倪鵬飛：局部地區房地產問題將集中暴露

文│倪鵬飛

倪鵬飛：局部地區房地產問題將集中暴露

倪鵬飛中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、中國社會科學院財經戰略研究院院長助理、城市與房地產研究室主任

2015年中國的全面深化改革進入關鍵階段，宏觀經濟繼續面臨下行壓力，風險有增加與蔓延態勢。把握調結構與穩增長的動態平衡，實現7％的GDP增長目標，既十分重要又面臨挑戰。

房地產是中國宏觀經濟與社會民生的重要構成部分，也處在下行的周期中，同時面臨著去庫存、去泡沫與防風險、防崩盤的任務。通過及時的戰略調整、相機的制度創新與適宜的政策操作，確保房地產積極調整和健康發展，進而促進中國宏觀經濟目標的順利實現，這是中央決策部門面臨的一個重要課題。

亢奮后的疲弱期

開始于2014年年初的本次房地產市場調整，是長、中和短三個周期重合的調整。這使本輪調整的時間更長、程度更深，也導致調整后的房地產市場未來的狀況及預期將發生重要變化。具體情況分析如下。

悲觀預期將對量價產生收縮性影響。隨著住房告別短缺時代、不動產登記條例實施、房產稅征收試點以及反腐力度的加大，2015年的房地產市場將延續謹慎和悲觀的預期，對房地產投資產生負面影響。

貨幣政策對量價的積極影響將打折。在松緊適度的穩健貨幣政策下，金融當局也將對金融機構信貸政策實施寬松的窗口指導，土地開發融資、住房抵押貸款和開發融資將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續謹慎，住房抵押貸款的優惠有限，開發放貸標準寬松有限。

供給方失去了漲價的主導權。盡管開發企業掌握著房地產定價權，但在買方市場下難以有所作為。第一，新增住房庫存過多。商品住房施工面積與銷售面積之比，已從2001年的2.9上升到2014年的4.2。35個大中城市多數去庫存化周期仍在警戒線的15個月以上，四線及以下城市的去庫存周期時間更長。第二，存量住房空置嚴重。2013年城鎮人均住房面積超過33平方米，城鎮擁有兩套以上住房的家庭占總家庭之比達到21％，二手房市場供給將激增。第三，多數房地產企業面臨資金壓力。尤其中小房企不會因貨幣政策調整，而減弱資金鏈條斷裂的風險?？傮w上，以價換量仍是多數房企的銷售策略，資金松緊影響著開發商的定價起伏。

需求方失去狂購的潛能與熱情。買方市場下，需求者決定房地產銷售量，但是，第一，剛性需求有恢復增長的潛力。2015年的城市婚齡人口和農村轉移人口是穩定的需求因素，但經濟下行將使收入增長放緩，保障房供給及棚戶區改造將減少和分流部分需求。受預期影響，剛性需求存在部分提前或推遲釋放的不確定性，2015年預計在8億～10億平方米之間。第二，投資與投機需求爆發式增長的可能性不大。首先，即便有積極的金融和稅收政策，中等收入家庭群體前期透支嚴重，加上預期影響，改善性投資需求增長有限。其次，一些國家的經濟與住房市場復蘇，導致部分資本及房地產投資向海外轉移。再次，金融改革、資本市場的擴容、股市復蘇，將導致游資向股市轉移。在市場分化的背景下，一、二線及部分三線城市仍有一些投資機會，包括周邊區域投資人口及全國投資人口的投資需求釋放。2015年異地剛性需求預計在2億～3億平方米之間。

2015年3月4日，內蒙古鄂爾多斯樓市泡沫破裂后隨處可見的爛尾樓林立場面。

震蕩性調整和多層次分化

2015年，積極的財政政策和松緊適度的貨幣政策，將使中國房地產市場呈現震蕩性調整和多層次分化。

從供給面看，商品房價格總體月度環比微升而同比微降。為加快資金周轉或者減少虧損避免破產，多數開發商將繼續實施以價換量的銷售策略。與2014年相比較，銷售價格整體將略微下降。

從需求面看，商品房銷售量總體小幅增長。剛性需求將同比增加，異地購房的投資需求將部分釋放。全年房地產銷售面積估計在10萬平方米左右，與2014年相比，銷售將略上升3％左右。

從時間上看，商品房量價將呈現降中趨穩的態勢。2015年，隨著間歇性刺激政策出臺，房地產市場將產生陣陣漣漪，每次政策出臺都將有一些短暫和輕微的反彈，但政策作用有限，市場隨后將繼續轉入下行態勢?？傮w看，上半年將震蕩回落，下半年將盤整反復。

分城市來看，商品房市場將呈現多層分化的趨勢。首先，一線城市總體有望復蘇。其前期庫存較少，2014年調整較大，潛在需求旺盛。2015年上半年實現環比增長，下半年可以實現同比增長。其次，二、三線城市總體分化明顯。2015年，少部分城市呈現回升，大部分城市還需一年以上的調整（預計至2016年下半年）。再次，四線及以下城市總體空置與庫存多，需求潛力小，需要調整的時間長。2015年將繼續去庫存，量價均處在下降狀態。四線及以下城市具體分為三種情況：（1）小部分人口增量大、產業發展好的城市，將出現量價齊升；（2）大部分中等城市，將至2016年甚至2017年才能調整完成；（3）部分人口規模小且絕對外流的城市，房地產將長期處在疲弱或衰退狀態。

從風險來看，局部地區房地產問題將集中暴露。由于結構性、區域性嚴重供給過剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數中小房企資金短缺加劇。即便貨幣政策有所寬松，中小房企資金也難改觀。2015年，將有相當數量的房企被兼并重組或破產倒閉，從而導致樓盤停工和爛尾、民工下崗、工資拖欠、交房違約和債務違約。中小房企的資金多來自民間借貸包括高利貸，區域金融風險有可能擴展和蔓延。

將對宏觀經濟產生重大影響

房地產市場輕微變化會通過多個渠道匯總，對宏觀經濟的增長、就業和稅收與物價等產生重大影響，值得高度關注。其中，對經濟增長的影響具有綜合性。根據投入產出分析諸多經驗的結論，假定：中國房地產投資對總產出的拉動系數為2.5，中國房地產服務業對總產出的拉動系數為1.5。

假定2015年要實現經濟增長7.2％的目標，GDP總規模為682288億元（以2014年現值計算，下同），2015年與2014年比，GDP需要凈增加45825億元。房地產市場與房地產投資及房地產服務業發展的關系密切，但由于受預期等因素綜合影響，兩者的對應關系并不十分精準。以下綜合考慮房地產市場、房地產投資及房地產服務業的增長趨勢。

假定與房地產投資不相關的投資、消費和出口增速與2014年相同，假定與房地產服務業不相關的產業增速與2014年相同，受房地產市場表現的影響，2015年房地產投資增長可能在7％～10％之間，房地產服務增長可能處在3％～4％之間。但房地產投資稍微的變化，將對宏觀經濟增長產生較大不同的影響。

情景一：假定房地產投資同比增長7％，房地產投資比2014年凈減少3708億元，導致總產出下降9721億元；如果2015年房地產服務業增加值增速保持3.5％，凈增加值為1336億元，經濟總產出將增加2004億元。如果不采取額外的刺激政策，2015年的經濟增長率將為6.2％；如果要實現7.2％的經濟增長率目標，2015年需要額外凈增加的投資、消費和凈出口為6444億。

情景二：假定房地產投資同比增長10％，房地產投資比2014年凈增95億元，經濟總產出將增加238億元；如果2015年房地產服務業增長4.0％，房地產增加值將上升1527億元，導致經濟總產出增加2291億元。如果不采取額外的刺激政策，2015年的經濟增長率為7.8％；如果要實現7.2％的經濟增長率目標，2015年需要額外凈減少的投資、消費和凈出口為2515億元。

穩定樓市是必須的

坊間最近傳出住建部正醞釀發布穩定住房消費相關政策的消息，不論坊間傳言的真實度有多大，房地產市場的平穩發展對于目前下行壓力增大的中國經濟來說，意義重大。

從目前中國經濟實際出發，保持房地產平穩健康發展是必須的。2015年，房地產市場是否平穩健康發展直接決定著宏觀經濟能否穩定。實現房地產市場以及宏觀經濟的穩健發展，可以為深化改革和結構調整創造條件、爭取時間。

保持房地產平穩健康發展也是可能的。第一，長期發展有空間。盡管目前城鎮居民擁有住房初步達到戶均一套，人均33平方米，但是，城鎮居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。同時，中國城鎮化處在中期，到2025年之前，中國城鎮住房需求不會絕對下降。第二，短期發展有潛力。從居民收入增長、戶籍制度改革和城鎮住房存量結構看，剔除純粹的投資和投機需求，短期內城鄉居民首次置業的剛性需求和二次置業的改善性需求潛力很大。

由此建議：第一，引導市場對房地產業進行調整。由于周期性原因和前期過度發展，房地產市場出現了暫時性、區域性和結構性的過剩，一些城市個別大型房企和不少中小房企由于過去盲目樂觀、決策失誤或管理不善等原因，將面臨資金短缺、銷售不暢、工程延期，甚至停工或爛尾的困難。

應允許個案房地產風險發生，按市場化的原則進行兼并重組或破產清算，從而實現企業的優勝劣汰、要素的優化配置和市場的再平衡。但同時注意防止出現區域性和系統性的房地產風險。讓房地產在邁向健康的調整中，支撐“穩增長、惠民生、促改革與調結構”。

第二，利用宏觀政策促進房地產發展。2015年積極財政政策和穩健貨幣政策，有助于穩定和促進住房市場發展。其中，首先要發揮好貨幣政策和信貸政策的作用。關鍵是增強金融機構的信心和降低金融機構的風險，除了扭轉金融機構的預期外，要積極推進住房抵押貸款證券化業務。其次，把握好稅收政策操作的目標和方向。將減稅限定在首套房或者二套房的購買者以及開發企業。如果不加區別地實施交易環節減稅，不但不能增加新房需求，在目前市場環境下，還可能導致存量房的大量拋售。

第三，落實房地產發展的主體責任。目前房地產市場分化嚴重，促進房地產穩健發展，必須“因地制宜，分城施策”。城市政府不僅對轄區房地產的調控和監管、居民住房保障負有責任，而且擁有正確決策的信息優勢，目前在住房公積金、土地、稅費、公共服務以及戶籍等制度改革方面，擁有一定的調控手段。因此，應有效落實城市政府在促進房地產發展的主體責任。

第四，增強住房保障力度。棚戶區改造，雖由政府主導或引導，但主要通過市場運作，多數產權歸屬自有，減少政府直接建設和擁有的管理成本，挖掘棚戶區居民的部分潛在需求，具有惠民生、穩增長的多面效應。對一些住房嚴重過剩的城市，可以考慮將部分條件相近的存量商品房轉為公租型的保障房。