淺論商業地產開發項目前期的成本控制

王姣+于立君

摘 要：本文通過對我國商業地產行業的背景描述，引出了商業地產開發項目前期成本控制的重要性，敘述了項目前期成本控制的主要階段，總結了項目前期成本控制中普遍存在的問題，并提出了相關的建議措施。

關鍵詞：前期；成本控制；措施

隨著國家銀行貸款利率的不斷地調整、經濟的調控、土地政策的出臺，使商業地產行業的門檻在節節高升，許多小型房地產企業的經營模式已經不適應當下行業發展的需要。房地產企業考慮到長遠發展，為了強化自身的競爭力，企業應該更加關注和重視成本方面的管理。從我國商業地產企業成本管理的實踐來看，在成本核算已經相當成熟的情況下，更多房企已經從成本核算向成本控制轉型，并且成本控制的重點放在項目開發的前期。

一、房地產開發項目前期成本控制的主要階段

項目開發前期成本控制，是指從具有項目投資意向開始，選址、立項、資金籌措、取得土地使用權、規劃設計、工程招投標等一些列前期工作，為了實現預期目標而發生的成本費用進行計劃和控制。商業地產開發項目前期成本控制是整個項目成本管理過程中一項非常重要的工作，在項目開發前期的各個階段都有體現，前期各階段對成本控制的影響程度，如表中顯示。

從表1中可以看出項目投資控制的重點在于施工以前的投資決策和設計階段，而在項目作出決策之后，項目成本控制的關鍵就在于設計。下面分階段來論述房地產項目前期的成本控制。

1.在商業地產項目開發決策階段中，從項目選址、立項到取得土地使用權，期間所發生的費用有機會分析及市場調查的相關費用、可行性研究費用和其它決策產生的費用等。決策階段的成本費用占總投資的5%左右，相對于開發項目的整個費用，雖然這些費用所占的比例很小，但是該階段產生的決策結果對整個項目的影響程度達到了95%以上，直接影響著項目今后的功能、投入和收益，甚至直接影響投資項目的成敗。

2.設計階段，是商業地產開發項目前期成本控制過程中最為重要的環節，從表1中就可以看出來。在設計階段，確定規劃設計方案推進是整個項目的一個重要節點，如果方案確定不下來，后續的設計工作都進行不了，耽誤整個項目的進展。另外，一個成功的規劃設計方案不僅可以節約造價成本，保證建設項目整個過程的成本可以控制，而且能促進銷售，增加銷售上的賣點，保證后期資金能夠順利回籠。

3.招投標階段，是開發項目前期的重要階段，需要完成項目的招標、投標、評標、定標和合同的談判、簽訂等一系列工作，招投標階段對成本控制的影響程度只有10%以下，但是該階段的工作直接影響著項目成本，具體工作包括標段的劃分、招標方式的選擇、招標文件的編制、評標定標方法、合同形式的選擇等。在招投標中最普遍采用的是工程量清單模式來為投標者作報價和為招標者編標底之用。工程量清單質量的高低直接影響到投標者的報價和招標單位標底的準確性以及施工過程中的成本控制工作，必須十分重視工程量清單的編制工作。

二、商業地產開發項目前期成本控制中存在的問題

從商業地產項目開發前期階段的描述中可以知道，項目前期發生的成本費用很少，可是卻影響著整個項目的成本控制，但是限于種種因素，開發項目前期成本控制中存在很多問題。根據國內近年來大小房地產開發項目的實際案例以及本人所調研的房地產企業的管理情況，分階段總結了房地產開發項目前期成本控制中存在的問題。

1.決策階段

（1）缺乏認識，專業性不強

許多開發公司缺少對決策階段成本控制應有的認識，并沒有在這一階段就建立起成本控制體系，加上前期組織隊伍不健全、缺少專業精干人員等，決策上經常出現各類問題和意外，導致浪費了大量的資金和時間。

（2）可行性研究指導性不足

在項目的可行性研究上，缺少合理的項目可行性分析和成本精細測算，對項目當地的政策把控和市場調研不足，這樣都會使得項目后期風險加大，打不到預期目標，可行性研究也就變得沒有意義。

（3）公司缺乏科學化管理

從近年的商業地產公司特點來看，尤其是中小型的企業，公司的房地產項目都是由老板一個人拍板決定，投資決策部門基本上是個擺設，加上公司缺乏規范化的經營管理、人力資源管理方面不夠完善以及缺少科學的投資決策方法，使得許多項目不是利潤很小就是虧本，有的項目已經在項目前期已經投入較大資金，卻因為決策不到位和后期經營風險加大而使得項目不得不終止。

2.設計階段

對規劃設計階段的成本控制工作不夠重視。首先，許多公司沒有推行設計招標，對設計標準的掌控不夠，對設計人員不顧方案的成本進行設計的行為沒有加以制止和進行調整。其次，各專業設計人員之間溝通不到位，使得專業設計頻繁調整，設計速度滯后，加大設計成本。另外，審圖不到位，沒有及時發現設計方案的缺陷，也會導致定標后的施工階段頻繁發生變更和索賠，造成投資失控。

3.招、投標階段

在招標、投標和合同訂立過程中，很多工程項目確定中標單位的時候，商業地產開發商受到各方面的干預，不能獨自拍板定案。由于行政力量的參入過多，地方保護主義思想限制，難以實現公平競爭，從而導致成本浪費。而在招標文件和合同文件的編制方面，由于編制深度不足或部分內容不明確，導致在后面施工管理過程中出現較大范圍的變更、遺漏和合同索賠，結果就是超出目標成本，加大成本管理難度。

三、解決商業地產開發項目前期成本控制問題的對策

1.做好投資決策階段的成本控制工作

在項目開發前期，成本控制主要是受項目區位及方案選擇的影響，區位的選擇在很大程度上決定著項目的成本費用，合適的開發方案能有效降低開發成本。因此在進行投資決策前要對市場進行有效的預測，加大可行性研究力度，確保前期工作的開展能夠落實到位，具體對策如下。

（1）掌握比較全面準確的信息

商業地產公司在有意向開發一個項目后，要較為全面的收集有關數據資料，通過數據分析來掌握目標地塊的特點，并且可以相對準確的預測未來市場變動趨勢，這樣有利于公司根據自身的情況來確定相對最佳的土地報價，為房地產開發項目的總成本目標打下良好基礎。另外，根據目標地塊的特點，還要進行初步方案規劃，方案規劃要能支持預期市場的需要，否則需要調整策略和方向，避免后期的成本失控或成本與收益失衡。

（2）編制好的可行性研究報告

首先，要從市場、技術和經濟等多方面對項目前景進行分析預測，并根據項目概況、用地及動遷情況對項目進行整體的綜合評價，來確定建設規模等具體情況。其次，采用多方案選擇的科學方法，確定所選方案為最優。之后經過設計方案審批、項目測算、財務評價、開發建設計劃以及項目的經濟與社會效益等一系列過程，形成可行性研究報告。圖1所示的可行性研究報告流程圖說明了編制可行性報告的過程。

2.優化設計方案

在經過投資決策后，商業地產開發項目成本控制的關鍵就是設計階段，設計方案的優劣，直接影響著項目投資和項目建設的綜合效益。項目設計階段的關鍵，是要加大設計深度和提高設計質量，以此來達到控制項目成本的目的，主要考慮到設計方案實行招標制度，在規劃設計中考慮降低項目成本，在施工圖設計中按建筑、結構、給排水等進行專業分解并且按專業實行限額設計以降低成本，加強圖紙評審工作，加強工程設計變更管理等。例如北京香江別墅項目，通過優化規劃方案，最大限度地利用原地形特點，規劃成獨具特色的坡地型別墅，減少了土方工程量，大大降低了前期工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節省了投資。

在方案設計中，還要考慮必要的公共配套設施，主要包括所開發項目在水、電、燃氣、綠化、衛生、教育等方面。從成本方面考慮，好的配套設施增加了一定的成本費用，但是從后續的銷售方面來看，為購房者提供了多方面的服務，為公司樹立良好口碑，為銷售打下良好基礎。

3.加強對商業地產開發項目招標階段的成本控制

在招投標之前，要對整個項目進行合同總體策劃，明確這個完整的項目分為幾個包以及采取什么發包方式。實行合約規劃來控制成本，合同簽訂時以合約規劃為依據，合同執行時，若有變更，根據合約規劃對項目進行管控，Z企非常重視這方面的工作。Z企是國內一家標桿房地產企業，非常重視合約的精細化管理，該企業認為合約規劃就是在項目前期做好合約結構策劃、分解好工作界面、并預判成本風險，最終使得項目合約工作能夠有計劃、高效的開展，并使項目開發成本得到切實有效的控制。另外，招標文件及合同文件的編制時，一定要合法、公正、科學、嚴謹，避免后期在施工過程中出現變更、索賠等情況。

4.建立目標成本控制體系

建立目標成本控制體系，首先要在項目成本管理過程中引入市場機制，達到既有激勵又有約束的效果；其次是明確房地產項目前期各專業的分工與協同，確保專業的人做專業的事，按專業和階段，合理編制目標成本。最后，建立健全目標成本控制制度，制定準確的目標成本，規范成本管理流程。

四、結論

國家對商業地產市場的宏觀調控，房地產企業管理中的成本控制是企業成本管理中的重中之重。從項目開發前期各個階段所產生的成本及前期成本控制中存在的問題可知，項目開發的前期成本控制對整個項目成本有著重大影響。本文對房地產開發項目前期成本控制出中的主要提出相關建議及對策，對商業地產開發企業在項目前期投資決策和成本控制具有一定的參考價值。

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