樓宇經濟影響因素分析：一個扎根理論探索性研究*

何繼新 楊 鵬 高亞君

樓宇經濟的發展與一個城市工業化和現代化水平密切相關，其發端往往始于經濟基礎或區位優勢較為明顯的沿海城市和內陸中心城市，但是近十年來隨著我國城市化發展的不斷增速，一些中小城市的商務樓宇及工業規模經濟也產生了集聚效應，逐漸縮小與大城市之間的差距。因此，樓宇經濟發展對我國各級城市經濟快速及可持續發展有著重要的理論與實踐意義。天津市作為我國環渤海經濟中心和重要的港口城市，其樓宇經濟的發展雖然與北京、上海等一線城市存在一定差距，但是在大中城市中具有典型的代表性，根據2013年《中國樓宇經濟發展報告》顯示，天津市和平區入選了我國“樓宇經濟發展十大實力城區”。盡管如此，從總體來看，天津市樓宇經濟發展還存在很多不足，那么影響其發展的各方因素以及影響路徑是什么？這些因素對我國大中城市樓宇經濟發展有哪些借鑒意義？為了探究這些問題，本文選取天津市樓宇經濟作為研究對象，運用扎根理論研究思想與方法，根據天津市實際情況，構建天津市樓宇經濟發展影響因素模型，為政府制定針對性的引導政策提供理論依據。

一、文獻回顧

樓宇經濟起源于20世紀20年代美國的“中央商務區（CBD）”，在早期文獻中，國外學者多從不同理論視角對中央商務區（CBD）內涵進行了研究。Burgess（1923）在同心圓理論中提出的城市5個圈層空間結構，其中心為城市地理及功能核心區域，簡稱為中央商務區。Homer（1939）、Harris和Ullman（1945）分別提出了扇形理論和多核理論，逐漸修正和豐富了CBD的區位及空間結構理論。Murphy和Vance（1954）認為地價峰值區是CBD最明顯的特點，提出了白天人口密度最大，就業人數最多，車流，人流量最大，地價最高的地區即為CBD。20世紀80年代以前，對于CBD的研究主要是從城市地理學的角度對城市中心區所進行的定義，是把商業零售、商務辦公等城市中心區的職能統一在CBD概念之中。20世紀80年代后，隨著全球國際化、信息化程度的提高，商務辦公逐漸開始獨立，“樓宇經濟”的概念逐漸出現，同時也受到我國學者的關注，其中，楊麗等（2004）認為樓宇經濟是以樓宇為載體，通過開發建設、出租出售樓宇引進各種企業，快速帶動區域經濟發展的一種全新經濟發展形態，畢波等（2006）更進一步闡述了樓宇經濟是現代服務業的核心，是具有一定空間集聚規模、較強競爭力、能夠產生較高經濟效益的產業，它可以吸引其他相關產業形成產業聚集。

此外，近年來國內外學者對于樓宇經濟發展的影響因素研究越來越關注，并取得了一定的研究成果。在國外研究中，Colwell（1999）提出促使CBD快速發展的因素有兩個：一是信息革命，二是新基礎設施建設的資金引入。Runyan（2006）分析了品牌對中央商業區取得成功中的作用，提出品牌對CBD發展的成功有一個重要和積極的作用，品牌標識是一個城市中心商務區可以擁有的最重要的資源。Abadie（2008）認為CBD對投資的吸引力在其影響因素中占很大比例，良好和健康的商業環境是吸引外來投資的一個重要因素。Rahaman（2009）認為CBD最突出的問題是周邊雜亂的街道和交通系統混亂，提出探索城市布局規劃，最大限度地利用城市空間，減少CBD地區交通問題。在國內研究中，高軍軍（2009）通過實證研究從企業構成、產業分布、配套設施等幾方面分析了南京市中心區樓宇經濟發展現狀與特點。梁毅（2010）從區位因素、產業聚集因素、商務成本因素三個方面分析了我國總部經濟發展能力的影響因素。呂慧錦（2012）從城市經濟實力、樓宇管理水平、產業支撐、軟環境等四個方面研究了鄭州市發展樓宇經濟面臨的問題和困難。夏穎等（2013）分析了CBD文化建設的外部環境影響和內部環境影響。薛靜（2014）對樓宇經濟發展要素進行了分析，包括產業聚集、政府配套政策、市政基礎設施、招商引資等四個方面。

綜上所述，國外學者對樓宇經濟發展影響因素的研究還比較少，并且往往是側重于某一方面的針對性研究，缺乏系統的梳理和概括。國內學者雖然從局部和整體都對樓宇經濟發展影響因素做出一定研究，但是關于各影響因素的作用機制，現有的參考文獻在一定程度上缺乏深入研究或有待補充。因此，本研究在國內外學者研究的基礎上，針對天津市樓宇經濟建設進行研究，探究影響城市樓宇經濟發展的主要決定因素及其作用路徑。

二、研究設計

（一）扎根理論方法概述

本研究旨在建立樓宇經濟發展的影響因素模型，且目前國內外缺乏對此研究較為成熟的理論假設和測量表，量化研究方法缺少充足的理論支撐，鑒于此，我們通過開放式的訪談調研，從天津市部分商業樓宇的從業人員和管理者以及政府相關部門中獲取一手資料，采用扎根理論（Ground Theory）質性研究方法對其進行系統的歸納和分析。其中主要步驟包括開放式編碼、主軸編碼和選擇性編碼，三個步驟層層推進即是對原始資料的持續比較和總結，使之不斷概念化與范疇化，并在概念與范疇之間建立相互關系，形成最終的理論框架。總之，扎根理論的核心思想就是“扎根精神”——即理論源于實踐，原則是避免研究者任何主觀的、先入為主的假定，讓研究問題和最終的理論成果從社會過程及對其進行的研究過程中自然涌現，這種方法目前已廣泛地應用于社會科學研究領域。

（二）數據收集

訪談是扎根理論應用中最主要的資料收集方法，相比于問卷調查，訪談法獲取的信息資源更加靈活、豐富，使被調研者不拘泥于問卷框架內的思維限制，更有利于對研究問題的深入探索。本文通過設計開放式訪談提綱對樓宇經濟相關從業人員進行一對一的深度訪談，時間設定在40-60分鐘之間，在訪談前先告知訪談對象相關注意事項和訪談主題，在訪談對象允許的情況下，對訪談過程進行全程錄音，并采用質性分析軟件Nvivo8將錄音文件整理為文本信息，為接下來的編碼分析做準備。訪談的問題主要包括：（1）您認為您所在區域樓宇發展現狀如何，存在哪些問題？（2）您認為對樓宇發展產生積極或消極影響的主要因素有哪些？（3）您從自身角度出發對促進樓宇經濟發展有哪些經驗做法或期望。

（三）樣本選擇

由于扎根理論要求被訪談者對訪談問題具有一定的認識和理解，同時為了更全面地獲取樓宇經濟發展的相關信息，我們選取三類人群作為訪談對象：一是樓宇業主管理者；二是入駐企業工作人員；三是政府部門工作人員，這三類人群是樓宇經濟發展過程中聯系最為緊密的利益相關者。其次，在對訪談對象的進一步篩選中，我們要求訪談對象具有本科及以上學歷，參加樓宇經濟相關工作3年以上，在樓宇建設和發展等問題上有一定工作經歷、思維活躍的中青年個體。同時根據理論飽和準則確定樣本數，共選擇30位訪談對象，其基本信息如表1所示。

表1 訪談對象基本信息

三、數據分析及模型構建

通過對受訪者的錄音整理，形成30份完整的文本資料用于數據分析，共計8萬余字。然后隨機選擇其中2/3（20份）訪談記錄用于編碼分析，按照開放式編碼、主軸編碼、選擇性編碼的操作流程進行模型構建，其余1/3（10份）訪談記錄用于理論飽和度檢驗。

（一）開放式編碼：概念化與范疇化

開放式編碼是將大量的原始資料進行逐句分解，在不斷分析比較中形成初始概念，隨后將這些概念分類整理，形成不同的范疇。其中，概念的抽取來自于訪談對象的原話，盡可能避免研究者主觀思想的影響，同時為了保證數據分析的準確性，我們對訪談記錄中回答比較模糊和簡單的語句（如“一般”“還可以”等）進行了排除，一共得到450余條能夠反映樓宇經濟發展影響因素的原始語句及相應的初始概念。在進行范疇化的時候，我們將概念出現頻率在2次及以下的語句進行了剔除，保留出現頻率較高的概念，以保證結論的可靠性。最終得到42個初始概念和16個范疇。為了節省篇幅，我們對每個范疇選取代表性的原始語句和初始概念進行羅列，如表2所示。

（二）主軸編碼：典范模型和主范疇

主軸編碼是指運用“因果條件——現象——情境——影響因素——行動/互動策略——結果”這一典范模型把各范疇聯系起來的過程。它是在開放式編碼的基礎上，對訪談資料的又一次類聚分析，通過典范模型挖掘各范疇之間的內在特征和潛在的邏輯關系，發展主范疇及其副范疇，其中主范疇是由副范疇聯結而成，在概念層次上的進一步提升。本文通過對開放式編碼中不同范疇之間相互關系的分析和整理，歸納出四個主范疇，如表3所示。其中，服務體系建設包括信息服務、中介服務、物業服務和行政服務；基礎設施配建包括樓宇設計、內部硬件設施、外部配套設施和交通設施；政府規劃與管理包括空間規劃、產業規劃、行政管理和經濟政策；人力資源與招商引資包括人力資本、招商手段、招商隊伍、入駐企業選擇等。

表2 開放式編碼過程

1112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142在中國的“衙門口”辦事特別復雜，在辦理遷入手續時周期長、難度大，對業務銜接造成很大影響，能否通過電子政務等方式，建立服務平臺，政府與企業之間的信息溝通知道政府出臺了一些獎勵措施，具體細則不太清楚，不知道如何咨詢樓房設計的大氣、個性一些會更能吸引企業入駐現在的寫字樓普遍容積率比較高，應該多種點花草什么的為了避免不安全因素的影響，應當注意消防安全的加強我認為高檔的寫字樓內部裝修可以吸引更多更好的項目和人才希望能夠加強電子監控系統，保證公司的安全由于工作需要，可能經常會請客吃飯，而且在單位旁邊不用跑太遠工作累的時候喜歡和朋友出去唱歌每天在上下班高風期，途中都會有不同程度的堵車現象，我覺得這會影響企業的入駐意愿現在很多商業中心的停車位都非常緊張目前區內不同功能區之間以及舊樓宇和新建樓宇之間規劃布局和協調引導不足河西區現在確定了“兩核一帶”的規劃目標，“兩核”是指小白樓商務中心區和陳塘科技商務區；“一帶”是指友誼路金融服務帶一些樓宇以科技、貿易、服務類小型企業居多，規模較大的企業數量不多大部分樓宇都是綜合性的，特色樓宇和專業樓宇較少需要進一步加快稅源綁定工作以及對各樓宇的稅收缺口測算單靠一兩個部門難以推動，需要靠整個區的所有部門聯合工作來推動現在有部分企業存在經營上的不穩定性和異地經營性的問題，政府需要加強監管政府對稅收貢獻高的企業按照一定的百分比減免稅收，對一些新技術新產品的研發費用，在計算所得稅時也會加計扣除南開區在2014年擬定了億元樓宇專項資金管理辦法，用于促進高端樓宇的發展希望政府能夠給中小型入駐企業一定的購房、租房補貼人才集聚才是樓宇經濟未來發展的核心競爭力現代服務業的發展越來越需要專業化的人才，以提高服務質量和效率，促進企業的發展為了公司更好的發展，我們有一套自己培養新人的方式方法對重點項目進行整體包裝，制作宣傳片、廣告牌等我們一般采用個性招商或者平臺招商等方式進行招商現在的招商過多聚焦和強調招商的政策優惠和支持上，在服務功能、服務環境上宣傳上還不足目前無論是政府還是房地產開發商，在招商隊伍的選拔、使用、培訓、考核上都存在很大缺陷近年來，為了打造專業特色樓宇，會更有針對性地選擇入駐企業對入駐優質企業重視程度不足，只重視眼前利益，不能多為樓宇引進、培育有潛力的企業在招商引資中不能盲目地追求入駐率和企業數量，要適當地進行篩選行政審批行政服務平臺政策咨詢建筑風格環境綠化消防設施裝飾裝修安保設施餐飲設施娛樂設施交通擁堵停車位規劃布局空間集聚產業低端化產業趨同化稅收管理部門聯通規范經營秩序稅收獎勵專項資金購租房政策人才數量人才專業化人才培訓宣傳方式招商渠道宣傳力度招商隊伍專業化企業類型企業規模企業數量行政服務樓宇設計內部硬件設施外部配套設施交通設施images/BZ_314_1149_1099_1151_1099.png空間規劃產業規劃行政管理經濟政策人力資本招商手段招商隊伍入駐企業選擇

表3 主軸編碼過程

（三）選擇性編碼：樓宇經濟發展影響因素模型的構建

選擇性編碼是通過對主范疇的進一步挖掘得出核心范疇，系統建立主范疇與核心范疇之間的有機關聯，故也稱為“核心式登錄”。本文通過對主軸編碼得出的四個主范疇與樓宇經濟發展之間關系的分析，最終歸納出“樓宇經濟發展影響因素”這一核心范疇，并建立各范疇之間的聯結關系如圖1所示。圍繞核心范疇，與其相關聯的基礎設施配建、服務體系建設、政府規劃與管理、人才資源與招商引資等四大因素影響樓宇經濟的發展。其中，基礎設施配建與服務體系建設分別代表樓宇發展的硬實力和軟實力，是樓宇經濟發展最基本的影響因素，本文將其界定為前置因素。而政府規劃與管理和人才資源與招商引資這兩個因素是驅動強化因素，分別代表著政府支持和市場推動，它們影響前置因素對樓宇經濟發展的實施效果與強度，也是不可或缺的重要因素。鑒于此，本文將此聯結關系框架定義為樓宇經濟發展影響因素模型。

（四）理論飽和度檢驗

理論飽和度檢驗可以作為決定何時停止采樣的鑒定標準，本文將隨機抽取20份樣本后剩余的10份樣本按照扎根理論的三級編碼分析方法進行編碼分析，得到的結果仍然符合模型中“樓宇經濟發展影響因素”所表現的脈絡和關系。經過檢驗，發現沒有形成新的范疇和關系，因此，本文建立的理論模型是飽和的。

四、影響因素及其路徑選擇

由影響因素模型（見圖1）可知，樓宇經濟發展的主要影響因素包括“基礎設施配建”“服務體系建設”“政府規劃與管理”和“人才資源與招商引資”，下面主要分析這些因素對樓宇經濟發展的影響路徑及其選擇。

（一）基礎設施配建

基礎設施配建是影響樓宇經濟發展的硬實力。隨著商務人員對辦公環境要求的不斷提高，樓宇內外基礎設施的配建情況已經成為影響樓宇經濟發展的首要因素，例如都市中心的商務寫字樓根據硬件設施配套標準可以分為甲級寫字樓和乙級寫字樓，具有較強經濟實力的企業或公司往往選擇能夠體現公司品牌和地位的甲級寫字樓，同時也能滿足更多高端人才對工作環境的客觀需求，樓宇本身的“質量”與“性能”在一定程度上決定了企業獲取經濟效益的能力。從對受訪者訪談記錄的分析中可以發現樓宇設計、內部硬件設施、外部配套設施、交通設施是對該范疇的具體細化和說明，表明了基礎設施配建的具體內容和路徑。其中，外部配套設施和交通設施的配建是被訪者新的關注增長點，其中外部硬件設施配建是指學校、醫院、餐飲等生活服務類設施的建設與完善。交通設施包括地鐵建設、停車場建設等，一方面近年來在大中城市興起的地鐵建設極大地促進了樓宇經濟的發展，甚至產生了地鐵經濟，另一方面停車泊位的緊張也是樓宇發展中出現的普遍現象，無論是地鐵出行還是駕車出行，交通設施的便捷性正在逐漸影響樓宇經濟的發展。

圖1 樓宇經濟發展影響因素模型

（二）服務體系建設

服務體系建設是影響樓宇經濟發展的軟實力。在現代服務業快速發展的今天，任何一個入駐樓宇的企業或公司的發展都離不開相關服務產業的支持，即便政府部門也在由全能型政府向服務型政府轉變，因此高質量、多類別的服務體系建設是影響樓宇經濟發展的重要因素。其副范疇信息服務、中介服務、物業服務、行政服務是對主范疇的進一步說明和闡釋，并指明了加強服務體系建設的具體方向。首先，在以往的研究文獻中，人們往往忽視了行政服務對樓宇經濟發展的影響，但很多受訪者認為高效、快捷的行政服務往往可以在樓宇經濟發展中占得先機。其次，在訪談過程中，我們發現很多落戶企業對物業管理服務很重視。今天來了，看服務不好，明天就可以走，所以好的物業服務是保障樓宇經濟持續健康發展的重要保障，物業管理水平對提升樓宇水平，吸引優質企業的集聚有非常重要的意義。就天津市商業樓宇物業服務情況來看，依然存在很多問題，包括服務模式陳舊、高端物業企業缺少等因素。總之，現代服務體系的不完善會影響到樓宇的招商吸引力和品質提升，不利于樓宇向高端化發展，制約著樓宇高端企業和業態的入駐和集聚，產生入駐企業“進、留、轉”的穩定和發展問題，影響樓宇市場競爭優勢的發揮。

（三）政府規劃與管理

政府規劃與管理是樓宇經濟發展重要的驅動強化因素之一。樓宇經濟的發展離不開政府的規劃、引導，同時還需要政府的管理和監督，沒有政府的支持，樓宇經濟的發展就沒有統一的方向與保障。具體來說，受訪者認為政府在空間規劃、產業規劃、行政管理、經濟政策四個范疇中的行為影響樓宇經濟的發展。從入駐企業和公司的角度來看，其比較關心政府制定和實施相關的經濟政策，例如2011年天津市政府制定了《樓宇經濟發展專項資金管理辦法》等配套措施，實行稅收優惠，進行資金補貼，但是一些企業管理者認為政府在政策的制定上相對粗獷，隨著樓宇經濟推進和發展存在著諸多不適應，突出表現在：一是對特色化、專業化樓宇的扶持不清晰；二是對重點扶持的商務樓宇的遴選和評價標準以及程序亟須完善；三是獎勵和財政資金扶持依據的標準和內容過于狹窄等問題。在政府相關工作人員的訪談過程中，他們更多是站在城市發展全局的角度從空間規劃、產業規劃引導樓宇經濟的發展，因為樓宇經濟是一種產業集聚，無論是樓宇建設還是產業分布，如果不能產生集聚效應，必將制約樓宇經濟的發展規模。綜上可以看出，樓宇經濟的發展離不開政府支持，這既是落戶樓宇企業的強烈需求，又是政府作為城市管理者身份的客觀要求，政府部門無論是在宏觀層面還是在微觀層面上的規劃與管理都時刻影響著樓宇經濟的發展。

（四）人力資源與招商引資

人力資源與招商引資也是樓宇經濟發展的強化驅動因素。之所以將人力資源與招商引資合在一起作為主范疇，是因為人才和入駐企業都是作為市場因素對樓宇經濟的發展起著強大的推動作用，它們都是樓宇經濟發展的核心參與者。該主范疇的內容由人力資本、招商手段、招商隊伍、入駐企業選擇等四個副范疇組成。具體來說，在人力資本方面，高素質的專業型人才是樓宇經濟發展的重要智力保證，例如美國“硅谷”的巨大成就來源于其強大的人力資源優勢。在受訪者中，無論是樓宇企業還是政府職員都強調要大力培養和吸引各產業相關的專業人才，很多企業都有一套人才引進標準和針對性的培養計劃，人才因素關系著樓宇經濟發展的核心競爭力。在招商引資方面，天津市不斷創新招商手法，開展以商引商、敲門招商、商圈聯誼、主題招商、項目和樓宇展示推介等方式，對重點樓宇進行專題宣傳和推廣，取得了一定的招商效果，但是還有很大的提升空間。例如房地產開發商在招商過程中經常出于自身利益考慮，有一些急功近利的招商行為，影響了樓宇經濟的可持續發展。政府也需要進一步建設專業化的招商隊伍，引進具有高知識含量、高附加值、經濟效益回報高的企業，以提升城市樓宇經濟規模和檔次，推動樓宇經濟快速發展。

五、結 語

根據開放式訪談以及扎根理論研究方法，本文分析得出樓宇經濟發展影響因素的四大類屬（即主范疇）：基礎設施配建、服務體系建設、政府規劃與管理以及人力資源與招商引資。其中基礎設施配建、服務體系建設被界定為前置因素，是四個類屬中最先發揮作用的基礎因素，如彎弓射箭時鋒銳的箭頭。政府規劃與管理以及人力資源與招商引資被界定為驅動強化因素，它們影響前置因素對樓宇經濟發展的實施效果與強度，如箭上的弓力。這四個因素缺一不可，樓宇經濟這根“箭”能否穩定帶動城市經濟的快速發展取決于各影響因素的逐步完善和相互配合。這是我們在相對客觀和分析訪談一手材料的前提下歸納總結出來的，并對影響樓宇經濟發展的每種因素進行詳細的闡述和分析，從而構建出樓宇經濟發展影響因素的概念模型。

本研究具有一定的理論意義，首先，分析得出了一個定性的理論模型，描述了各組成部分對樓宇經濟發展的作用路徑和特點，為后續的實證研究打下基礎。其次，以往有關樓宇經濟發展影響因素的研究較少，而且多是概念性描述，本文采用質性研究方法，基于扎根理論的思想，嚴格從實證訪談中建立模型，對樓宇經濟相關理論的發展具有一定的促進作用。最后，在實踐上，為政府部門促進樓宇經濟發展指出了方向。相關的政策建議包括以下幾點：第一，重視樓宇經濟推進政策與樓宇企業需求之間的契合性，著力培育良好的市場環境。第二，不斷優化各類醫療資源、教育資源、生活服務類資源等配套資源，科學布局與規劃，加大樓宇經濟與所在地其他產業的耦合發展。第三，重視對老舊樓宇的改造和擴建，升級樓宇的硬件設施，增強樓宇的整體等級和吸引力。第四，在招商引資中，各區縣可根據自身的能力和優勢在樓宇經濟發展中選擇不同的路徑，形成區縣多層次，錯位競合的樓宇經濟發展格局。

［1］Abadie A，Dermisi S.Is Terrorism Eroding Agglomeration Economies in Central Business Districts?Lessons from the Office Real Estate Market in Downtown Chicago［J］.Journal of Urban Economics，2008，64（2）:451-463.

［2］Rahaman K R，Hossain MZ.Utilizing Urban Space For Better Traffic Management-A Study Of Khulna Central Business District，Bangladesh［J］.Management Research and Practice，2009，1（1）:26-38.

［3］高軍軍，吳曉.南京市中心區樓宇經濟的實證研究——以山西路商圈為例［J］.現代城市研究，2009，（9）:84-91.