任務驅動項目導向的高職房地產稅務授課和實訓設計

李科成+黃麗玲+段林伶

摘要：土地增值稅實行四級超率累進稅率，因而應納土地增值稅額的計算比較麻煩，是房地產稅務課程教學中的難點。學生在學習中理解四級超率累進稅率較困難。多年教學中我們不斷探索，形成了土地增值稅計算的六步授課法并優化設計了綜合實訓方法，收到了良好的教學效果。

關鍵詞：房地產稅務；土地增值稅；教學；設計

中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）16-0239-02

一、土地增值稅計算的有關規定

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定稅率計算征收；納稅人轉讓房地產所得收入減除規定扣除項目金額后的余額為增值額；土地增值稅實行四級超率累進稅率。

納稅人轉讓房地產所得收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算土地增值稅的扣除項目包括：（1）取得土地使用權支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）轉讓房地產有關稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。

土地增值稅四級超率累計稅率為：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、土地增值稅計算的常犯錯誤

土地增值稅計算的教學內容包括：（1）房地產轉讓所得收入的歸集與計算；（2）扣除項目金額的歸集與計算；（3）增值額的計算；（4）按增值額與扣除項目金額的比例，分級選用稅率計算應納土地增值稅額。

學生常把四級超率累計稅率理解為四級分檔單一稅率，計算應納土地增值稅額時最常見的錯誤如下：

（1）當增值額>扣除項目金額50%但≤扣除項目金額100%時，應納土地增值稅額=增值額×40%。

（2）當增值額>扣除項目金額100%但≤扣除項目金額200%時，應納土地增值稅額=增值額×50%。

（3）當增值額>扣除項目金額200%時，應納土地增值稅額=增值額×60%。

三、土地增值稅計算的授課設計

針對學生常犯的理解錯誤以及計算錯誤，我們優化設計了土地增值稅計算的課堂六步授課法。

第一步，講解房地產轉讓所得收入的含義。

第二步，講解扣除項目金額的含義。

第三步，講解增值額的含義，增值額=轉讓房地產所得收入-扣除項目金額。

第四步，運用以下表格講解土地增值稅四級超率累進稅率。

第五步，運用以下簡圖講解土地增值稅的計算方法。

在第五步要充分利用簡圖透徹講解增值額與扣除項目金額比較會有四種情形。

第一種情形：增值額≤扣除項目金額50%，增值額只有一個部分，適用第一級30%稅率計算應納土地增值稅額：應納土地增值稅額=增值額×30%。

第二種情形：增值額>扣除項目金額50%但≤扣除項目金額100%，要把增值額分為兩部分，分別適用第一級30%稅率和第二級40%稅率，累進計算應納土地增值稅額：應納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%=扣除項目金額×50%×30%+（增值額-扣除項目金額×50%）×40%。

第三種情形：增值額>扣除項目金額100%但≤扣除項目金額200%，要把增值額分為三部分，分別適用第一級30%稅率、第二級稅率40%、第三級50%稅率，累進計算應納土地增值稅額：應納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%+增值額中第三部分×50%=扣除項目金額×50%×30%+扣除項目金額×（100%-50%）×40%+（增值額-扣除項目金額×100%）×50%。

第四種情形：增值額>扣除項目金額200%，要把增值額分為四部分，分別適用第一級30%稅率、第二級40%稅率、第三級50%稅率、第四級60%稅率，累進計算應納增值稅額：應納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%+增值額中第三部分×50%+增值額中第四部分×60%=扣除項目金額×50%×30%+扣除項目金額×（100%-50%）×40%+扣除項目金額×（200%-100%）×50%+（增值額-扣除項目金額×200%）×60%。

第六步，運用計算例題講解土地增值稅計算過程。

四、土地增值稅計算的實訓設計

按上述六步授課法進行授課后，還需通過綜合實訓使學生正確掌握土地增值稅的計算方法。

（一）基礎性練習設計

基礎性練習的目的是使學生通過練習，掌握選用四級超率累進稅率計算應納土地增值稅額。典型的基礎性練習題目設計如下。

按照第一種情形假設轉讓房地產所得收入和扣除項目金額，使增值額≤扣除項目金額的50%，練習應納土地增值稅額計算。

按照第二種情形假設轉讓房地產所得收入和扣除項目金額，使增值額>扣除項目金額的50%且≤扣除項目金額的100%，練習應納土地增值稅額計算。

按照第三種情形假設轉讓房地產所得收入和扣除項目金額，使增值額>扣除項目金額的100%且≤扣除項目金額的200%，練習應納土地增值稅額計算。

按照第四種情形假設轉讓房地產所得收入和扣除項目金額，使增值額>扣除項目金額的200%，練習應納土地增值稅額計算。

（二）綜合性實訓設計

綜合實訓的目的是全面訓練學生根據房地產轉讓條件和成本費用數據，正確歸集和計算轉讓房地產收入，正確歸集和計算扣除項目金額，正確計算應納土地增值稅額。典型的綜合性實訓課目設計應當包括以下要素：（1）開發房地產項目的住宅戶型數量及商鋪數量、面積、銷售價格等數據，并假設住宅和商鋪全部銷售完畢，只有貨幣收入。（2）開發房地產項目的各種成本費用數據：支付土地使用權出讓費數據；住宅和商鋪建筑安裝工程成本、小區綠化工程成本、小區配套設施工程成本等數據；勘察設計費、城市建設配套費、施工招標代理費、工程監理費、工程造價咨詢費、開發管理費用、廣告費用、銷售費用等數據；交納營業稅及附加、契稅、印花稅、企業所得稅等數據。

根據綜合性實訓課目中假設的條件和數據：（1）正確歸集和計算房地產開發企業銷售房地產收入；（2）正確歸集和計算該房地產開發項目的扣除項目金額；（3）正確計算該開發項目應納土地增值稅額。

完成綜合性實訓課目的步驟如下：

（1）歸集和計算房地產轉讓收入。房地產轉讓收入=住宅銷售收入+商鋪銷售收入。

其中：住宅銷售收入=■（某戶型套內面積■×該戶型銷售單價■×該戶型套數■）

商鋪銷售收入=商鋪平均套內面積×商鋪平均銷售單價×商鋪間數

（2）歸集和計算扣除項目金額：①取得土地使用權支付費用；②土地開發成本和費用=平整小區土地工程成本；③新建房及配套設施成本和費用=住宅和商鋪建筑安裝工程成本+小區綠化工程成本+小區配套設施工程成本+勘察設計費用+城市建設配套費用+施工招標代理費用+工程監理費用+工程造價咨詢費用+開發管理費用+廣告費用+銷售費用；④轉讓房地產有關稅金=營業稅及附加+契稅+印花稅+企業所得稅；⑤扣除項目金額=取得土地使用權支付費用+土地開發成本和費用+新建房及配套設施成本和費用+與轉讓房地產有關的稅金。

（3）計算增值額。增值額=轉讓房地產所取得收入-扣除項目金額。

（4）計算應納土地增值稅額。按前述基礎性練習已掌握的方法，計算該房地產開發項目應納土地增值稅額。

五、結語

經過多年對房地產稅務授課和實訓的深入研究，我們按照任務驅動項目導向對房地產稅務授課方法和實訓方法進行了優化設計。我們的教學實踐證明，按照優化設計的課堂六步授課法、基礎性練習和綜合性實訓設計進行土地增值稅計算的教學，能夠使學生正確掌握土地增值稅的計算方法，提高了教學效率和教學質量，圓滿達到了預期的教學目標。

參考文獻：

[1]中華人民共和國國務院.中華人民共和國國務院令第138號[Z].中華人民共和國土地增值稅暫行條例.1993-12-13/2014-10-06.

[2]中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產基本制度與政策[Z].第十章房地產稅收制度與政策.2013-05/2014-10-06.endprint