淺談房地產公司如何做好成本管理工作

摘要：本文從項目可行性階段、設計階段、招標及合同簽訂階段、施工階段、結算階段等各個時期，以成本管理者的角度，對如何做好成本管理工作作了探討。

關鍵詞：房地產公司 成本 成本管理

1.房地產公司成本管理的定義

房地產公司的成本一般分為開發成本、期間費用及稅費等三大塊。其中開發成本又分為土地成本、開發前期費、主體建安工程費、基礎設施費、配套設施費。期間費用又由營銷費、管理費、財務費用三部分組成。

在高房價、暴利的房地產黃金時代，成本管理很難引起房地產企業的重視。房地產從業人員抱著“重營銷、輕成本”的短視觀念，導致當前國內房地產成本管理水平相對落后。不過一些外資及國內標桿房地產企業在成本管理上進行了積極的創新與實踐，形成了成本管理的三大典型階段，即：成本核算階段、成本控制階段、成本策劃階段。

上述三大成本管理階段各有側重點。成本核算階段屬于事后核算，追求算得快、算得準；成本控制階段首先將目標成本分解為合約規劃，用于指導合同簽訂，并定期進行動態成本與目標成本比較，嚴格將成本控制在目標成本以內。

從國內房地產公司的實際情況來看，成本核算已經比較成熟。更多的房地產公司處在向成本控制、成本策劃階段的轉型，正逐步形成一種先策劃后控制的新型成本管理方式。首先要求在前期階段制定合理的目標成本，追求工期、成本及質量上的平衡，使得公司總收益最大化。然后在后期階段對目標成本進行過程控制。

2房地產公司各階段成本管理要點

2.1可行性階段

房地產開發公司在決策拿地前，通常會做一份成本測算報告。首先由設計部門根據土地規劃指標做出設計方案，成本管理部門根據經驗數據得出建安成本測算，再加入其他開發成本（包括土地費用、開發費用、配套費用、基礎設施費用、銷售管理費用及各種稅費等），從而得出項目的總成本。營銷部門預判項目銷售時的市場行情，得出項目的銷售（租金）收入。根據項目利潤=銷售（租金）收入-項目總成本的公式，我們可以得出項目是否盈利、利潤額多少以及是否拿地的結論。

根據上面的公式，我們可以知道。項目要增加利潤，除了要降低項目總成本，還可以從提高產品售價及租金的角度入手。例如：低密度項目可以考慮獨棟別墅加小高層或洋房或連排別墅的產品組合。產品采用毛坯還是精裝交房等。在滿足規劃條件的前提下，通過不同產品組合的比對，找到最具性價比的組合。即使項目總成本增加了，只要銷售（租金）收入的增幅大于項目總成本增幅，對整個項目利潤來說還是有利的。

2.2設計階段

設計階段的費用所占的比例在項目總成本中很低，但是因為設計的改動對項目總成本的影響程度卻最高，由此可見控制項目的成本不僅存在于施工過程中，還要在開始規劃和設計階段就加強項目成本的動態管理與控制。

在設計階段首先給設計院下達設計限額指標，同時列入設計任務書，在設計過程中做好成本測算和優化工作。成本管理人員應重點關注以下幾個方面：如基礎形式（預制樁、灌注樁、獨立基礎、條形基礎）的選擇，須綜合考慮相應成本及工期。建筑外立面的設計，如窗面積占比增大會提高成本及影響節能計算。結構形式及布置，會影響單方混凝土、模板及鋼筋含量，從而影響建安成本。景觀硬景及軟景的比例分配。室外管線的走向及設計容量，既要考慮初期建造投入，又要關注日后使用的便利性及維護運營成本。

成本管理人員同時要關注市場上最新的建筑法律法規，研究是否對項目總成本帶來影響及如何應對，及時提供適當的估算及建議。例如，江蘇省新規對保溫節能材料防火等級要求的調整，新的消防驗收規范對建筑布局和材料使用的影響。

2.3招標及合同簽訂階段

在招標、合同簽訂階段，成本管理人員應從材料選擇、合同策劃、圖紙會審、招標等方面進行成本管控。

材料選擇方面，建議設計師和成本經理共同選擇性價比較高的建筑材料及設備。但同時要考慮后期保養、維護及運行費用，即全壽命周期成本。常規產品可以將建筑做法標準化，組織多個項目的集中采購。針對常規大宗材料采購，可以考慮和有信譽的大型生產企業簽訂戰略采購協議，這樣做不但可以節約成本，還能有效保障供貨周期和控制質量。

合同策劃方面，應從當地常規做法、專業特點及施工資質等方面做綜合考量。合同標的劃分方面，門窗、機電工程、室外雨污水、景觀綠化等專業分包是否包含在總包合同范圍內還是另外發包。如一個項目合同總金額較大且工期較緊，可以將其拆分或分標段招標，從而降低施工過程中的風險。合同形式上，應根據招標時設計圖紙的完整性及專業特點，靈活的選擇固定總價合同、固定綜合單價合同或暫定價合同等。

成本管理人員應組織工程部、設計部在招標前，對圖紙進行詳細會審。確保圖紙設計完善、可行及符合當地驗收規范，避免施工中造成設計變更、簽證及索賠。同時要保證成本控制在目標成本范圍以內。

招標階段，成本經理應編制評標報告，組織評標會議及商務洽談。確保招標順利進行，并得出合理的中標價格，包括計算復核、投標文件是否響應招標文件要求的比較與分析、報價上是否存在投標技巧及報價合理性分析等，解決回標中合同上疑問從而減少合同上潛在風險。

2.4施工階段

施工階段，成本經理在保證工程的進度、質量的基礎上，控制工程的成本。因為施工過程是一個動態的過程，在施工中會出現各種不可控的因素影響施工，如國家政策和業主的改變，施工過程中的變更情況是無法避免的，但是一定要有明確的變更審批流程，并注明原因。在獲得審批通過的基礎上，方可實施變更，確保公司的利益，以規范化的流程制度進行具體的操作，保證工程的進度和質量。

2.5結算階段

在一個完整的工程管理系統中，最后一項工作并不是隨著工程建設的完工而結束，而是對每一項目的經費做一次最后的結算工作，這才是建筑工程造價管理工作的最后階段，同時也是對工程建設成果和投資效果的總檢驗。竣工結算作為造價管理工作中至關重要的環節，必須仔細審核。將工程的每一筆資金落實到每一處的細節上，包括開始之前的設計，材料設備的購買，施工過程的支出等，對這些資料數據進行詳細的整理、審核，每一筆資金都有明確的來去證明，保證結算的可靠性和真實性。

結算完成后，要及時做好項目的后評估工作，分析項目成本管理上的經驗和教訓，避免以后再次犯錯。對項目的含量指標（如單方鋼筋含量、混凝土含量、砌體含量、窗地比等）、單方指標（如單方結構成本、單方機電成本、單方外墻裝飾成本等）、材料價格指標（如鋼筋材料價格、防水材料價格）進行歸納比較和統計分析，放入成本數據庫，供后期開發使用。

3結束語

成本管理人員要想對房地產成本進行科學有效管理，不僅要熟練掌握管理的技巧，對工程建造各部分的成本管理運用了如指掌，還需要熟悉工程造價相關的法律法規，保證建設工程各項合同的合理性和每項成本支出的真實性。

地產白銀時代的來臨，將會加快推進房地產成本管理改革的速度。無論后期如何變化，我們有理由相信，成本管理能否實現公司利潤最大、客戶滿意度提高、供應商收益提升、社會效益增加，才是房地產成本管理的終極目標。

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