房地產開發(fā)企業(yè)成本控制要點分析

馬 楠

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0 前言

隨著國家對房地產行業(yè)新一輪調控的實施，房地產市場的競爭日益激烈，房地產開發(fā)企業(yè)要想進一步擴大利潤空間，提升企業(yè)的市場競爭力，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發(fā)成本、進行嚴格的成本費用控制也成為一個關鍵因素。成本管理是企業(yè)生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。

1 房地產企業(yè)項目工程成本管理

隨著我國房地產市場逐步走向成熟，為達到企業(yè)利潤最大化，房地產企業(yè)需高度重視項目成本控制，改變粗放式開發(fā)模式，向集約式開發(fā)模式轉型。項目成本控制貫穿于項目開發(fā)全過程，開發(fā)企業(yè)要做到全過程成本控制，就要在項目投資決策、施工建設、結算評審等各個階段，采取適時和全過程的控制措施。

1.1 房地產成本管理

傳統(tǒng)的成本管理片面的強調節(jié)約，主要從降低成本乃至力求避免某些費用的發(fā)生入手，強調節(jié)約和節(jié)省，其目的可簡單地歸納為減少支出、降低成本，這就成了成本論成本的狹隘觀念。現(xiàn)代成本管理更注重從戰(zhàn)略高度，從市場全局，競爭對手等角度進行指揮和協(xié)調，房地產開發(fā)中的成本管理是對開發(fā)項目所進行的成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。

1.2 房地產開發(fā)項目成本管理目的

充分調動企業(yè)全體員工的積極性，在保證產品質量的前提下，對房地產開發(fā)項目的各個階段進行科學合理的成本管理，從成本入手來降低房價并保證企業(yè)利潤，增加企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢。

1.3 房地產開發(fā)項目階段構成

房地產開發(fā)項目的階段構成有：決策階段、設計階段、發(fā)包階段、施工階段、竣工結算階段。

2 房地產企業(yè)成本控制

房地產企業(yè)成本控制內容一般地，房地產企業(yè)成本控制內容包括的比較多。在這個內容里筆者認為，首先要明確房地產企業(yè)成本控制的種類和內容。我們先分析它的種類：第一類，土地開發(fā)成本。這是房地產企業(yè)無法逃避的事實。項目開發(fā)離不開土地的開發(fā)，這里主要是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地時所發(fā)生的各項費用支出，這是比較大的一項支出。第二類是房屋開發(fā)成本。這里是指房地產企業(yè)開發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項費用支出。第三類就是配套設施的開發(fā)成本。這是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。以上三類是房企成本最大投入的地方，也是無法規(guī)避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經過多年實踐，逐步總結出了以上成本控制的主要內容。了解了這些內容才能較好地控制成本。具體如下：首先是土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。其次是前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。再次是基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、排洪及道路等基礎設施費用。第四是配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用。第五是開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用。

3 建立科學的目標成本控制管理

房地產項目產品成本組成是企業(yè)建立成本管理的基礎，工程項目成本管理是項目從建立到完成全過程的管理，它包括大量具體目標和各不相同的工作內容。制度的建立和完善是房地產開發(fā)企業(yè)進行成本管理的依據(jù)和保障，而全過程的目標成本管理制度是控制項目成本的有效措施，通過完善的全過程目標成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標成本作為項目的成本控制準繩。通過全過程的目標成本管理，使得項目的各環(huán)節(jié)成本控制在一定范圍內，并且通過責任追究的原則，及時對超出目標成本的部門提出成本預警。同時，全過程目標成本應根據(jù)實際情況進行相應變動，當動態(tài)成本與目標成本不一致時，應根據(jù)實際情況分析原因和修訂目標成本，從而使得目標成本真正發(fā)揮意義，防止目標成本發(fā)生失控現(xiàn)象。

對目標成本確定這一環(huán)節(jié)，首先應關注成本水平決策的管理程序及決策過程的規(guī)范性。在約定的操作流程中內控制度是否健全，是否存在著有效執(zhí)行的監(jiān)督機制，把握項目成本確定的合理性，詳細而科學地進行分解，排除目標水分，是這一環(huán)節(jié)的審計要點。在實際運營中以目標成本為最高限額，全力降低運營成本。因房地產開發(fā)項目本身具有不可重復這一特殊性，即產品的單件性、地理位置的唯一性、結構設計的復雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項目成本的確定復雜多變，難以簡單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項目建設管理的不同階段對成本確定的影響不同，以往的經驗總結顯示，初步設計階段，影響項目成本的可能性為75%～95%；技術設計階段影響項目投資的可能性為35%～75%；施工圖設計與項目施工階段影響項目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，控制目標成本的關鍵就在于設計，要想有效的控制目標成本就應把工作重點轉移到建設前期，尤其是抓住設計這個關鍵階段。因此在項目運作之初加入項目組，參與設計單位的招投標，了解并掌握開發(fā)商與設計單位所確定的項目定位成本。確保初步設計總概算不超過可行性研究報告估算，施工圖預算不超過初步設計概算。具體地說，審計人員可以以項目成本估算是否以設計方案選擇和進行初步設計為依據(jù)。

技術設計和施工圖設計是否以設計預算為依據(jù)；目標成本的相應項目是否以施工圖預算或建安工程承包合同價、分解后的子目標成本為計算依據(jù)，加以判斷相關本確定的合理性。通過合理的預測對工程項目總成本水平和降低成本的可能性進行分析，這也是目標成本確定審計的關鍵所在。在設計方案上，明確要求設計單位應遵循限額設計原則，優(yōu)化設計，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術先進，經濟合理的優(yōu)化設計方案，切實抓住設計這一關鍵環(huán)節(jié)。另外，審計人員應廣泛的收集、訂閱各種建造成本信息資料，走訪市場，實地詢價，充分利用以往工作經驗所形成的成本信息庫；涉及工程定額的成本確定，應重點審計其定額套用的合理性；對項目的管理費、勘測費等相關費率的確定，均應依照國家計委規(guī)定的相關收費標準執(zhí)行。經過上述各個環(huán)節(jié)的審計介入，有助于審計人員提出切實、合理的預防性和建設性的意見，真正達到事前控制的目的，以確保項目成本確定的合理性和客觀性。

4 結束語

總之，房地產企業(yè)不僅要重視項目的成本控制，在實際操作上也要有所改變，要堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性，領導也要明確成本控制的目標，把成本控制放在與企業(yè)經濟效益對等的位置上。加強成本控制的思想建設，明確目標，減少一些不切實際的工作，從而使企業(yè)在激烈的市場競爭中占有一席之地。

［1］夏冬艷.試論房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制[J].現(xiàn)代商業(yè),2011.18.

［2］劉燕.關于如何將強房地產企業(yè)成本管理的幾點思考[J].現(xiàn)代經濟信息,2011.14.

［3］王建中.項目管理在房地產開發(fā)程實踐中的應用[J].福建建筑,2008.6.