商業地產項目在實施階段的造價投資控制

何彬

摘 要：商業地產項目在實施階段的造價控制，對整個項目起著至關重要的作用。實施階段是整個項目投資最大的一塊，有效控制實施階段的造價投資，有助于整個項目工程合理有序地進行，避免不必要的沖突，適當降低造價投資。實施階段工程量大、投資大、建設周期較長、綜合管理復雜，意外情況頻發，想要做好商業地產項目在實施階段的造價控制管理，必須從項目招投標、項目施工、工程竣工結算等各方面進行全面控制管理。

關鍵詞：商業地產；造價；實施階段

一、前言

要想控制好整個項目的造價，需把各個階段工程投資進行合理分配，并把所發生的投資控制住投資限額內，而對工程實施階段的造價投資控制當屬重中之重。對工程實施階段造價投資的控制要求從項目的招投標、合同簽訂、工程施工、竣工結算等每個環節進行控制，而在當前的商業地產中，對工程實施階段的造價投資控制尚存在一系列的問題，本文根據相關規定針對商業地產項目在工程實施階段的造價控制中存在的問題，提出了幾點建議。

二、商業地產項目在實施階段的造價概述

工程造價，是指一項工程從開始到完工的整個過程中需要的所有花費，其中包括建筑材料費用、人工費用、管理費用、監理費用以及設計費用等。商業地產項目的實施階段主要分為招投標階段、施工階段和竣工驗收階段。

工程的實施階段，也是整個項目人力、物力、財力消耗的主要階段。而在工程的實施階段工程量大，參與人員眾多，涉及面廣，工程復雜，在整個實施過程中容易出現意料之外的費用。

商業地產項目作為營利性項目，工程造價決定著項目一次性投資費用，投資商能否從中獲得預期的利潤非常重要，所以說，工程實施階段的造價控制是投資商進行決策的重要考量。

實施階段合理的造價控制有助于資金的有效分配，按照項目要求在保證工程質量的程度上將資金合理利用，減少工程實施過程中不必要的沖突。

三、商業地產項目在實施階段造價投資控制

1.項目招投標階段的造價投資控制

建設項目招投標是我國建筑市場規范化的表現，在招投標的過程中可以根據承包方的能力和實力進行選擇，杜絕漫天要價，合理控制項目投資。項目的招標多采用公開招標的方式，發包人編制招標文件，確定招標工程標底，承包人編制投標文件，確定投標報價，發包人通過相應方式的評標來選擇中標單位，簽訂承包合同。

采用項目招標方式可以使工程價格趨于合理甚至降低，這樣一來，有利于節省投資，提高效益，對工程造價進行合理控制。為了發揮公開招投標方式的公平公正原則，在招投標的過程中一定要嚴格審查承包方的各項資格，保證選擇最合適的承包單位，確定最合理的標底價格，爭取在保證質量的前提下合理地低價中標。

在與中標單位簽訂合同的時候一定要全面考慮工程的工期、質量、造價等各方面因素，確定施工的開竣工日期、各單位人員的參、材料的價格與等各方面文件說明，避免發生不必要的沖突。

2.項目施工階段的造價投資控制

項目的施工階段即是將合同內容付諸實踐的過程，也是整個項目資金投入最大的階段，如果在施工階段出現差錯，很容易超出預算投資。

做好項目施工階段的工程造價控制，首先要確定施工圖紙，避免因圖紙的錯誤而造成的工程返工現象。其次，施工組織設計方案作為施工階段的指導下文件，優化施工組織設計方案是確保工程質量和控制工程造價的有效手段，通過審查和對比合理分配人力、物力、財力資源，從而有效工程造價投資。再次，一定要嚴格控制涉及工程造價增減的工程變更及現場簽證管理。工程施工階段做好現場記錄，制定簽證及管理程序進而加強管理，避免出現含糊不清的簽證。

在整個項目中，施工所需的材料和設備是投資的重頭戲，所以，材料和設備的價格直接影響著整個工程的造價投資問題。在施工階段必須嚴格控制材料和設備的價格，才能確保降低造價的可能性。但是，這里控制材料和設備價格來降低工程造價，一定要建立在保證工程質量的基礎之上。

施工階段保證工程質量，盡可能避免因返修工程造成的投資費用增加。保證按時完工，減少工期延誤損失。在完工后的工程結算方面也要進行嚴格把關。

3.竣工結算階段的造價投資控制

工程進行到一定階段，施工單位按照合同規定內容完成所承包項目，經驗收合格后，發包單位根據合同協定支付相應工程款。但是，在支付工程款之前對工程的審查非常重要。

首先要核對合同條款，核對施工單位是否按照合同條件要求來施工，只有按照要求施工并且審查合格后才能進入結算環節，然后按照合同規定的結算方法、價格及收費標準等對工程竣工結算進行審核。

部分發生變更的設計，需出具設計變更單和修改圖紙，并由設計、校審人員簽字加蓋公章，經建設單位和監理工程師審查同意后再進入結算范圍。

在竣工結算階段的審查中，工程是否按照圖紙設計進行施工、是否達到要求的工程數量，包括單價方面的審查，必須嚴格要求。在工程費用收取方面，收取的標準一定是按照合同要求來的，在計算過程中避免出現誤差。

三、當代商業地產項目在實施階段造價投資控制方面存在的問題

1.招投標制度尚不完善

許多的商業地產項目選擇承包方一定程度上是公司高層決定甚至是老總直接指定的，而稍小的商業地產項目的承包方多是曾經合作過的施工單位，完全沒有經過招標過程。正是由于這種不公平公開的指定式承包，市場缺乏競爭，甚至出現中飽私囊現象，項目成本比預算要高。

另有一部分招標項目，明招暗定，虛假招標，項目招標負責人與某投標單位私下協定，并找部分單位進行“陪標”，或者審查投標人資格時暗箱操作，使內定的承辦單位中標。

2.施工階段管理失控

承包單位自行加大工程量，重復計算多計算，巧立名目，私自增加費用，讓項目單位多支付費用。工程肢解發包現象嚴重，層層承包，導致總承包單位鞭長莫及無法統一進行管理，施工過程協調復雜，造成人力物力財力的嚴重浪費。承包單位的這些行為不僅嚴重損害了投資商的利益，抬高工程造價，更嚴重的是影響了市場的公平競爭。

3.材料設備價格缺乏審核

眾所周知，建筑材料和設備的費用在整個項目中占有相當大的比例，所以對材料方面的監管就顯得尤為重要。但是，在實際的項目手工中，很多單位對材料的管理卻混亂之極，完全沒有任何有效的、完整的書面管理方法和標準。

一方面由于施工人員不足問題，材料價格的審核形同虛設，無法真正做到貨比三家，選擇物美價廉的材料。另外，還存在著材料需求編制不科學現象，編制人員在編制材料需求時往往根據個人主觀經驗或類似工程的耗材價格參考來做預算，隨意性較大。

另一方面，不能保證工程材料和設備的采購人員沒有虛報價格中飽私囊的嫌疑。

4.竣工結算審核中存在漏洞

在竣工審核中，很多審查人員發現，施工單位報送的圖紙、變更單、簽證單、結算書資料不真實不完整現象嚴重，承包商虛報工程量，開高價格問題突出。

很多公司項目眾多，結算人員有限，竣工結算審核過程缺乏監督，審核人員沒有嚴格按照規定程序進行審核，導致審核結果的公正性難以保證，竣工結算審核中存在漏洞。

四、對商業地產項目在實施階段造價投資控制方面的幾點建議

1.采取綜合措施，嚴格控制成本

首先，實行項目經理責任制，責任到人，落實施工成本管理的組織機構和人員，明確各級施工成本管理人員的任務、職能、權利和責任，制定好施工成本的控制計劃和具體工作流程，做到人盡其則，物盡其用。

另外，還應該編制施工過程資金的使用計劃，對施工成本進行風險分析，制定防范性對策。在施工過程中出現爭論要依據原定合同進行調節和合理地修訂合同條款，防止和處理好與分包商之間的索賠問題，發揮合同應有的約束和指導作用。

2.加強簽證和施工管理，減少施工變更

在實施階段中參與人員眾多，管理難度較大，施工時現場簽證漏洞頻出，加強現場簽證的管理和審查是控制實施階段工程造價的重要環節。

報價中已經包含的項目不予以簽證，已經簽證的工程量予以扣除?，F場簽證的流程必須堅持開發商現場工程師和承包項目經理簽字或者蓋章才能生效；簽證一式數份，及時報送有關部門審核。

在簽證審查中，現場簽證的項目、內容必須清晰明了，簽證的數量、規格、單位、日期必須準確，簽證工作必須按事先確定的程序進行，避免出現工程管理人員只管簽證不顧投資造價的現象。

施工質量決定著整個工程項目的質量，加強施工過程中的質量管理可以有效減少返工現象的出現，返工越多工程造價就越高，質量控制可以從檢查監督和質量驗收兩個方面進行，特別是對隱蔽工程更應該加強質量控制。

在加強施工管理方面，加強施工進度的管理業非常重要，施工的進度直接影響工程是否能夠按合同保質保量完成，如果工期延長，人工成本、管理費用也會隨之增加。在管理工程施工進度方面，關鍵要合理安排施工工序，合理調整施工資源，統籌管理各類工程所需機械設備，避免發生設備閑置，增加設備租賃費用的現象。

在施工中，出現工程變更做所難免，關鍵要能夠完善工程變更的管理，承包商不能罔顧合同隨意變更施工標準，同樣不可以隨意改變圖紙，施工中需要變更時必須嚴格按照程序進行申請和審查，遵循工程變更管理制度，避免工程造價失控現象。

3.完善采購機制，健全材料價格審核

工程材料所需費用在整個工程實施階段所占比重相當大，工程項目所需的材料多從由采購人員共市場購得，材料價格也根據市場需求來調節，正是由于這種價格的波動不定的情況才讓有些采購人員有機可乘從中漁利，從而提高了工程造價，所以，完善采購機制，健全材料價格審核變得非常有必要。

現在互聯網發展迅速，許多建筑材料信息互通較為方便，通過信息網絡建立價格信息渠道指日可待，材料的采購可以根據互聯網報價隨時掌握市場動態。在采購材料之前將所需物資數量、采購渠道、材料價格等信息上報給投資方，雙方共同來核定材料價格，擬定采購計劃，防止采購人員暗箱操作虛報價格，避免出現以次充好的情況，進而降低工程造價。

4.建立竣工結算審核機制

竣工結算階段通過會議商討結合結算方法、結算人選、結算期限等方式進行確定，建立相應符合審計制度，先由投資方的成本控制部門進行內部審計，再由相關竣工結算審計中介單位進行審計。重點審核工程量是否與實際相符，相關材料價格是否與合同規定及市場行情相一致。結算完畢后針對現場管理及成本控制情況予以獎罰。

在審核過程中，對與實際工程量相差較大的問題查明真相。考核材料的消耗量，按照竣工結算要求計算消耗量，找出工程施工中超出規定消耗量較大部分進行調查。杜絕以權謀私，中飽私囊現象，嚴格控制工程造價投資。

五、結語

整個商業地產項目工程造價中，實施階段的造價控制尤為重要，由于參與人數眾多，管理較為困難，容易在實施階段出現造價失控現象，在控制工程造價時，根據設計階段未考慮周全導致的設計變更，施工變更現象加強管理和監督，保證質量、工程量、材料價格、合同外增減款項等個方面的真實合理性。工程實施階段的工程造價投資控制是一項集管理、技術、質量、施工于一體的綜合性工程，也是一項控制整個項目工程造價舉足輕重的階段，必須要根據相關規定做好商業地產項目在工程實施階段的工程造價投資控制。

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