房地產開發規模和效益對金融業的影響

文|李文海

房地產開發規模和效益對金融業的影響

文|李文海

國民經濟的快速發展，人均收入的增加，城市規模的擴建等，使得房地產業成為熱潮，房地產業的快速發展，使其成為擴大內需拉動經濟增長的一支重要力量。該文是在充分認識房地產業發展與金融業發展之間的關聯性的基礎上，深入研究房地產熱與金融市場供需變化，認真分析房地產和金融市場存在的現實問題，最終目的是實現金融市場的健康發展。

房地產業是關系國計民生的重要產業。在我國，房地產業始終受到人們的高度關注，由于金融危機影響的逐步加深，我國發育不完善的房地產市場更是產生了較大幅度的震蕩。金融業是影響房地產業的諸多因素當中，起著決定性的作用。在這樣一個特殊的經濟發展時期，分析金融業對房地產市場的影響具有重要現實意義。

我國房地產業發展現狀

房地產業已經成為我國的支柱產業，對我國國民經濟的發展確實起到了重要的作用，但是全國城市住房的價格近幾年一直在不斷的攀升，部分城市甚至出現了房價上漲過快，房價收入比明顯增長，房地產業的泡沫日益顯現。其主要顯現在炒房的熱度中等，且房地產泡沫已經顯現在某些城市中。房地產還存在調控失當的因素，行業市場會出現偏差，其主要原因是因為參與市場主體的行為和動機所導致的。寬松的信貸政策確實對房地產市場產生一定程度的作用，但是在貨幣政策調控不當的前提下，政府財稅政策的干預更是加重了房地產市場的不理智發展。

房地產業與金融業的關系

金融業與房地產業存在相互依存的關系，銀行利潤主要依靠貸款利率與存款利率之差，銀行為了保證收益，也會不斷的去挖掘新客戶，而房地產業確實可以滿足其對客戶的需要。土地資源的相對永續利用、土地資源的稀缺等，都給房地產業的價值提供穩定的升值空間。面對房地產未來的一片大好的勢頭，對銀行來說不失為一件好事。同時，房地產業的發展也離不開金融業的信貸支持，在金融業務中，與房地產業相關的就有六大種類，土地開發貸款、建筑施工企業的貸款等，所以房地產業與金融業之間是相互依存的關系。

房地產開大規模和效益對金融業的影響

增加銀行利潤。房地產業的發展與金融業密切相關，房地產業不同于一般的其他行業，從房產項目的開發到房產的建設、土地的銷售等都需要大量的流動資金，而對于房地產業中最重要的資金來源是銀行貸款，所以房地產開發企業對商業銀行的依賴性十分的強，房地產業的平均資產負債也是比較高的，所以對于金融業來說，提供信貸支持是確保房地產業能夠持續快速發展的最主要保證。間接說明銀行也依賴于房地產的規模擴大自身的客戶群與經濟效益。對于房地產也來說，其開發規模的擴大也會給自身帶來經濟效益，增加銀行利益，同時一定程度上也會存在不同程度的風險。

金融危機的影響會波及到房地產業與金融業。金融危機對我國金融業信貸能力沖擊很大，無疑這樣的沖擊會波及到房地產領域。金融危機的全面爆發源于美國的次貸危機，在我國的房地產業的銷售中，按揭制度也潛伏著相類似的危機，面臨著房地產行業崩盤的局面。受金融危機的沖擊，我國的房地產市場已經有一些地區部分用戶發生斷供的現象。因此，金融企業為了自身的利益和發展，會更謹慎的確定其貸款的去向。金融危機使金融業實體受到巨大的損失，房地產行業沒有銀行的支持，它的發展壯大將會舉步維艱。

銀行不可以一味的依賴于房地產的開發給其帶來經濟效益，同時房地產面臨融資渠道的單一，容易造成與金融業一榮俱榮、一損俱損的局面，所以金融業應該充分考慮利潤背后的風險，規范信貸操作。

解決房地產金融風險的相關措施

推動住房抵押證券化，建立健全房地產金融市場。我國的房地產業現如今已經進入了快速發展的時期，從資本市場的發展需求來看，我國現如今已經具備了發展住房抵押貸款證券化的基礎，所以應該在建立健全各方面機制的基礎上，建設適合我國國情和商業銀行行情的住房抵押貸款證券市場。基本模式是組建一兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，由住房抵押公司制定標準化的貸款協議、利率等，按照這個標準，我國的省市公積金管理中心和發放個人住房貸款的各家商業銀行收購個人住房公積金貸款和個人住房商業貸款，讓政府出面進行擔保。在此基礎上可以發行證券籌集資金，各個公積金管理中心和商業銀行可以出售人個人住房抵押貸款獲得流動性的資金，然后用該資金滾動進行發放個人住房貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的還款額作為支付證券本息的來源，從而形成個人住房抵押貸款資金的良性循環，將證券資金市場與貨幣信貸市場有機的結合起來。

商業銀行加強自身管理。商業銀行要想獲得好的發展，并且規避掉自身的風險因素，就應該建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，能夠對其發展形勢做好分析預測能力。銀行信貸從業人員因該牢固樹立風險意識和職業道德素養，及時的做好貸款錢的調查工作，信貸審批人員應該嚴格把好關，確保投資項目的合理性以及真實性，同時合法合規。還要有抗風險能力，對收益的指標進行嚴格的分析把關等。房地產業在貸款環節也應該加強自身的信用等級評估，建設個人征信體系，可以有效的解決很多問題，最重要的是預防風險的危害性，確保貸款機構與借款人之間的信息對稱化。

不管是房地產開發規模，還是金融業的發展，歸根究底都離不開消費者，消費者是兩者共同的關系人，也是利益化的最大體現。消費者直接關系到經濟的發展水平，金融業的利潤增長也離不開消費者。消費者一旦對市場行情失去信心，將會對經濟的復蘇產生很大的阻礙，所以經濟的復蘇依賴消費者，同時房地產與金融業相輔相成，息息相關。

（中信銀行股份有限公司西寧分行）