試論城市土地儲備對我國城市土地供求與地價的影響分析

徐向紅

摘要：土地儲備制度不僅會對土地市場的供求關系造成影響，也會對土地的價格造成一定的影響。為此，必須建立合理的土地儲備制度，使土地市場實現健康發展。文章對土地儲備制度的運作程序進行分析，探討其對城市土地供求與地價造成的影響。

關鍵詞：土地儲備；土地供求；地價

為了緩解住房壓力，解決地價上漲等問題，我國于1996年開始推行土地儲備制度。該制度自建立以來，解決了大量的土地供求問題。近年來，隨著人們對住房的需求量的增大，土地儲備制度也面臨著新的挑戰。各級部門必須對此展開研究分析，分析城市土地儲備與土地市場間存在的種種關系，使土地儲備制度更好的土地市場所服務。

一、城市土地儲備的運作機制

（一）土地收購

土地收購是城市土地儲備中的一項重要內容，主要是指政府行使購買權利，從零散的土地擁有者處購買土地的一種行為。目前，國外有很多國家的城市政府都被賦予了土地收購的權利。在我國，土地收購還停留在儲備機構對農用地征用的層面。大多數的儲備機構會選擇購買已經出讓的土地或到達使用期限的土地。

（二）土地儲備

城市政府在完成土地購買后，可以選擇暫不將其出售，而是將土地保留一段時間。在得到土地的使用權后，政府可以先完成土地的前期開發工作，如平整土地、拆遷等，也可以為土地配置排水、供水、排污等基礎設施，使土地成為能夠直接出售的“熟地”，完成對“熟地”的儲備工作，靜候其被收購或租賃。

（三）土地出讓

土地出讓是一種有計劃的出售行為，一般是指儲備機構將土地分期推向市場的活動。在進行土地出讓時，首先要制定土地出讓的年度計劃，同時對城市規劃的現狀進行合理的分析，完成土地的分期推送。由于我國將土地出售行為定義為一級市場行為，因此儲備機構多選擇拍賣與招標的方式來完成土地的出讓。

二、土地儲備對土地供求與地價的影響

（一）土地收購對土地供求與地價的影響

土地收購包括土地的回收和土地的購買兩種行為，儲備機構在對土地進行收購時，要制定出明確的土地儲備計劃，并根據計劃的要求對城市出讓土地進行購買或回收，將零散的土地集中起來。

在儲備機構完成土地收購的過程中，一級市場與二級市場均受到了該行為的影響。在我國，一級市場的供給是由政府來完成的，政府通過招標、拍賣等行為來為一級市場提供土地。但由于我國的土地市場在進行土地配置時還基本應用計劃配置的模式，市場無法發揮其調控作用，使得一級市場上仍然存在私下交易的不正當行為，出現了真實供給小于實際供給的現象。土地收購行為的參與能夠使儲備機構加強對一級市場的管理，減少不正當的交易行為，從而降低了市場上的實際供給數量。在二級市場中，土地的供給主要是指土地的使用權發生轉移的現象。由于二級市場上的供給者較多，因此供給的數量一般由強大的市場機制來決定。在完成對土地的收購后，儲備機構能夠根據市場的需求對土地進行強制購買，從而達到調節二級市場供給關系的目的。

土地的收購行為對土地的需求也會造成一定的影響。從目前的形式來看，我國的土地需求著可以通過四種渠道來獲取土地的使用權。一是利用政府的無償劃撥行為來獲得土地；二是通過與擁有土地使用權的集體或個人私下完成交易，獲得土地的使用權；三是在一級市場中以有償行為獲得土地的使用權；四是在二級市場中購得土地擁有者的土地剩余使用年限。在完成土地收購后，前兩種非正當的市場行為得到了有效的控制，在隱形市場中獲取土地者明顯減少，更多的人會通過后兩種方式來完成對土地的購買，從而提高市場的有效需求量。

土地收購行為能夠減少市場的供給量，從而使市場的需求增加，地價也會隨之上升。在實行土地收購制度后，土地市場中的供給失控現象能夠得到調節，減少了不良交易等行為，使土地的供給量與需求量更接近真實情況。由此可見，土地收購行為實施能夠使不良的市場行為得到糾正，有利于土地市場的健康發展。

（二）土地出讓對土地供求與地價的影響

目前我國的土地市場還存在著土地供給價格過低、資產流失、多頭供地等問題，影響了土地市場的健康穩定發展。實施土地出讓制度能夠加強政府對土地的管理力度，有利于市場秩序的維護。由于我國的土地二級市場發展的還不夠完善，使得土地儲備機構在土地的供應中占據著主導位置。儲備機構在對土地進行管理時會制定嚴格的制度，并按照計劃的要求完成土地的出讓，使土地出讓的數量得到了合理的控制，降低了市場中土地供給的總量。

在實施土地出讓制度后，市場中的非法交易行為將得到有效的控制。土地的出讓一般采用拍賣、招標等方式來完成，這種方式大大減少了土地投機者的投機空間。由于土地拍賣和招標制度對購買者的實力要求極高，因此普通的購買者無法參與到這一活動中來，減少了土地的整體需求量。

土地出讓制度的實施改善了多頭供地的現象，降低了土地供應的總量。另外，土地出讓的方式也能起到一定的調節作用。在出讓制度與出讓方式的協同作用下，土地的價格能夠得到有效的控制，有利于土地市場的穩定發展。

結語：

土地儲備制度包括土地收購、土地儲備、土地出讓等多項內容，該制度能夠能夠實現對土地市場的管理，同時完成對土地供給數量的調控。在土地儲備制度實施的過程中，收購行為能夠完成對一級市場和二級市場的調控，調節市場中的供求關系，使供給數量滿足市場的實際需求。出讓行為能夠糾正不良的市場行為，減少隱形市場中的交易數量，降低土地的價格，使供求關系達到平衡的狀態?？傊?，建立完善的儲備制度能夠加速土地市場的發展，規范土地市場中的行為，降低土地的價格，提高土地的利用率，有利于土地市場的和諧穩定發展。

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