鄭州市保障性住房現狀及問題研究

摘 要：鄭州市保障性住房在“十二五”期間獲得了飛速發展，取得了巨大成就。但是公租房存在申請過程繁瑣漫長，分配不及時造成閑置較久，部分公租房設計不合理，生活配套設施不完善、物業費較高，少部分公租房存在違規轉租行為等問題，棚戶區、城中村改造項目快速擴張，政府負擔較重;優惠政策不到位，手續繁瑣，難辦理;政府監管不到位;拆遷難，協調工作難，臨時過渡費用高等。建議今后減少申請環節，簡化申請程序;產品設計、建設注重人性化;規劃先行，科學實施，穩步推進;政府加強監管，公開、公正;設立第三方協調機構，順利實施拆遷改造。

關鍵詞：鄭州市 保障性住房 發展歷程 問題研究

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）08-160-02

一、鄭州市保障房建設發展現狀

保障性住房已經成為國家保障民生的重點項目。鄭州市作為河南省的省會，在保障性住房建設方面取得了一定的成就。但是在建設中原經濟區，加快城鎮化建設，人口老齡化趨勢嚴重的大環境下，保障性住房的建設規模仍然不能有效的滿足需求。

1995年，鄭州市是全國第一批“安居工程”試點城市之一，2001年又為全國首批建設廉租房保障制度城市之一。“十一五”期間，鄭州市共建保障性住房258.83萬平方米，總套數31937套。新開工經濟適用住房項目91個，累計新開工面積669.98萬平方米，竣工項目67個，竣工面積453.90萬平方米，累計完成投資64.39億元，公開銷售房源21883套。全市廉租住房在建面積21.33萬平方米，竣工面積2.99萬平方米， 累計完成投資3.7億元，全市累計有17293戶低收入住房困難家庭享受到了廉租住房政策。

“十二五”末，鄭州市保障性住房覆蓋面平均達20%左右，其中縣（市）、上街區保障性住房覆蓋面達15%以上，使城鎮中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業職工和來鄭務工人員的住房困難得到明顯改善。符合廉租住房申請條件的家庭實現應保盡保，廉租住房實物配租比例達到50%以上。

二、保障性住房現階段存在的問題

1.公租房申請過程繁瑣漫長，不人性化，由于分配不及時，公租房閑置較久。惠濟區裕華美欣小區申請者，從遞交申請到最后申請成功花費1年半時間，同時手續繁瑣，單一個《鄭州市公共租賃住房租賃資格證》就審核了半年。其他申請成功的住戶也花費1到2年時間不等。有住戶反映住戶開個死亡證明還要多人全部到場，復印申請資料就花費近百元，老人身體不好，也需要跑來跑去。2014年10月，開始入住的17個公租房大多交房已久，距離交房到入住時間最短的也有1年半。由于分配不及時，導致閑置時間較長。

2.部分公租房設計不合理，公租房設施未考慮殘障人士和老年人生活需要。有些總面積不超過60平米，可除去公攤，室內實際使用面積才20多平米，而且還設計了2個臥室，成為迷你臥室，只能放下一張一米的小床。部分公租房沒有陽臺，使租房人無處晾曬衣服。部分殘障人士，由于本身身體原因，收入較低，公租房申請成功，解決了住房問題，但是設計者卻未考慮使用者是否是特殊情況，沒有電梯，沒有暖氣，沒有殘疾人輔助設施，這給盲人或腿腳殘疾者的生活也帶來諸多不便。

3.公租房生活配套設施不完善、物業費較高。管城區的荷塘月色小區入住一個多月，天然氣、有線電視、車棚等設施沒有配套建設好。管城區荷塘月色小區45.6平米的一居室，月租24元，物業管理費每月50元，物業管理費為租金的兩倍。讓部分住戶感覺承擔起來比較困難。同時也發生過因為住戶不交物業費，電梯停運，住戶和物業管理人員發生沖突事件。

4.少部分公租房存在公租房轉租的違規行為。在芙蓉花苑公租房租住首日就有人張貼轉租廣告，雖然這個不是普遍行為，但是卻意味著公租房分配過程中仍有少部分人提供虛假信息或者通過其他途徑獲得市場溢價。

5.城中村改造項目快速擴張，加重政府負擔。完全國有化村集體土地會使地方政府背負沉重的補償成本和社保負擔。2014年鄭州市200多個自然村已經批準改造170多個，2015年到2017年鄭州市城中村改造項目將有6256萬平方米，快速的拆遷工作使得基層政府難以兌現給拆遷戶的安置承諾，不僅影響了拆遷戶的生活，還給政府信譽帶來極大損害。為求政績而操之過急，導致城市看起來比過去好看了，但卻給以后的發展埋下了很多隱患。城中村改造10年后留下眾多的后遺癥卻集中爆發：房產證拿不到、房屋質量差、規劃混亂等問題屢見不鮮。

6.優惠政策不到位，手續繁瑣，難辦理。棚戶區改造的優惠政策目前體現的不充分。政策傾斜不明顯。中心城區手續繁瑣。拆房再蓋房，涉及到日照、容積率問題。手續繁瑣，優惠政策不到位。手續辦理難，獲得建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證這五證都需要較長時間，最短半年，一般一年，有些甚至三年以上，這些都是政府部門辦事效率較低，規劃局、土地局、建設局和房管局不協調統一，不作為所造成。

7.政府監管不到位。鄭州的城中村改造過程中，往往是企業先與村民、村委會甚至所轄區域主管單位進行接觸，私下達成一致意見，以支付一定數額定金為代價簽署所謂“協議”，之后再由政府介入，將土地收歸國有、進入一級土地市場，而最終的招拍掛環節也成為一種流于形式、可有可無的例行儀式。政府監管的缺位，給種種不良行為留下了巨大的空間。城市綠地、道路配套等公共資源，也因為政府在運作之初沒有有效參與或合理規劃，項目開發欠缺整體考慮，開發商通常想的是如何在有限的土地上盡量多蓋房子，而綠地和市政道路則統統不在他們思考范圍之內。企業追求開發利潤本身無可厚非，但沒有引導、不加節制、不計后果地過度開發土地，帶來很多后遺癥。部分房企在“五證”不齊全的情況下，房屋已售完。

8.拆遷難，協調工作難。由于各個地區補償標準不一致，有些按照原來的建筑面積進行補償，使得部分群眾為了得到更多的拆遷補償，晝夜施工，加高自己家住所，以期得到更高補償，同時各個地區存在相互比較之風，如果某拆遷項目較鄰村補償少，群眾集體不同意，在這種氛圍內，部分導致拆遷費用越來越高。部分區（縣）國營老廠礦、企業居多，改造任務重，市里的拆遷改造標準不符實。部分區（縣）少數民族（回族）居多，因民族習慣、生活習性等原因造成改造壓力增多（管城區）。

9.臨時過渡費用高。鄭州城中村改造項目拿地成本相對國有建設用地較低，但是拆遷安置成本較高。按一般城中村自建房屋400平方米補償面積計算，單每戶村民兩年安置費用就高達200多萬，并且，如果安置房延期一天交付村民，則雙倍給予賠償。村民臨時安置好是保持項目實施的，維護社會穩定的必要保證。但是費用較高，也成為開發商一筆沉重負擔，同時為了趕工期，項目的質量可能會受到損害。

10.城中村改造容積率越來越高。調查顯示，城中村改造的體量普遍較大，超百萬平方米的項目過半，最小也有30萬平方米，在鄭州市三環以內的城中村項目，容積率均高于4.5，在5-7之間，而三環以外的城中村改造項目容積率普遍在3.0以下，在2-3之間，主要原因是三環以內城中村項目拆遷成本較高，隨著拆遷的推移，總體拆遷成本越來越高。

三、對策建議

“十三五”期間，國家將向人口密集、住房供需矛盾突出的大型城市傾斜，這對鄭州市來說一個重要的機遇。產業集聚區務工人員屬于在城鎮有穩定的就業和生活的常住人口，既是新型城鎮化建設的重要力量也是未來新增城鎮人口的主要來源，統計調查顯示，15.1%的產業集聚區務工人員已經在城鎮買房，49.3%的產業集聚區務工人員出于“子女上學“或者”上班方便“打算未來三年內在城鎮買房。針對鄭州市保障性住房進行的調查顯示，對公租房的需求高達78%，此外，有71.9%的人支持鄭州市保障房的建設。

1.減少申請環節，簡化申請程序。成立強有力的市級議事協調機構，全面謀劃、統籌推進;取消對租房補貼家庭申請公租房時的租賃登記備案期限限制。積極推進“政務大廳”建設，各部門按照公開透明、便民高效的要求，對保留的行政審批項目進一步優化審批流程，推動審批事項的程序化、法制化。對于無法到場的老年人和殘障人士可以采用視頻化等方式辦理，方便群眾。將公租房交房之后分配完畢控制在半年之內，有效提高公租房的利用率。

2.產品設計、建設注重人性化。選擇資質較高，經驗豐富的設計者，使設計能更多地體現出人性化的設計，在這個方面香港是走在前列的，它的建筑以精致但是功能設計合理齊全而世界聞名。鄭州市公租房和棚戶區改造和城中村的建設也要有前瞻性，建筑的生命周期較長，只有做好全面的規劃，才能使其適應長久的發展。

3.規劃先行，科學實施，穩步推進。只有當公租房、城中村改造、棚戶區改造與全市整體的規劃設計相協調，相一致，才能呈現出規劃的魅力，整體的效果，但在實際中，往往先建設，搞割據，以項目為中心，而不以全局為中心。這樣使整體就比較分散，實際操作中規劃可能也會被改變。在實際操作中，各個區域的城中村改造由各個區域來主導，在市一級，項目較多，每年的規模都較大，步伐不穩定，前期開發體量較大，造成后期力量不足，部分項目不得不延遲計劃。

4.政府加強監管，公開、公正。普通住戶在發現問題之后，無法自己與開發商抗衡，而在沒有途徑的情況下，只能依靠法院或者非法手段來發泄自己的不滿，造成惡劣的社會影響。政府需要加快監管，有效解決雙方之間的矛盾沖突，特別是維護力量較弱的住戶，優先保障住戶的利益。審核環節要更公開、透明，廣泛宣傳，讓所有享有政府保障性住房的人都能在廣大人民的監督之下。強化對“市民”的宣傳教育和培訓工作，讓村民變成市民后生活理念發生轉變，更文明、更先進，生活各個方面更進步。

四、結語

總之，設立第三方協調機構，順利實施拆遷改造。制定實施細則，實現政策、法規、文件等無縫對接引進并培育專業人才，統籌整合資源、創新方式方法，高效有序合理推進，采取多種方式進行補償，如部分區之間土地可以適當靈活置換、實行貨幣化拆遷等多措并舉，可以一次性給錢，不再考慮回遷等一些列問題，解決集中安置的潛在弊端。

（基金項目：鄭州市科技局軟科學項目，編號：141PRKXF624）

參考文獻：

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（作者單位：中共鄭州市委黨校 河南鄭州 450042）

（責編：呂尚）