地下空間權(quán)登記之完善

于佳鑫

摘 要：地表資源開發(fā)飽和，地下空間權(quán)與土地使用權(quán)逐漸剝離而發(fā)展為空間權(quán)利。地下空間權(quán)是用益物權(quán)，具有他物權(quán)，定限物權(quán)，取得方式在法律上有限制的特征。地下空間權(quán)因為空間獨立性和獨立登記效用而應(yīng)當(dāng)獨立。根據(jù)使用用途和主體的不同，不同的地下空間權(quán)應(yīng)當(dāng)采取不同的制度來予以規(guī)范。公主體為登記對抗主義，私主體為登記生效主義。將地下空間權(quán)作為獨立事項加以登記，頒發(fā)地下空間權(quán)證書，建立電子化的全國聯(lián)網(wǎng)登記。特別增加三維立體空間圖，較永久性工作物的登記事項。登記范圍以建設(shè)規(guī)劃和出讓合同作為標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：地下空間權(quán)；用益物權(quán)；登記

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-2596（2015）11-0104-03

一、引言

第二次世界大戰(zhàn)以后，隨著經(jīng)濟、人口的幾何式增長，與地表資源有限性形成沖突。伴隨著科技手段的不斷進步，人們對土地的立體利用，尤其是地下空間的開發(fā)進行多樣化、多層面擴張。地下空間權(quán)隨著土地利用的復(fù)雜化而生，將建筑物與構(gòu)筑物發(fā)展至地面下，從而形成了復(fù)雜的地下空間利用狀態(tài)。地下空間比地表空間受到更多因素的限制，比如地表結(jié)構(gòu)，土地成分，地下狀況等。現(xiàn)今對于地下的空間利用體現(xiàn)在三個方面，一是能源、存儲設(shè)施，包括能源運輸管道、能源存儲設(shè)備、地下電力運送系統(tǒng)、地下發(fā)電所、變電所、地下倉庫等；二是城市基礎(chǔ)設(shè)施，比如地鐵、地下停車場、上下水道、地下共同溝、污水處理廠、地下水池等；三是娛樂設(shè)施，有地下商業(yè)街、地下體育設(shè)施、地下游樂園等。完善地下空間權(quán)登記制度，首要是定性地下空間權(quán)的性質(zhì)，其次對登記制度加以完善。

二、地下空間權(quán)的性質(zhì)

（一）地下空間權(quán)為用益物權(quán)

我國《物權(quán)法》規(guī)定，“本法所稱物權(quán)，是指物權(quán)人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”。其中，所有權(quán)包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)。用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。所有權(quán)是指“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。用益物權(quán)是指“以支配標(biāo)的物的使用價值為內(nèi)容的物權(quán)，或者說是權(quán)利人對他人所有的物依法享有占有、使用和收益的定限物權(quán)”《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”由此看來，地下空間權(quán)現(xiàn)在包含于建設(shè)用地使用權(quán)之中，其性質(zhì)歸屬于用益物權(quán)。在我國土地的所有權(quán)有兩種，國家所有權(quán)和集體所有權(quán)。地下空間權(quán)雖然屬于土地空間的一部分，但不應(yīng)當(dāng)定性為所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)定義為用益物權(quán)。理由如下：

1.地下空間權(quán)是他物權(quán)。用益物權(quán)是一種他物權(quán)，而所有權(quán)是一種自物權(quán)。自物權(quán)是對自己的物的支配權(quán)，因此是最全面、最完整的物權(quán)。在權(quán)利來源上，自物權(quán)來自于權(quán)利人對于物權(quán)的取得，而他物權(quán)來自于物權(quán)人的授權(quán)，他物權(quán)只能建立在自物權(quán)之上[1]。自物權(quán)和他物權(quán)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于，權(quán)利客體是否屬于權(quán)利人所有。在他人所有之物上設(shè)立的物權(quán)，就是他物權(quán)[2]。地下空間權(quán)的利用并不需要取得完整的物權(quán)，而只需要獲得他人的授權(quán)，通過合同等方式取得國家或者集體所有的土地的利用即可。如果地下空間權(quán)為所有權(quán)，那么意味著只有國家和集體才能夠作為地下空間權(quán)的主導(dǎo)者，這顯然是不符合地下空間權(quán)的開發(fā)實際和利于經(jīng)濟的發(fā)展趨勢的。

2.地下空間權(quán)是定限物權(quán)。用益物權(quán)是定限物權(quán)，所有權(quán)是完全物權(quán)。換句話說，用益物權(quán)的適用是有限制的，包括使用范圍和期限等，而所有權(quán)是沒有限制的，所有人享有完全的權(quán)利。地下空間權(quán)在使用時根據(jù)使用的目的設(shè)定一定范圍，并且多由合同約定而附有期限。此外，地下空間的開發(fā)可能會有不同高度的多種功能同時存在，如果不對使用加以限制，一方面可能過度使用，對所有人的權(quán)利造成侵犯，另一方面存在安全隱患，比如2014年10月，南京南站附近一家開發(fā)商在沒有摸清地下情況，在打樁時將地鐵三號線的隧道打穿，若再向下15厘米就將搭載接觸網(wǎng)上，直接打到高壓線上。若此時三號線在運行中，可能造成車毀人亡的重大事故。由此可見，對于地下空間權(quán)要嚴(yán)格限制以減少安全隱患和財產(chǎn)損失。

3.地下空間權(quán)取得方式在法律上有限制。所有權(quán)的取得方式具有多樣性，既可以是原始取得，也可以是繼受取得。只要采取合法的方式，都可以取得所有權(quán)；而用益物權(quán)的取得方式在法律上是有限制的，有的是通過合同設(shè)定的方式，也有的必須通過登記才能合法取得[3]。我國《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。”《物權(quán)法》第五十八條第一款規(guī)定：集體所有的不動產(chǎn)包括：“法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。”由此來看，土地所有權(quán)為國家和集體原始取得，而地下空間權(quán)是以開發(fā)地下權(quán)為目的的開發(fā)者與所有者通過協(xié)商，并且通過合同，甚至是登記才能夠取得。從公共利益的角度來看，首先地下與地上的利益緊密相關(guān)，如果地下空間權(quán)的取得不由法律所限制，有可能會造成無人看管或者是使用不明的情形，在進行地上的開發(fā)利用時，如設(shè)計樓層高度或者建筑物重量，無法預(yù)估地下風(fēng)險性因素，使危險性大量增加，甚至無法適用，從而損害公共利益和經(jīng)濟效用。其次，地下平行面和垂直面之間聯(lián)系緊密。通過法律所限制的方式取得有助于信息的公開，從而在開發(fā)地下空間權(quán)時提高空間的利用率，比如對于一個地下的區(qū)域來說，水平上，管道貫穿東西，地鐵連接南北；垂直上，依次存在地下商場，地下車庫，彼此并行不悖。

（二）地下空間權(quán)應(yīng)當(dāng)獨立

對于空間使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)獨立，存在三種看法。一是“否定說”，此種觀點認(rèn)為空間權(quán)包含于建設(shè)用地使用權(quán)之中。二是“獨立說”，此種觀點認(rèn)為“空間適用權(quán)是一種獨立的用益物權(quán)，因為空間的使用權(quán)能夠通過公示的方法加以確認(rèn)、轉(zhuǎn)讓、抵押等，并且空間的利用價值越來越高，將空間使用權(quán)作為一種獨立的用益物權(quán)，有利于進一步提高對空間的利用。”[4]三是“綜合權(quán)利說”，此種觀點認(rèn)為，“空間使用權(quán)并不是物權(quán)法體系中一個新的物權(quán)種類，而是對在一定空間上所設(shè)定的各種物權(quán)的綜合表述。”[5]

“否定說”對于地下空間權(quán)的獨立性完全否定，會造成地下空間權(quán)只能夠在建設(shè)用地規(guī)劃時加以開發(fā)，不利于地下空間的獨立開發(fā)，更不能與之分立。“綜合權(quán)利說”將地下空間視為各個權(quán)利的集合，在實際適用上的執(zhí)行力較弱，不能夠?qū)τ诘叵驴臻g權(quán)的開發(fā)提供足夠的依據(jù)。本文贊成“獨立說”，有兩點理由。首先，空間獨立性。在建設(shè)用地使用權(quán)確定后，地下空間可能出于公共利益為國家使用，比如修建地鐵或者建設(shè)管道，也可能出于私益買賣而出售空間由他人使用形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，比如地下商鋪、地下游樂場的開發(fā)。地域上，一個地下空間權(quán)可能跨入不同的所有權(quán)領(lǐng)域，但是根據(jù)“一物一權(quán)”原則，在空間使用權(quán)上只能有一次登記，所以要求地下空間權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)要相互分離才得實現(xiàn)。其次，獨立登記效用。地下空間權(quán)登記一方面是以法律規(guī)定的形式對地下空間權(quán)的承認(rèn)，使地下空間權(quán)轉(zhuǎn)讓與建設(shè)用地使用權(quán)相分離，使得空間使用人享有物權(quán)法的法律保障。另一方面具有公示效用，使得權(quán)利人能夠有效的對抗第三人，也有助于地下空間的安全保障和高效利用。

三、登記制度之完善

登記具有不動產(chǎn)物權(quán)公示功能。對地下空間權(quán)進行公示公信有利于向善意第三人表征權(quán)利的存續(xù)和變更。從一般規(guī)則出發(fā)，地下空間權(quán)的物權(quán)登記首先需要遵循《物權(quán)法》有關(guān)傳統(tǒng)登記的規(guī)定，如登記審查、異議登記、預(yù)告登記等。根據(jù)使用用途和主體的不同，不同的地下空間權(quán)應(yīng)當(dāng)采取不同的制度來予以規(guī)范。根據(jù)主體來劃分，分為公主體和私主體。無論是何種主體，都應(yīng)當(dāng)通過登記來取得公示的效果。究其原因，地下空間范圍難以確定，在橫向縱向不同層面上往往隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而趨向于高效率的開發(fā)利用，如果不加以公示，難以保證多樣的利用方式的安全，也會增加開發(fā)的風(fēng)險，從而阻卻地下空間權(quán)的開發(fā)。但是登記的效力應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。公主體為登記對抗主義，私主體為登記生效主義。就公主體而言，其開發(fā)的用途為公共用途，包括交通設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施，人民防空和其他。公主體的公共用途涉及利益廣泛，為維護開發(fā)安全，沒有登記不影響合同效力，只不得對抗善意第三人。私主體一般出于盈利的目的，包括地下商城等。私主體的地下空間權(quán)可以流轉(zhuǎn)，沒有登記不得生效，強制地下空間權(quán)的公示，從而維護交易秩序和地下開發(fā)安全。

具體的登記方法在實踐中因地區(qū)而異。2002年，浙江省政府頒布的《浙江省土地登記辦法》以及 2003年頒發(fā)的《浙江省土地登記辦法實施細(xì)則》要求將地下空間使用權(quán)定性為土地使用權(quán)，依法進行登記，并核發(fā)地下空間使用權(quán)證書，但具體如何登記并沒有給出更加詳細(xì)的規(guī)定。在《深圳市城市地下空間使用條例》中規(guī)定：“如果在先取得了土地地表上的權(quán)利，那么就可以推定該土地使用權(quán)人同時取得該土地的地表以下的空間的權(quán)利”，由此來看，地下空間權(quán)擬制為土地所有權(quán)人所有，地下空間權(quán)使用者通過登記生效來取得地下空間權(quán)。可借鑒《深圳市城市地下空間使用條例（送審稿）》的做法，認(rèn)定：“地表土地使用權(quán)已出讓或劃撥的，并批準(zhǔn)建設(shè)建筑物、附著物的，視為土地使用權(quán)人已取得該宗地表以下至建筑物、附著物的最深基礎(chǔ)平面以上的地下空間權(quán)；除此以外的地下空間由政府依法出讓。地下空間利用人要取得一定的地下空間，必須交納一定數(shù)額的出讓金，并進行登記，領(lǐng)取《地下空間利用權(quán)證書》，其對地下空間的利用不得超出登記范圍，也不得妨礙土地使用權(quán)人行使其權(quán)利。”2015年3月1日生效的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，明確將建設(shè)用地使用權(quán)[6]列為登記內(nèi)容，而且在第八條中將“空間界限”作為不動產(chǎn)登記簿的必要記載事項。可見，建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立，劃清了權(quán)利的邊界的重要性。對于地下空間權(quán)利范圍的登記要求越來越明確，本文贊成獨立的將地下空間權(quán)加以登記，源于其為獨立的用益物權(quán)。不僅應(yīng)當(dāng)頒發(fā)地下空間權(quán)證書，更應(yīng)該建立電子化的全國聯(lián)網(wǎng)登記，確保登記信息的互通和查詢的便捷。

對于登記的范圍，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)規(guī)劃和出讓合同作為標(biāo)準(zhǔn)，可操作性強，并且認(rèn)為在確立合同時已經(jīng)充分考慮對空間的高效利用。對于登記的具體內(nèi)容，作為立體權(quán)利，地下空間權(quán)的區(qū)分登記不僅應(yīng)當(dāng)記載不動產(chǎn)的標(biāo)記、位置、關(guān)于權(quán)利人及其取得原因、登記目的、權(quán)利上負(fù)擔(dān)等常規(guī)事項，還應(yīng)當(dāng)增列高度、深度、層樓、形式、特約事項等欄位配合，并在土地面積的數(shù)據(jù)和圖形之外，增加三維立體空間圖，以實務(wù)中常用的水平投影最大面積圖標(biāo)明其平面面積，三維立體空間圖標(biāo)明周邊相鄰關(guān)系、空間位置、起止深度等要素[7]。對于登記中的參照標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)不同地區(qū)的具體規(guī)定來執(zhí)行，由于地下空間在地表難以直接預(yù)測，可以用較永久性工作物為估測依據(jù)來增強公示效果，比如公用建筑或者標(biāo)志性建筑對地下空間范圍加以定位。

四、結(jié)語

將地下空間權(quán)定性為獨立的用益物權(quán)與其特征相符合，強調(diào)其獨立性有助于促進地下空間權(quán)的開發(fā)利用，在法律制度上的承認(rèn)使得地下空間權(quán)利人獲得物權(quán)上的保護，推進地下空間權(quán)的高效利用。完善登記制度保障轉(zhuǎn)讓地下空間權(quán)的安全性，同時避免多層多樣利用地下空間產(chǎn)生的安全隱患。公私主體的分別為登記對抗與登記生效效力有助于維護公共利益與私下交易安全，登記范圍由建設(shè)規(guī)劃和出讓合同確定具有實際操作性，具體的登記事項由于地下空間隱蔽性的特點從而增加三維立體空間圖，較永久性工作物等來增強公示效果。

參考文獻：

〔1〕〔3〕王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2013.1：774，775.

〔2〕溫世揚，廖煥國.物權(quán)法通論[M].北京：人民法院出版社，2005.89.

〔4〕魏秀玲.中國地下空間使用權(quán)的法律問題研究[M].廈門：廈門大學(xué)出版社，2011.38.

〔5〕梁慧星.中國物權(quán)法研究[M].北京：法律出版社，1998.591.

〔6〕《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條.

〔7〕馬栩生.論城市地下空間權(quán)的物權(quán)登記規(guī)則[J].法學(xué)雜志，2010（8）：36-38.

（責(zé)任編輯 徐陽）