關于物業(yè)公司財務與風險管理的探討

文/熊娜

一、物業(yè)公司概述

現今我國的物業(yè)公司就是對小區(qū)的各項日常活動進行適當的管理，維護小區(qū)內的公共設施，使得小區(qū)內的業(yè)主的生活水平能夠得到保障。現今由于業(yè)主以及房地產業(yè)的要求的不斷提高，物業(yè)管理公司的工作質量以及管理水平都得到了較大的發(fā)展。但是城市化進程加快，物業(yè)行業(yè)不斷發(fā)展，行業(yè)內競爭更加激烈。物業(yè)公司想要增強自身的競爭力，就必須加強對財務以及風險的管理。物業(yè)公司的財務管理是對整個物業(yè)管理流程中的資金運行進行會計運算以及管理，物業(yè)管理流程中的籌措資金、購買出租設備等，其中由財務管理的有固定資產的管理、購買出租設備的收入支出、財產進行投資融資等。物業(yè)公司的風險管理包括財務風險、經營風險、市場開拓風險等。

物業(yè)公司財務管理的主要任務就是籌措資金，并且統(tǒng)籌使用。物業(yè)公司依據公司自身特點，確立一個長期的發(fā)展規(guī)劃，對于規(guī)劃中的各項費用的可行性進行相應的分析，進而制定公司的預算方案，在預算方案的基礎上籌措資金。物業(yè)公司在運營過程中，依據公司業(yè)務的發(fā)展情況對資金進行合理的分配和調整，促使公司的預算方案能夠得到有效的執(zhí)行，并且保證公司的穩(wěn)定運行。公司的財務管理還包含了對各部門資金使用情況的監(jiān)督控制，促使公司各部門能夠合理的使用資金，避免浪費的現象發(fā)生，并且杜絕公司內部人員中飽私囊的現象的出現。公司的財務管理部門不僅應該對公司的收益進行相應的評估，還應該依據評估得到的結果對物業(yè)公司的運行情況作出判斷，并為提升公司運營情況提出相應的策略，最終使得物業(yè)公司的利益能夠達到最大化。

二、現今物業(yè)管理公司財務管理與風險管理的狀況

(一)財務管理人員缺乏足夠的財務管理理念

現今我國物業(yè)公司多是伴隨著房地產行業(yè)興起的，公司的發(fā)展時間較短，公司的內部人員混雜，而財務部門的員工多數素質較低下，缺乏與業(yè)務相匹配的專業(yè)知識，對于公司的財務管理工作缺乏長遠的認識與科學的規(guī)劃。主要表現在：1.在籌措資金方面，公司的財務人員進行資金籌措的方式過于固定、單一，較難達到公司發(fā)展所需資金的要求；2.財務管理人員無法合理、有效的對籌措的資金進行統(tǒng)籌分配，不懂得利用已有資金進行長期的投資或者物業(yè)服務；3.財務管理人員對于物業(yè)業(yè)務中的維修保養(yǎng)預算未進行嚴格的控制，使得流動資金減少，公司無法利用流動資金或其他的方式使資金利用達到最大化。

(二)缺乏有效的內控制度與手段

物業(yè)公司作為一種地域性的公司，也是一種勞動密集型企業(yè)，與生產型的公司相比規(guī)模較小，在企業(yè)成本消耗中最主要的人力成本。物業(yè)公司的業(yè)務不似生產型公司涉及金額較大，規(guī)模較大，而是資金涉及較小，業(yè)務的數量卻較大，因此，公司的人力成本就會相應較高，對其管理難度也將加大。現今物業(yè)公司沒有一個強有力的內部控制制度以及有效的手段，使得公司的人力成本無法得到有效的控制，致使員工出現重復性工作，使得人力資源被極大的浪費。物業(yè)公司多數是規(guī)模較小，均為配備專門的內控部門，這就容易導致公司的記賬出現問題，使得物業(yè)公司的日常管理具有一定的風險。

(三)物業(yè)公司內部會計核算系統(tǒng)的總括性不足，風險管理制度不夠完善

現今，我國部分物業(yè)公司內部的會計核算系統(tǒng)的總括性不足，對于在物業(yè)管理的業(yè)務中涉及的項目無法合理的進行核算，這就使得公司的會計指標缺乏一定的真實性，無法進行比較，對于公司的會計管理水平無法做出準確的判斷。現今大多數物業(yè)公司仍未樹立風險意識，對于公司的內部風險管理不夠關注，使得風險管理制度不夠完善，最終導致公司無法對風險進行防范，在面對風險時無法做出正確的應對措施，使得公司遭受損失。如對于物業(yè)費收繳不齊帶來的風險未進行有效的管理，當面對物業(yè)費未收齊狀況時無法及時作出風險分散的措施，使得公司的經營受到影響。

(四)物業(yè)公司的管理者對于財務成本管理與風險管理的重視度不足

在以前，并沒有單獨的物業(yè)公司，小區(qū)的物業(yè)管理是由開發(fā)商負責的，而現今這種模式已經被改變了。現在已經從開發(fā)商進行小區(qū)開發(fā)的同時進行物業(yè)管理轉變?yōu)槲飿I(yè)公司進行承包，物業(yè)公司代替開發(fā)商承包物業(yè)管理項目，并且公司擁有專業(yè)的人員對小區(qū)進行管理。但是現今我國物業(yè)只將重點放在公共設施的保護、環(huán)境衛(wèi)生與綠化等方面，不具備長遠的發(fā)展眼光，對于財務管理以及風險控制不夠重視，致使資源被浪費等。

三、加強物業(yè)管理公司財務管理與風險管理水平的策略

(一)對物業(yè)公司內控制度進行完善

物業(yè)公司要想加強財務管理以及風險管理，就必須加強對公司內部控制制度的建設。要建設一個完善的內部控制制度，就必須有針對性的依據本公司的特點，科學的制定一個適應本公司的內部控制制度，絕不可直接仿照其他物業(yè)公司的模式。通過認真的調查研究發(fā)現公司自身的內控制度存在的缺陷，并針對重點的缺陷進行仔細的研究，針對缺陷提出相應的解決措施。在建立內控制度時，不應只考慮到對公司的日常運營的控制，還應該考慮到對于公司后勤以及財務部門的控制，努力使公司的內部控制具有連貫性以及完整性，對于財務能夠做到有效的掌控，對于風險能夠做到及時的規(guī)避。

(二)提高物業(yè)公司的內部會計核算系統(tǒng)的總括性，完善風險管理制度

物業(yè)公司要想加強財務管理以及風險管理方面的水平，就必須提高物業(yè)公司的內部會計核算系統(tǒng)的總括性。要提高內部會計核算系統(tǒng)的總括性，首先應該對物業(yè)行業(yè)的日常業(yè)務進行調查，對其作出深入的研究，在結合本公司實際制定出全面而又完善的會計核算科目。而對于在會計核算過程中出現的不明款項以及有問題的項目應該經過嚴肅的調查來了解事情，避免虛報款項等的現象發(fā)生。對于物業(yè)公司的風險管理制度進行完善，必須依據之前的數據信息，提前對項目的招標與投標、項目預算等進行預測，并且在不斷的風險應對過程中對已有風險管理體系進行完善，使得公司能夠對風險進行科學有效的預測以及防范，保護公司的安全，使得公司能夠正常的運營。

(三)建立健全物業(yè)公司的財務管理體系

對于物業(yè)公司的財務管理體系的制定，必須依據國家的財務法律法規(guī)來進行，并且必須融入公司自身的特點。對于公司涉及到資金問題的所有項目都進行明確的規(guī)定，例如對物業(yè)中的報停房和空置房進行相應的管理，對于收費員進行嚴格的管理，以確保物業(yè)公司財務管理體系的完善性。為確保其完善性，應該對從業(yè)人員進行嚴格的考核，并設立相應的獎懲制度，應該嚴格記錄和監(jiān)督公司的每項資金的流向以及使用情況，確保資金的有效利用。而對于員工的考核制度，則采取不定期考核的方式，在考核時一旦發(fā)現了有違規(guī)操作的人員必須予以相應的懲罰，使得公司員工的整體素質得以確保。物業(yè)公司建立了完善的財務管理體系后，將使的公司的財務管理工作變得更加高效、便捷，使得物業(yè)公司能夠得到更加穩(wěn)健的發(fā)展。

(四)提高物業(yè)公司的管理者對于財務成本管理與風險管理的重視度

物業(yè)公司的管理層應該端正對于財務管理以及風險管理的態(tài)度，對其予以足夠的重視。因為，只有公司的管理者了解了兩者的重要性，才能對公司內部進行合理的調整，使得其相關制度能夠真正得到實現，而不是表面工作。現今物業(yè)公司規(guī)模較小，多為私人創(chuàng)辦，創(chuàng)辦者即管理者在公司決策起決定作用。因此，只有管理者意識到了兩者的重要性，才能使財務管理以及風險管理制度得到真正的實現。

[1]向茂琳.物業(yè)管理公司的財務及風險管理研究[J].企業(yè)導報,2015(05).

[2]楊萃.物業(yè)公司財務及風險管理探究[J].中國外資,2012(05).