這也就使得許多金融機構不敢涉足房地產行業。我國現行的金融市場不健全，資本未實現完全的證券化，資本流動性存在較多的問題，抗風險能力比較差，同時我國的監督機制不健全，政府缺少相應的政策支持。

（三）反向抵押貸款定價風險難以規避

1、長壽風險問題。金融機構的產品設計要針對社會大眾，因此要考慮借款人的預期壽命，它的合同期限與房屋持有者的壽命直接相關，但壽命具有很高的不可測定性，導致養老金的給付與房產價值之間財務失衡，使得金融機構存在較大的風險，受損失的可能性比較大。盡管金融機構會采取嚴格的壽險精算分析，但是由于貸款人一般年齡偏大，健康因素會受較多方面的影響，所以按照生命表計算的誤差會比較大。這也就使得在研究反向抵押貸款定價時受到預期壽命的影響會比較大。

2、利率風險問題。住房反向抵押貸款的定價與市場利率有關，一般情況下利率越高，老年住戶取得的貸款金便越少，反之亦然。反向抵押貸款的定價不僅與當期利率有關，還與老人去世后，房產出售時的利率有關，但在中國現行的經濟體制下，利率會受我國的通貨膨脹率、經濟發展形勢以及宏觀調控政策有關，金融機構很難對未來的利率進行估計，而且貸款運作時間越長風險就越大。

3、房產價值波動風險問題。反向抵押貸款的定價除了受利率、預期壽命的影響，還會被房產的價值波動影響。對反向抵押貸款定價時，不僅僅需要考慮現行的房價，還要考慮當借款人去世，合同到期，金融機構要拍賣房子時，未來的房產價值，這就要求金融機構在進行貸款定價時要考慮未來房價價值變動的趨勢。而且還要考慮房屋的使用、損耗等引起的折舊、房產使用壽命、土地使用年限等多方面問題。

三、我國住房反向抵押貸款問題解決對策

（一）加大對這一金融產品的宣傳力度。加大宣傳可以使得老年人更多的了解這一金融產品，同時提供一些政府的支持政策，增加老年人對這一金融產品的信心，改變老年人的思想意識，形成開放的思想觀。政府還可以相應的提高遺產稅稅率，這可以相對減少老年人為子女留下遺產的數量，增加老年人的即期消費，也會擴大這一金融產品的需求。

（二）政府應出臺一些政策支持。毋庸置疑，政府在這一政策的推行中應處于領導地位，組織相關的學者、法律人士構建完善的法律體制，同時提供一些扶植政策，增加老人與金融機構的信心，完善養老保障體制，同時加強對房地產行業的管理，合理確定我國商品房的價格，減少房地產行業的泡沫經濟，完善我國的金融市場，推行金融創新，合理地改變我國的金融市場環境。

（三）擴大參與此項金融產品的人數。我們應該明確的是人的壽命符合一定的大數定理，當參加此業務的人數足夠多時，它的風險便可以在一定程度上得到分散，因此金融機構應積極擴大業務數量，這樣便可以形成一個相對確定的概率，進而可以確定相應的利潤率。

（四）采取有條件的浮動利率制度。在確定老年住戶每個月的養老金時，我們應采用有條件的浮動利率制度。這種金融產品運作周期長，單純的采用固定利率風險比較大，可以采用浮動利率的計算方式，根據市場利率的變動，當利率變動的幅度超過一定的范圍時，合理的調控貸款利率，這樣可以降低運作的風險，有利于這一業務的開展。

（五）給予金融機構房地產補貼。國家及相關部門應給予機構一定的政策補貼，以減少房產價值波動給機構帶來的經營風險；還可以設計出一種再保險產品，針對被抵押的房產進行二次保險，分散機構的經營風險，合理的降低機構運營風險。

主要參考文獻：

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