歐陽(yáng)捷：合伙人也可能影響發(fā)展速度

本刊記者│苗野

歐陽(yáng)捷：合伙人也可能影響發(fā)展速度

歐陽(yáng)捷新城控股高級(jí)副總裁

事業(yè)合伙人制注定要成為地產(chǎn)白銀時(shí)代大小房企們尋求突破的一抹亮點(diǎn)。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受本刊專訪時(shí)表示，合伙人制度推行之后最大的風(fēng)險(xiǎn)就是會(huì)降低公司的增長(zhǎng)速度，但是會(huì)提高項(xiàng)目的利潤(rùn)率，關(guān)鍵在于各個(gè)公司的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。雖然整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕在縮小，但擴(kuò)大規(guī)模依然是房企的首要任務(wù)。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)的利潤(rùn)也在逐漸收窄，在追求規(guī)模的時(shí)候，利潤(rùn)怎么辦？

歐陽(yáng)捷：在以前房地產(chǎn)的高增長(zhǎng)年代，企業(yè)的凈利潤(rùn)能達(dá)到20％以上?，F(xiàn)在10個(gè)項(xiàng)目中，5個(gè)項(xiàng)目盈利，3個(gè)項(xiàng)目持平，2個(gè)項(xiàng)目虧損。我們有91000家房地產(chǎn)企業(yè)，平均凈利潤(rùn)已經(jīng)降到了10％，有很多企業(yè)平均凈利潤(rùn)已經(jīng)下降到個(gè)位數(shù)了，這說(shuō)明房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了薄利行業(yè)。

現(xiàn)在很多企業(yè)都把利潤(rùn)考核放到了第一位，像綠地集團(tuán)的利潤(rùn)考核占到了50％，銷售回款考核占到了25％，規(guī)模考核占到了25％?？己司秃帽绕髽I(yè)的指揮棒，但光考核也沒(méi)用，必須要在企業(yè)策略上挖掘能夠在項(xiàng)目的哪些地方增效。首先就是拿地成本的控制。拿地的時(shí)候還必須要做好前期的規(guī)劃，必須要把產(chǎn)品定位做好，必須要把項(xiàng)目的盈利模型測(cè)算好。

除此之外在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面，以前房地產(chǎn)行業(yè)的粗放式的管理已經(jīng)不具備持續(xù)性了。所以現(xiàn)在很多房企都推行項(xiàng)目跟投制，通過(guò)項(xiàng)目合伙制把所有的人集中起來(lái)，大家一起來(lái)降本增效。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：新城地產(chǎn)也在推項(xiàng)目合伙制，具體怎么操作的？對(duì)這一制度的實(shí)施效果您是怎么看的？

歐陽(yáng)捷：我們要求2015，新城地產(chǎn)所有新拿的純住宅項(xiàng)目全面實(shí)行跟投。這樣大家就會(huì)齊心協(xié)力去降低成本，提高利潤(rùn)。我們的南京G75地塊剛剛實(shí)行跟投制，跟投的當(dāng)天募集資金超過(guò)1000萬(wàn)元，跟投比例控制在整個(gè)項(xiàng)目投資額的5％～7％左右。

項(xiàng)目跟投的制度就是每一個(gè)總經(jīng)理級(jí)別以上的管理人員都要拿錢投到這個(gè)項(xiàng)目中，跟投的結(jié)果就是如果這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)水平高，你可以分紅。利潤(rùn)水平低了，你分的錢就會(huì)少，如果利潤(rùn)水平很低，甚至虧損了，那跟投的錢就要去貼補(bǔ)。

我們現(xiàn)在看到行業(yè)當(dāng)中的跟投制度做下來(lái)之后也存在一些問(wèn)題。一味地按照項(xiàng)目人員的思路去做，比如在拿地的時(shí)候，因?yàn)閷?shí)行跟投制度后，我是項(xiàng)目老總，做這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)少了，幾個(gè)跟投老總都覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)少，最后的結(jié)果就是直接不拿這塊地。如果不拿地了，企業(yè)規(guī)模就越做越小了。城市公司拿地的規(guī)模小了，直接導(dǎo)致整個(gè)公司規(guī)模的下降。

現(xiàn)在整體房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)水平不會(huì)越來(lái)越高，只會(huì)越來(lái)越低。在這種情況下，如何保持公司的快速擴(kuò)張又能保證項(xiàng)目跟投人員的積極性，是一個(gè)考驗(yàn)。

新城地產(chǎn)現(xiàn)在采取的模式就是兩個(gè)結(jié)合，城市公司可以自己拿地，總部也在拿地，必須要保證公司的增長(zhǎng)速度，土地價(jià)格一定要控制在我們的目標(biāo)成本之內(nèi)。總部還要考核城市公司一年內(nèi)必須要拿幾塊地，要保證城市公司規(guī)模的增長(zhǎng)，保證城市公司在市場(chǎng)上的份額。我們不是單一指標(biāo)考核，不是只追求目標(biāo)利潤(rùn)，還要追求城市規(guī)模的發(fā)展。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：在你看來(lái)，“合伙人制”可能的風(fēng)險(xiǎn)是什么？

歐陽(yáng)捷：前段時(shí)間在行業(yè)內(nèi)流傳這樣一個(gè)段子。某公司項(xiàng)目跟投人員來(lái)跟投這個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算這個(gè)項(xiàng)目不賺錢，于是一心盼著公司不要拿這塊地。最后公司真的沒(méi)拿，這個(gè)項(xiàng)目跟投人員頓時(shí)松了一口氣。這說(shuō)明項(xiàng)目合伙制不一定適合所有的企業(yè)，也不一定是最好的模式，可能遇到的未知情況會(huì)很多，但大家都是在不斷地試錯(cuò)過(guò)程中尋找對(duì)的方向，這是最關(guān)鍵的。

新城地產(chǎn)的項(xiàng)目合伙人的跟投比例是有上限的，不超過(guò)5％～7％。員工跟投有兩塊，一是占項(xiàng)目的比例不超過(guò)5％～7％，二是員工你個(gè)人跟投的錢不超過(guò)你年收入的1/3。項(xiàng)目合伙人制除了項(xiàng)目老總和城市公司老總?cè)恳锻?，總部總?jīng)理以上的人員也要跟投。

我們做的南京第一個(gè)項(xiàng)目，跟投下來(lái)之后大家積極性還很高，因?yàn)樵圏c(diǎn)的項(xiàng)目總會(huì)是好的，大家跟投的比較踴躍。后面的跟投項(xiàng)目主要是為了讓大家能夠把這個(gè)賬算清楚，目的不是就跟投而跟投。在我看來(lái)，項(xiàng)目合伙人制最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于會(huì)影響企業(yè)今后的發(fā)展速度，關(guān)鍵看公司內(nèi)部怎么去控制。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：未來(lái)新城在住宅和商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比例是怎么劃分的？

歐陽(yáng)捷：我們住宅做了22年，經(jīng)驗(yàn)是完整的，體系也是比較成熟的。我們的住宅實(shí)行的是城市深耕戰(zhàn)略，進(jìn)入一個(gè)城市就要扎下根來(lái)，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地拓展。我們的商業(yè)地產(chǎn)可能是全國(guó)性的布局。

住宅產(chǎn)品進(jìn)入城市的步伐相對(duì)比較穩(wěn)健，主要是在華東、山東、京津冀地區(qū)以及中部城市群去布局。住宅仍然是公司業(yè)務(wù)的大頭兒，今年住宅上的銷售目標(biāo)要達(dá)到180億爭(zhēng)取達(dá)到200億元。商業(yè)地產(chǎn)要求完成的目標(biāo)是100億?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)基本達(dá)到總業(yè)務(wù)的1/3，再過(guò)兩年，商業(yè)地產(chǎn)的比重還會(huì)加大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕在逐漸縮小，但是新城希望做到逆勢(shì)增長(zhǎng)。我們今年的目標(biāo)是280億元，比去年有40億的增長(zhǎng)。我們希望能跑的快一點(diǎn)。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》： 2015年到底要不要買房又成為了市場(chǎng)上最多的疑問(wèn)？

歐陽(yáng)捷：一、二線城市還是存在機(jī)會(huì)的。像北京、上海這樣的一線城市，整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系還沒(méi)有發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求是非常明顯的態(tài)勢(shì)，價(jià)格是一定會(huì)上漲的。其他城市就要看區(qū)域分化的情況了，就算同一城市，不同板塊的供求關(guān)系也不一樣，像南京、蘇州、南昌、濟(jì)南等省會(huì)城市和二線城市，供求基本均衡，供應(yīng)量和需求量都很大，價(jià)格還是有上漲空間的，完全可以買。更多的三、四線城市普遍供大于求，庫(kù)存量也多，還是可以挑一挑的。不過(guò)地價(jià)很難下降，有些項(xiàng)目虧本降價(jià)促銷，倒是可以抓抓機(jī)會(huì)的。

實(shí)際上是整個(gè)地價(jià)的上漲在倒逼房?jī)r(jià)上漲，但全國(guó)的房?jī)r(jià)不能一概而論。