無奈！咋辦！房價暴漲，賣主違約

深圳市樓市暴漲，有人歡喜有人憂。一些購房者即便與二手房賣家簽了合同，也只能“望樓興嘆”，只因賣家一句話：“我不賣了！”

自“3·30”樓市新政以來，深圳許多片區房價暴漲30%～50%，二手房賣家違約案例比比皆是。

買家連續兩次“中招”

高女士看中前海片區一套137平方米的房屋，今年1月與賣家簽訂了購房合同，總價510萬，并支付了25萬元定金。

為了購買此房產，高女士低價將自己唯一的住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。

原本高女士與賣家約定3月30日到銀行辦理資金監管，但由于前海概念，該樓盤一下子漲到710萬，賣家開始以各種理由推諉，甚至玩消失，后來直接表示不賣了。

按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個月的定金利息，甚至揚言“不怕告，官司耗個兩三年，房價漲到你更買不起房。”

確實如此。自“3·30'’以來，高女士賣出的房子已經漲了近100萬元。由于擔心房價繼續上漲，高女士決定另尋房源，在同片區簽訂了另一套139平方米的房屋，總價550萬。為了避免再次遭遇違約，高女士支付了定金35萬，以提高違約成本，然而這并沒有什么用。

“賣家簽合同時隱瞞了沒有辦房產證，簽完合同后才說辦證要等一個多月。結果等房產證出來，這套房子總價漲了100萬，賣家又后悔了。”高女士說。

更離譜的是，這位賣家是個炒房客，賣給高女士的房源是借其妹妹的名義。房價暴漲后，這位賣家以其妹妹不同意履行合同為由，要求加價50萬。

高女士不同意加價，賣家倒打一耙：讓其妹妹以姐姐私下交易為由，要求起訴合同無效，不予賠償。

“僅僅兩個月時間，我就遭遇了兩次違約，當初一家六口四居的預算如今只能買個兩居，一家人茶飯不思，欲哭無淚。”高女士已經聘請律師，希望通過法律途徑解決。

煩惱的不只高女士。樂樂在3月19日簽訂了一套前海片區55平方米的房屋，總價223萬。她的銀行貸款承諾書都已出來，賣家卻通知不賣了。樂樂向法院申請查封上述房源，希望法院能判決賣家強制過戶。法院已在5月底執行查封。

賣家違約成本太低

被賣家違約的購房者仍在繼續增加。廣東信榮律師事務所易玉成律師告訴記者，自4月底以來，律所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數量激增，比往年增加了10倍以上。

“賣家違約的根本原因在于違約成本低，房價上漲的幅度已經超出了合同約定的違約金金額。”易玉成說。

按照目前較為普遍的購房合同，違約金最高只是預付定金的2倍或房屋成交價的20%，在房價暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華區的51平方米小兩房，交易總價150萬，目前已經漲到210萬。賣家看著房價在漲，就遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說不賣。

“我問賣家加多少價可以賣，他就是不賣。”黎小姐無奈地說。

目前，黎小姐已經訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價的20%計算，她只能獲得30萬的賠償金，而這套房屋已經漲了60萬。

深圳中原住宅部副總經理謝建奎認為，國人缺乏契約精神，在利益面前，一些人更愿意選擇違約。

“賣家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個價格出售房屋后，往往又會將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會選擇違約，且違約底氣十足。”謝建奎說。

對于賣家的違約，大多數買家的第一愿望并非賠錢，而是希望能夠按照原合同交易。易玉成說，他們律師過往有“強制過戶”的成功案例。他還提醒，買家不要害怕買二手房，只要在簽約時提高違約成本，預先防范，便可降低賣家違約概率。

（摘自《第一財經報》）