濟南學區房再調查

張翠翠

一邊是“折扣不斷優惠多多”的樓市，一邊是熱銷且堅挺的學區新樓盤；一邊是難買難租的二手學區房，一邊是“劃片入學”擠破的學區門檻……暑假結束，有關學區房的樓市暗戰并未結束。

今年年初，濟南出臺“學區房新政”，“零擇校”對學區房交易影響幾何？濟南又有哪些新的經典學區樓盤？還有哪些曝光的不靠譜樓盤呢？

學區新政出臺后，熱點學區房半年漲了12萬

年初，濟南出臺學區房新政，義務教育階段均實現“零擇校”：小學實行“劃片入學”；初中實行“整體對口入學”的免試招生辦法，還對原先的學區進行微調，調整后的學區房范圍可在教育網站上查詢。

新政實施后，家長們爭先恐后的想要通過換房擠入名校片區，這使得學區房較往年更熱，且價格出現不同程度上漲。

傳統熱點學區房大都集中在勝利大街小學學區.其次是南上山街小學、經五路小學、燕山學校和甸柳莊校區，也是目前濟南最貴的學區房，均價突破每平2萬元。雖然這附近的學區房大都老舊且面積小。“一房難求”卻是常態。

民生大街附近主營勝利大街小學、南上山街小學學區房的一中介公司經紀人接受采訪時表示，前天剛成交了一套29平方米的小戶型，房子是板樓，衛生間都是走廊公用的，總價卻高達72萬元，單價達248萬元，平方米。而半年前，房主才要價60萬，新政下發后，問詢者很多，房主就坐地起價，半年漲了12萬元。

該經紀人告訴記者，今年夏天，學區房的房租也漲了一大截，“學區房的租價每年夏季會漲，但今年夏季漲得厲害，省實驗高中、育英中學以及南上山街小學周邊，房子大都20—50平，平均租金近3000元，漲幅在200—500元之間。”

“別看房價很高，但實際成交量卻沒漲多少。”在和平路上另一家中介公司內，專做學區房源的中介人王艷表示，“同樣是學區房，初高中附近的學區房就明顯不如小學學區熱。”

民間一直有傳“濟南高中擇校生計劃降至10%以內，將來可能會取消”，目前這一消息還未落地，卻著實左右著購房者的決定。王艷說，消息剛出的那陣，公司一下涌入了很多購房者，隨后消息遲遲未落地，則打消了很多初中部家長的買房決定。

董麗在觀望人群之列，她表示：“非重點初中的學生實力不如重點初中，因而成績中上等的孩子可以在非重點初中占個指標，將來比較容易考上重點高中。如果擇校上了重點初中，將來不能占指標生名額，考重點高中可能更難。”由此，雖然她的女兒即將升中學，家附近的片區并沒有重點中學，但她女兒的成績不錯，仍選擇留在原學區上學，寄望于在“停招指標生”政策落地前，憑成績上一所好的高中。

不過，她也表示。一直在為買一套熱點學區房攢錢，一旦“停招指標生”的政策實施，也得加入買學區房的大軍。新樓盤、新名校成潛力股

來自濟南住宅與房地產信息網的統計數據顯示，8月濟南共網簽新建商品房9539套，其中住宅6780套，相較于5月的8801套，以及6、7月份的7500余套來說。有將近一成的下滑。

不過。相較于近幾年同期來看，新建住宅網簽量卻創了近4年新高。二手房方面，據濟南市住房保障和房產管理局數據顯示，8月濟南二手住宅網簽量4032套，環比減少165套，減幅為3.39%。歷史數據來看，8月二手住宅的網簽量同比也達到了近4年來的新高。

密集出臺的樓市政策已經打開了

樓市上升通道，開發商已經鉚足了“金九”發力的勁頭。據相關統計，目前濟南有打折優惠樓盤78個，其中不少樓盤實行房款折扣，有的樓盤電商優惠近萬元。

但只要打出“學區牌”，即便優惠折扣降低也會成為搶購熱點。西城一家房地產樓盤處，置業顧問劉乃敏告訴記者，去年整年，她所在的樓盤僅賣了200多套房子，因為承諾的名校并未落實，許多前期已定房的客戶紛紛退房。今年在售的房子每平降了1000多塊后，勉強才讓銷量轉好，但還是比不過學區樓盤。她指了指一公里之外的另一家樓盤，“他們的房子還沒開盤就預售了1000套，兩個月內就全部售出，因為從小學到中學的配套學校已經落實了。”

濟南轉山西路一房產中介人李猛接受采訪時表示，現在濟南單價一萬元以內的新建學區房不少，包括山師附屬學校、南上山街小學、外國語學校的樓盤，雖說是分校，但教育資源是一樣的，“以前旅游路周邊的樓盤依山宜居，但人氣偏弱，自從山東大學輔仁學校啟用后，人氣立馬飆升，現在新房價格也漲了不少，但是依舊比市里的二手學區房價格低了很多。”

洪山路和轉山西路附近正成為新學區房熱點區域，圍繞著山東大學輔仁學校的小學部和中學部，坐落著銀座花園、荷蘭山莊、紅山圣都、逸城山色、康橋頤城等多個小區，雖是新建，但都已入駐。而附近的工地上，正在施工的新樓盤也不少。

李猛所在的中介公司掛出的房源，大都在百萬以上，每平方米均價超過1.8萬元。比如紅山圣都小區一套95平方米房源要價150萬元、銀座花園一套127平方米房源185萬元、逸城山色96平方米房源要價175萬元。“年初一萬五六還賣不出去，現在走得都挺快。”李猛告訴記者，今年夏天，他賣出近十套房子。

踏入“同一個坑”的買單者

近日，記者查看濟南市6城區最新學區分布示意圖發現，濟南高新區會展西路匯展國際花園，左右兩側的新東方花園與盛世花園都被教育部門納入“學區房”，但匯展國際花園卻被“閃”了過去。

經調查得知，匯展國際花園屬于商用公寓不是普通住宅，不能納入學區范圍。采訪中，業主表示雖然小區屬于公寓，但水、電費全部按照居民使用標準收費，沒按商用標準。最終業主子女要上學，只能攜帶房產證、戶口本等相關證件到教育部門協調解決。

實際上，學區房價格居高不下，不靠譜之事也層出不窮，無數購房者前赴后繼的走進同一個“坑”里。打著“文化地產。和諧齊魯”旗號的保利花園，銷售時承諾的“學區房”山師附小不但化為泡影，在2013年公布的學區中，保利花園更是未被劃入任何學區。入住的幾百位業主憤怒維權，最終只能每年報給教委接受調劑。同樣處境的還有偉東新都的業主，開發商承諾社區將配套經五路小學和實驗初中，入住將近10年，不僅學校沒有配建，連開發商也沒了蹤影。

“即使維權，最后也只能自己想辦法協調新學校。”歷下區教育局一工作人員接受電話采訪時表示，學區房維權事件頻發，維權者除了自認倒霉，接下來就得為解決上學問題，四處奔波。他告訴記者，學區房的劃分每年都有微調，即使就近的學區，也未必會劃入學區范圍，有學區房需求者應該到教育網站上關注動態，不要一味聽信經銷商的承諾。

另外即使買到學區房，入學資格也不一定符合學校的規定，“一般來說，知名度越高的學校學位越緊張，各個學校細則不同，有的學校學位實行排名制。有的則優先入戶時間。如一些熱點學校在招生時，會要求房產證滿3年或6年的要求，且6年內一套房子上只能有一個戶籍，具體事宜根據招生學校要求來。此外，鑒于戶口已遷走、學位仍被占用的情況偶有發生，購買學區房的家長需搞清楚該房學位是否已被占用。”

那些年，我們追過的學區房

1 老牌名校區

這類小學都是濟南的老牌名校，對應的初中，又是濟南最火的，多年的好口碑以及良好的生源、師資，注定這部分學校受到家長們的極大關注。雖然學區房極為老舊，但單價均突破2萬/平米。

代表學校：勝利大街小學、經五路小學、燕山小學、經十一路小學

2 高端大氣上檔次型

這一類小學都是濟南新高端大氣上檔次的名校。附近的學區房，居住環境也堪稱高端，哪怕日后賣掉，也能賣得上好價錢。

代表學校：東方雙語實驗學校、輔仁學校、甸柳一小、歷下實驗小學、解放路第一小學、文東小學、燕柳小學、南上山街小學

3 經濟實惠款

這類學校，本身還是很有特點的，師資不錯，一直處于中上游水平，或曾經是名校，因為生源問題，成績落到中上游。相對來說，價格比較低，大概在萬元左右。

代表學校：緯二路小學、青龍街小學、十畝園小學、營市東街小學、制錦市小學、濟微小學、經七路一小、匯才學校、舜耕小學、陽光100內的配套學校、泉景嘉園配套學校。

4 中等實用型

這類學校基本屬中等水平，或許不能給孩子太多的資源，但老師都是兢兢業業，教育不會跑偏。附近學區房價格也不是特別高，工薪家庭還是可以承受的。

代表學校：解放路第二小學、十四中小學部、緯三路小學、緯十路小學、德興街小學、濟南師范附屬小學、大明湖小學、民生大街小學

5 未來潛力股

這類學校基本都是新建小區的配套學校，還是很有前途的，校長的方向對，老師夠敬業，得到了小區家長的認可，基本都走上了生源好的良性循環。

代表學校：經緯小學、偉東配套學校、名士小學、奧龍小學、高新區第一實驗學校、龍奧小學、歷山國際學校、魯能領秀城配套學校。