青島市筒子樓改造模式研究

紀(jì)曉東，蔣正良

（1.青島市規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審中心，山東 青島 266033；2.青島理工大學(xué)，山東 青島 266033）

0 引 言

筒子樓是我國建國后的20～30年里，在控制住宅造價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)思想下大量建設(shè)的低標(biāo)準(zhǔn)住宅。在當(dāng)前我國城市發(fā)展背景下，筒子樓改造如何適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展規(guī)律，是社會(huì)各界的共同課題。近年來，青島市圍繞筒子樓建筑和周邊環(huán)境的改造再利用，進(jìn)行了探索嘗試，取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。本文結(jié)合案例，對(duì)青島近年來筒子樓改造做簡要介紹，并總結(jié)出4種筒子樓改造模式，提出“依筒子樓情況，確定不同改造模式”的思路，是實(shí)現(xiàn)舊城有序更新和文脈傳承的有效方法。

1 青島筒子樓改造基本情況

筒子樓曾經(jīng)是青島單位職工宿舍的主要類型，由于筒子樓固有的面積狹小、“不成套”、建筑質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)較差等問題，已經(jīng)同人們當(dāng)今生活需求有較大差距，居民要求改造的愿望非常強(qiáng)烈。青島筒子樓改造始于1990年，一部分市北區(qū)、李滄區(qū)倒危筒子樓被納入棚戶區(qū)改造范圍，當(dāng)時(shí)主要的改造方式為拆除重建。從2000年以來，政府加大了對(duì)筒子樓改造的力度，2008年改造整治筒子樓149棟，涉及居民6490戶；2009年改造整治筒子樓65棟，涉及居民1943戶[1]；2013年市政府啟動(dòng)了大規(guī)模的主城區(qū)危舊房改造，計(jì)劃在未來5年內(nèi)完成5萬戶的危舊房拆遷改造工程，其中包括3.3萬戶、116×104m2、923棟的筒子樓[2]。

由于筒子樓情況復(fù)雜，青島市在近年來筒子樓的改造過程中，嘗試根據(jù)筒子樓的不同情況，采取特定的改造方法，形成了多樣的改造模式，并取得了較好的效果。

2 青島筒子樓改造的模式

青島現(xiàn)存筒子樓的情況復(fù)雜。在數(shù)量分布方面，大量集中分布、少量零星插花；在地域方面，老城區(qū)及歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)；在建筑質(zhì)量方面，有保存完好并十分堅(jiān)固的，有年久失修可勉強(qiáng)維持的，也有倒危建筑，差別很大。面對(duì)如此復(fù)雜情況，筒子樓改造必須與居民“零接觸”，根據(jù)不同實(shí)際情況，采取針對(duì)性的改造方式，才能成為群眾滿意的民生工程。近年來，青島市對(duì)筒子樓改造主要采取了以下幾種模式。

2.1 成片筒子樓，拆除重建，居民就地安置

青島成片分布的筒子樓大多為一個(gè)或幾個(gè)工廠的職工宿舍區(qū)，歷經(jīng)40～50年甚至更長，住房面積大多為20m2左右，廚、衛(wèi)公用。因常年失修，破損嚴(yán)重，院內(nèi)違法搭建現(xiàn)象嚴(yán)重，衛(wèi)生狀況較差，缺少水、暖、氣等基本配套設(shè)施。這類成片的筒子樓宜采取拆除重建的模式，青島順昌路片區(qū)筒子樓改造工程是典型案例。

順昌路片區(qū)改造始于2013年，占地2.7hm2，含筒子樓28棟，居民1070戶，拆遷面積5.4×104m2。改造后住宅以小高層和高層為主，規(guī)劃戶數(shù)1105戶，地上住宅建筑面積8.85×104m2，增加了1×104m2的商業(yè)設(shè)施，以及居民健身場地（見圖1）。拆遷居民對(duì)安置條件滿意，政府工作推進(jìn)順利，房屋征收當(dāng)天居民的簽約率達(dá)到92%。該案例有以下可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

①居民居住條件顯著提升。從以前居住的10～20m2提高到40～50m2以上，實(shí)現(xiàn)了居民住新房、住大房的夢想。老城區(qū)的臟、亂、差和違法搭建現(xiàn)象得到徹底解決，各項(xiàng)市政配套設(shè)施完整，生活條件和居住環(huán)境得到提高。

②采取小高層的住宅形式，實(shí)現(xiàn)居民就地安置。筒子樓的居民大多為單位同事，彼此關(guān)系較親近，就地安置可以使原來的社會(huì)鄰里關(guān)系得以保持，同事關(guān)系得以延續(xù)。本案例居民安置采取“房屋安置為主、貨幣為輔”的原則，通過小高層的規(guī)劃布局實(shí)現(xiàn)就地安置所需的建筑面積。從目前青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析，小高層及30層以下的高層也是居民就地安置的可行規(guī)劃措施。

③改造過程中加強(qiáng)居民參與，實(shí)行陽光征收、公平補(bǔ)償。本案例中大量細(xì)致的居民參與工作保證了改造的有序進(jìn)行。其中包括房屋征收補(bǔ)償政策向社會(huì)公布并征求意見，征收補(bǔ)償結(jié)果向居民公開。推行項(xiàng)目改造前兩輪征詢制度，第一輪征詢改造意愿，同意改造的戶數(shù)超過80%可以辦理前期手續(xù)；第二輪征詢房屋征收補(bǔ)償安置方案意見，在一定時(shí)間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶數(shù)超過95%，可進(jìn)入實(shí)施改造階段。簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議之前，將規(guī)劃方案、平面戶型進(jìn)行公示，使居民對(duì)自己未來的房屋有直觀了解，營造一個(gè)社會(huì)廣泛理解、人人積極參與、支持筒子樓改造的良好環(huán)境[2]。

2.2 零星倒危筒子樓

零星分布的倒危筒子樓由于占地小，較多不具備單獨(dú)改造條件。對(duì)此，青島主要采取兩種模式：一種是由政府出資，拆除筒子樓并將居民異地集中安置，如正在拆除的市北區(qū)開封路18號(hào)、四流南路127號(hào)-18號(hào)兩棟筒子樓，居民異地安置在城陽區(qū)白沙河集中保障性住房片區(qū)；另一種是和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目捆綁，統(tǒng)一拆除筒子樓，并在房地產(chǎn)項(xiàng)目中安置筒子樓拆遷居民，如瑞昌路187號(hào)地塊改造項(xiàng)目捆綁金華路22號(hào)筒子樓。拆除筒子樓后的用地雖小，但可以根據(jù)規(guī)劃需要，新建社區(qū)服務(wù)、市政設(shè)施、公共綠地等功能，提升區(qū)域整體環(huán)境品質(zhì)，如金華路22號(hào)筒子樓用地改造為街頭綠地。

2.3 質(zhì)量較好的筒子樓

對(duì)質(zhì)量較好的筒子樓，主要采取在保留建筑的基礎(chǔ)上，改建和擴(kuò)建的模式。2006年的青島第二印染廠筒子樓宿舍改造項(xiàng)目是典型案例。

青島第二印染廠筒子樓宿舍包含4棟20世紀(jì)50年代住宅，總建筑面積7716m2，居民222戶。戶均建筑面積在35m2左右，3戶居民共用一個(gè)廚房和衛(wèi)生間。

經(jīng)結(jié)構(gòu)鑒定，4棟筒子樓質(zhì)量較好，在多方論證后，確定了保留建筑主體，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固擴(kuò)建的方案。通過調(diào)整內(nèi)部空間布局，使得每一戶都有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間及陽臺(tái)。

改造完成后新增建筑面積2592m2，戶均建筑面積新增11m2（見圖2）。完善了自來水、供熱、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施，通過更換門窗、粉刷墻面及整治室外道路、增加綠化、亮化等手段，使居民的生活條件和生活環(huán)境大為改善。

這種改造模式經(jīng)濟(jì)、高效、適用性強(qiáng)，住戶不需外遷，投資小，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化，居住品質(zhì)得到明顯改善。但目前筒子樓改擴(kuò)建模式存在各種現(xiàn)實(shí)制約，在實(shí)際推廣過程中面臨諸多阻力：①筒子樓建筑受限于原來平面布局、結(jié)構(gòu)等，在采光、通風(fēng)、功能劃分上與普通住房還會(huì)存有差距，很多建筑改造后仍低于保障性面積標(biāo)準(zhǔn)；②居民對(duì)新增的建筑面積只有使用權(quán)，不能辦理房產(chǎn)證，并且在以后拆遷改造時(shí)這部分建筑面積不享有相關(guān)拆遷補(bǔ)償政策；③改擴(kuò)建后的筒子樓在未來較長時(shí)間內(nèi)不會(huì)再拆遷改造，對(duì)有更高改造預(yù)期的居民而言，此類模式也難以接受。因此，必須在征得全體居民同意后才能采取此類模式。同時(shí)，該類筒子樓改造后更宜作為單身或中低收入家庭過渡使用的“臨時(shí)住宅”或廉租住房[3]。

2.4 歷史保護(hù)區(qū)內(nèi)的筒子樓加固、維修，居民遷出或原地居住

青島28km2的歷史保護(hù)城區(qū)內(nèi)存有大量筒子樓。由于保護(hù)區(qū)內(nèi)的筒子樓多尺度不大，坡屋頂，同城市傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，其特有的建筑特征豐富了青島歷史城區(qū)城市形態(tài)多樣性，因此在規(guī)劃中通常予以保留。

對(duì)于青島歷史保護(hù)城區(qū)內(nèi)的建筑，在建筑更新維修方面，本著“減法”和“原樣原修”的原則。對(duì)有歷史保留價(jià)值的危舊房，加固墻體，整修外觀，完善配套設(shè)施；在居民安置方面，一直按照“宜居則居、宜商則商”的原則，采取房屋征收、產(chǎn)權(quán)置換等方式，對(duì)居民實(shí)行貨幣補(bǔ)償或異地安置，使老建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌δ?，重新發(fā)揮其作用[4]。例如市南區(qū)觀象二路3號(hào)原為3棟獨(dú)立的別墅，日占時(shí)期被改造成一棟建筑作為醫(yī)院使用，解放后則一直作為住宅使用。這棟建筑房齡超過80年，外部環(huán)境及內(nèi)部結(jié)構(gòu)都已不再適宜居住。2013年政府對(duì)原有居住的45戶居民遷出異地安置，計(jì)劃將該建筑按照原設(shè)計(jì)進(jìn)行恢復(fù)性維修加固，重新定義使用功能（見圖3）。這樣既改善了居民的居住條件，保護(hù)了傳統(tǒng)市街的生態(tài)模式和區(qū)域特色，保證了歷史文化名城保護(hù)區(qū)風(fēng)格統(tǒng)一，又延續(xù)了城市的歷史文脈和重建歷史記憶。

3 啟 示

筒子樓是城市老城區(qū)十分典型的建筑類型，它曾是新中國第一代產(chǎn)業(yè)工人和建設(shè)者的主要生活場所。作為居住建筑，它已難以滿足當(dāng)今時(shí)代的生活要求。隨著舊城改造的推進(jìn)，大量筒子樓面臨被拆除的命運(yùn)，這顯然是時(shí)代發(fā)展的需要。但筒子樓改造又是十分復(fù)雜的工作，成片分布、建筑質(zhì)量較差的筒子樓的確應(yīng)該拆除重建，而一些零星分布的或是建筑質(zhì)量較好的筒子樓則更應(yīng)該通過“適應(yīng)性改造”的方式得以保留。如此可以兼顧各方利益：居民，可以獲得更好的居住環(huán)境和熟悉的多年鄰里；政府，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)的和諧并做到經(jīng)濟(jì)節(jié)省。從城市文化多樣性角度理解，保留一定數(shù)量的筒子樓對(duì)于豐富城市的多樣性和復(fù)雜性是十分有益的。根據(jù)不同的情況，科學(xué)選擇各自的改造模式，將在城市筒子樓改造過程中，既能實(shí)現(xiàn)城市更新和有序發(fā)展，又能延續(xù)城市文化，使筒子樓成為傳統(tǒng)城市中不可缺少、富有特色的住宅類型。

[1] 青島市建設(shè)委員會(huì).以人為本改善民生——大力實(shí)施筒子樓整治改造[EB/OL].http：//www.doc88.com/p-989701975055.html,2009.

[2] 青島市人民政府.關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造工作的意見[EB/OL].http：//www.qingdao.gov.n/n172/n68422/n68424/n22952426/n29661839/24244735.html，2012.

[3] 曹陽.面向廉租房的城市舊住宅改造研究[J].福建建筑，2011（8）.

[4] 青島市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì).青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例[Z].青島：青島出版社，2011.