論小區物業管理的設施設備管理

辛紅

摘 要：在科學技術飛速發展的的今天，隨著人們生活質量的不斷提高，物業管理也進入了一個嶄新的層面。高層樓宇的出現，是人類合理利用土地資源的結果。近年來，許多新型高層建筑在全國各地迅速崛起，結合高層樓宇功能齊全、人口稠密、管理復雜的特點，在帶給居民生活便捷的同時，物業管理在設備及設施方面應加大力度，不斷探索新的管理方法，完善科學的管理機構和管理制度，推廣先進的設施與設備管理手段，以促進小區物業管理向現代化方向發展。

關鍵詞：物業；管理制度；高層樓宇；設施設備

設施設備管理是一門應用性科學，具有豐富的理論性與切合實際的操作性。為了實現物業管理在設施設備方面趨于現代化。從業人員需要掌握扎實的理論知識，并將其投入的生活實踐當中。在此過程中，培養科學的思考問題和解決問題的方法，樹立現代化管理的理念。

一、設施設備管理的重要性

高層樓宇的迅猛發展使得現代物業管理制度與方法進入了一個新的階段，其物業價值不僅取決于地段，樓層的建筑結構，室內布局，而且很大程度上決定于所配備設施的質量及性能。因為物業在管理過程中對這些設備的使用和依賴程度越大，則設備的作用就越明顯。換個角度來說，現代物業對設備設施如何合理利用與管理，對小區的正常生活起到了重要的意義。

（一）決定物業服務的發展前景和未來

物業管理對設施設備的管理制度與管理方法是否科學，關系到物業服務的榮譽與前景，因為對于居民來說，一棟住房就是最重要的資產，保持和提高房屋設施的質量和性能對于戶主來說，顯得尤為重要。所以，物業管理就要做到對設施和設備的保值和增值；如果物業設施經常出現質量問題，不能及時的解決戶主提出的物業問題，就會逐漸影響到公司的發展。可見，物業在設施設備方面怎樣進行科學管理，對物業公司的聲譽起到至關重要的作用。

（二）關系物業服務的成本和資金利用

物業管理對設施設備的科學利用與管理，也會影響到物業服務過程中的成本，當小區物業出現問題的時候，沒有一套質量合格、性能優異的設備會在解決問題時，不僅處理起來棘手，而且耗時耗力，造成物質與資金上不必要的浪費。隨著現代科學技術的發展，那些設備設施在固定資產中占有越來越大的金額。雖然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設施設備的科學管理無疑是最關鍵的。換言之，就是設施設備管理的制度與方法是否達到最佳。

二、設施設備管理應達到的基本目標

設施設備能否正常運作，直接影響到高層樓宇居民的生活，也間接地反映到小區物業管理制度。現代建筑的特點是樓層高，室內結構多樣化。其中居民日常生活用電用水頻繁，有時在用電不正確的情況下，很容易發生火災。因此，消防設施就顯得尤為重要，所以，物業方面就要做到定期檢查，一旦設備與設施出現問題，要第一時間去維護。防止發生意外時，因設備質量和性能不過關，導致更大的財產損失。安全通道，包括走廊，樓梯，大廳也要做到按期檢查，看這些地面是否平整，護欄是否牢固。

一個良好的設施設備管理應具備以下幾點：

（一）建立先進的設施設備管理制度

1.按照物業管理的區域和所使用設施設備的數量，復雜程度、管理業務的水平，維護設備人員的能力，并且結合企業的特性，實事求是，科學合理的設置設施設備的管理體制，制定不同問題的解決方案。管理制度力求高效，具備一定的先進和預測性。

2.物業管理人員要熟悉國家的政策、法律以及相關條例，能夠掌握一定的理論知識和實踐能力。

3.加強物業管理人員的培訓與實踐工作，物業管理重點在于將理論和實踐相結合，通過平時培訓讓管理人員熟悉業務的流程

三、實現設施設備管理目標的影響因素

（一）現代設施設備帶來的新問題

科學技術迅猛發展的今天，設施設備在性能和技術方面日趨更新，消耗也在不斷增大。很多新的問題也在使用過程中暴漏出來。例如，電梯故障頻繁，存在較大的安全隱患；消防設施過于陳舊或者損壞嚴重，這是火災面前是極大的安全隱患；監控系統存在死角，這讓不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易尋找犯罪證據，增大了案件偵破的難度。

（二）目前設施設備管理的局限性

面對現代化的設施設備新的技術難題，傳統的管理方案顯得落后。其局限性開始逐漸暴漏出來

1.一般的設施設備只在維修階段進行集中的管理，而在日常過程中不予重視，較少注意設施設備全過程的管理。這在科技發展的今天，這種管理方式存在各國經濟傳統的設施設備在管理過程中不能進行環節之間有機的結合，使用和保養之間是分家的，平時只注重使用，一旦出現故障就趕快維修。卻忽略了日常保養得環節，這樣會大大降低設備的使用壽命，使其性能降低，不能發揮社時設備的最大作用。

2.傳統的設施設備在技術、經濟、組織方面的管理，只側重于技術管理，而忽略經濟管理，導致不必要的資金流失和浪費。

3.傳統的設施設備只注重相應的管理機構和專業技術人才，而不把群眾聯系在一起，缺乏牢固的基礎。

四、設施設備管理的內容

（一）設施設備管理的范圍

設施設備在正常的壽命周期中，一直處于運轉狀態。分別變現物質運動和價值運動兩種狀態。所謂物質運動指的是設施設備在工作過程中，因物理因素或化學因素造成的磨損，疲勞、腐蝕及老化等性能惡化。因此在設施設備服役過程中要不斷的改造，升級、維護和保養。設施設備的價值運動指，使用和維護設施設備中的資金流轉，即將設施設備的原有價值與維修費用通過提取折舊成服務費用，逐步轉化為五福的成本過程當中，從而導致設施設備凈值不斷下降。這兩種形態形成兩種不同的管理模式：技術管理與經濟管理。所以整個設施設備在管理過程中受到技術規律和經濟規律的支配。只有做好這兩種管理模式下規律的探索，才能更有效的管理設施設備，使其價值得到充分的體現。endprint

（二）設施設備管理的具體內容

設施設備管理圍繞著兩種狀態進行運轉，具體應開展以下各項工作：

1.組織管理：主要包括設施設備管理工作目標的制定與展開，相應組織機構人員的業務培訓，各項規章制度的制定、貫徹和實施。

2.設施設備固定資產的管理：主要包括設施設備的資產的驗收、編號與調試。

3.設施設備的前期管理：包括設施設備的規劃、選型、采購、定貨、安裝、初期調試和信息反饋。

4.設施設備使用與維護管理：包括設施設備的維護制度，操作規程的制定；日常維護與定期維護、組織維護的檢查評比等

5.設施設備的修理管理：在維修設施設備過程中，需制定的修理方案，所需的材料和費用、涉及到相關的修理文件和資金使用情況。

6.設施設備的狀態管理：包括設施設備狀態完好的規章制定，對設施設備的日常檢查、定期檢查和狀態監測、診斷和評估。

7.設施設備技術改造與更新管理：包括設施設備的技術性能的改造，相應的技術方案，更新項目以及文件的編制。

8.設施設備的經濟管理：包括設施設備的投資、固定資產的折舊、修理和保養費用以及更新所需的資金。

五、做好設施設備管理現代化應具備的基本條件

在當下，物業在設施設備管理方面，有較多的地方還做得不能讓戶主感到滿意，歸結到底是設施設備在管理方面的思想理念、技術能力還不夠成熟和先進。同時對相關的專業人才培訓不能很好的跟上時代發展的步伐，成為制約物業管理前進的瓶頸。要解決以上的問題，就需要探索新的科學成果，改變以往的管理模式，充分發揮設施設備的效能，只有達到設施設備管理的現代化才能從發展和前進的瓶頸中跳出來。

綜上所述，物業在設施設備的管理要達到現代化與科學化應從以下幾點做出努力：

（一）樹立科學的管理思想和發展理念

設施設備管理首先要逐步做到管理理念的先進化，即樹立一種對設施設備管理整體綜合的思想。可以從全局出發，思考和解決管理上的問題。盡量不要出現顧此失彼，要將技術管理和經濟管理兩者合理的結合在一起，充分調動員工和專業人才的積極性，能為企業創造更大的效益和經濟價值。

（二）完善設施設備管理的制度

在現代化管理思想的基礎上，根據設施設備管理的要求，不斷調整內部組織結構，健全規章制度，建立與設施設備相配套的工程機構，強化專群結合的班組設施設備管理，建立獎罰分明的制度，把前期管理、技術管理以及經濟管理有機的結合在一起，以適應設施設備管理的現代化需求。

（三）探索先進的設施設備管理方法

現代化的管理不僅需要科學的制度，更需要的先進的方法。基于計算機網絡技術的高度發展，應將傳統的機械化管理，向信息化方向改進。尤其在設施設備維修方面，利用計算機技術可以達到縮短修理周期和降低維修費用的目的，以提高設施設備在整個壽命周期得經濟性與環保性。

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