歐陽捷：從總理講話看房地產大勢

文│歐陽捷

歐陽捷：從總理講話看房地產大勢

歐陽捷新城控股集團有限公司高級副總裁

今年的兩會，總理針對房地產行業只講了9句話，這9句話也反映了中央政府對房地產的糾結。

第一句話，“促進房地產市場長期平穩健康發展”。這就意味著房地產市場“既不平穩、也不健康”。“不平穩”就是投資增速繼續下降，其實投資增速下降是從2010年就開始了，銷售從2013年以來持續下降。

“不健康”就是庫存高企，住宅待售面積已經超過了4億平方米，住宅施工面積已經超過了39.8億平方米。2013年年底，僅24家上市房企土地儲備面積已經超過了6.59億平方米，加上全國其他房地產企業的土地儲備面積，我們認為土地儲備面積至少要在12億平方米以上，這樣房地產企業的庫存和潛在庫存將高達50億平方米以上，換句話說政府在未來3～5年不用再出讓1畝土地就可以保證市場的穩定供應。

第二句話，“房地產市場的需求是剛性的”。總理的話總是對的，但我們的感覺其實不太一樣。每年婚姻人口的自住性需求是屬于剛性的，每年1500萬對結婚，其中一半以上在城鎮，同時每結婚三對人，就有一對人離婚。婚姻人口的住房需求每年大致在500萬套。

但是，投資性需求明顯減少，投資客的購房比例已經下降至10.7％，改善性需求也在減少，根據世聯地產的統計，35歲以上的改善性需求從63.5％下降到了34％，改善性需求減少的原因是人均住房面積已經接近天花板，二線城市人均住房面積都在27平方米，多的達到37平方米，三、四線城市居住面積更大。我們面積性的改善性需求已經嚴重萎縮了，就是說它的動能已經嚴重不足了，剩下的改善性需求其實更多的是品質性的改善需求。

第三句話，“中國城鎮化進程還在加快”。其實中國的城鎮化進程在放緩，城鎮人口雖然在增加，但是城鎮人口凈增長量從2010年起就開始逐年遞減，2010年，城鎮常住人口凈增長量為2466萬人，到2013年已經下降到1929萬人。

我們統計了全國76個一、二、三、四線城市，有63個城市近3年常住人口都下降了。其中，4個一線城市的常住人口凈增長量都在下降。上海市2000～2010年的10年間，常住人口每年凈增62.8萬人，而2010～2013年的3年中每年常住人口凈增長量僅為35.7萬人。深圳市前10年年均增長33.5萬人，后3年年均增長9萬人，對于深圳這樣的1000多萬人口的超大城市，人口增長接近于自然增長率，換句話說就是基本上沒有新的外來人口了。25個二線城市中有18個城市常住人口增長量下降，19個三線城市中有15個城市增長量下降，28個四線城市中有26個增長量下降。

“支持居民自主性住房和改善性住房需求”。這句話是政府推出的最大一個刺激政策。

其背后的邏輯是，工業化已經到了中后期，產能過剩成為普遍現象，傳統制造業已經不能創造更多的崗位了，工業產業吸納人口的能力在下降，沒有就業就沒有農業人口的轉移。從工業企業個數來看，2010年規模以上工業企業超過45萬家，2013年已經下降到了35萬家。

第四句話，“穩定住房消費”。更是反映了住房消費難以穩住的巨大挑戰，住房建設投資增速繼續下降，拖累了房地產投資，拖累了固定資產投資，拖累了第三產業投資，拖累了制造業投資。銷售面積繼續下降，從去年年初就已經進入了負增長區間。房地產市場已經在走下坡路了，我們認為雖然是緩坡，但是像2013年那樣回暖已經是不可能的了

以前有專家講過所謂的周期論，大小年輪，我們覺得未來可能都不再適用了。自主性需求、改善性需求、投資性需求和農村人口進城需求，只有一個約等于常量，其它的都在下降。因此我們看到市場已經自發在調整，新開工的面積在往下走，雖然有波動，但已經持續在負增長的區間了。而且我們可以看到，施工面積的增長也呈下降的趨勢，并進入負增長的區間。房地產企業土地儲備的面積已經在連續下降，自2012年就已經出現了負增長，雖然2013年有一個回升，2014年已經進入了下降渠道。

第五句話，“發展必須有合理的增長速度，保持經濟運行在合理區間”。區間論，意味著住房消費也必須保持在合理區間，要保持在合理的區間也就意味著會有刺激政策。但刺激之后就是透支。最后的結果就是白銀時代會提前結束。如果我們要保持合理區間，持續保持上5～10年，我們的白銀時代就會提前結束。

第六句話，“支持居民自主性住房和改善性住房需求”。這句話是政府推出的最大一個刺激政策。穩定住房消費只能從增加需求入手，意味著中央政府很快會推出政策。對于城鎮存量人口的自主性和改善性需求，中央給了大家信心，希望大家不要觀望，最值得期待的政策是降低首付，降低二手房交易費用。因為我們自住的房子其實不需要那么高的首付。

第七句話，“強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策”。這句話就是我們解讀李克強總理講的穩定住房消費的時候提出的概念，我們為房地產消費正名，上屆政府已經把房地產消費妖魔化了，穩定房地產消費，其實是保持國民經濟平穩健康發展，所以穩定住房消費就是納入了國民經濟正常平穩健康發展的軌道。這要求地方政府承擔起穩定住房消費的責任，為此地方政府可以名正言順地支持房地產業的平穩發展。所以我們看到有些省市政府已經在陸續出臺支持房地產發展的政策，后面還會有更多的政策出臺。發展還是硬道理，穩住住房消費，才能穩住房地產，才能穩住GDP。

第八句話，“住房保障逐步實施實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。實際上有很多地方政府已經出臺了相關的政策，中央強調這一政策，意味著住房保障政策不會再對商品房市場造成新的沖擊，有助于消化庫存，促進市場平穩健康。

第九句話，“推進新型城鎮化取得新突破”。穩定住房消費，最終要靠城鎮化。不解決城鎮化的問題，中國永遠不會保持我們的經濟的平穩健康發展。但城鎮化的路在農民腳下，城鎮吸引力在減弱，農村建房只增不減，農村居民人均居住面積已經超過37.1平方米，而且每年還在以1平米的速度在遞增。要增加城鎮化需求，就必須解決農民進城的就業問題、安居問題、包括教育、醫療、住房以及農村居民養老問題，解決已經進城農民對留守老人和兒童的牽掛，同時還要通過農村土地和宅基地改革，來解決農村居民進城落戶的資本。這才是剛需的最大支撐，也是房地產市場最穩定的增長。

活得久遠比活好當下更重要

那么，企業怎么辦？我們認為活得久永遠比當下活得好更重要。許多中小企業正在退出江湖，包括知名企業，只有企業少了，供應少了，市場才會真好，不過那時市場會比現在小很多。

新城控股的應對策略是，在蛋糕變小的情況下，我們要在市場中占有我們自己的地位，并且要把我們的規模繼續擴大，只有在這個時候才能讓自己的企業在江湖上立足。所以我們提出的思路叫“加速奔跑”。

目前，新城控股已經進入全國17個大中城市，其中9個省會以上城市；發展幸福社區已經超過100個。新城控股的目標是，到2017年銷售規模超過500億元，其中商業戰略目標是開業15個吾悅廣場，在建25個購物中心，持有商業面積超過300萬平方米。瞄準三四線城市的機會，加速商業布局，憑借“高強度投資、高增長市場、高適銷產品，高周轉資產、高組織能效”五高戰略，實現進入商業地產第一梯隊的目標。

這是一個差異化取勝的時代，新城的吾悅廣場之所以取得成功，很重要的原因是其自身的特色化和因地制宜的定制化。吾悅廣場體現了新城商業的人文情懷，吾可稱為一家五口，悅是發自內心的愉悅，吾悅就是以家庭為目標、創造愉悅生活體驗的體驗式商業購物中心。

多年來，新城堅持以穩健為前提，圍繞住宅和商業，不斷嘗試調整和優化，在實現精細化的同時向創新延伸。未來新城還要推行輕資產，推行合作拿地、合作開發，推行項目合伙人，嘗試小股操盤，我們覺得這些創新工作會為企業未來帶來長遠的價值，現在行業中在不斷地試錯，我們目前還沒有看到大的企業在試錯中找到一個正確的方向，但是不斷試錯當中萬一試對了，可能就會占領未來行業的制高點，所以新城也在試錯當中，我們希望通過專業提升價值，這樣才能把企業帶向一個未來的新的高度。

2015年，新城控股提出的“隨新奔跑”的年度主題，就是要向社會展現出新城控股愿意嘗試新模式、創新新產品的一面，也是新城控股住宅產品“讓幸福變得簡單”和吾悅廣場商業綜合體“讓城市生活更美好”的堅定踐行。新城控股將融入中國城鎮化進程，用創新帶動駱駝快速奔跑，努力為城市創造更大的價值。