新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警機制研究

（德宏州行政學(xué)院云南德宏678400德宏州委統(tǒng)戰(zhàn)部云南德宏 678400南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江蘇南京210023）

一、我國房地產(chǎn)市場的特征和現(xiàn)狀

伴隨著工業(yè)化、城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)一度異常活躍，積極促進了經(jīng)濟社會的發(fā)展。但是，由于其增長過快，負面影響也在蔓延，已經(jīng)成為調(diào)結(jié)構(gòu)促和諧的一大隱患。

（一）特征。房地產(chǎn)市場就是從事房產(chǎn)、土地的銷售、租賃、買賣、抵押等貿(mào)易活動的場所和領(lǐng)域，分為一級市場、二級市場和三級市場。房地產(chǎn)市場作為市場經(jīng)濟體系的一個有機組成部分，既具有各類市場的共同特征，又具有與其他市場不同的特性。與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)市場的基本特征如下：（1）市場化程度較低。我國房地產(chǎn)金融遠遠不夠發(fā)達，市場直接融資的渠道狹窄，關(guān)于房地產(chǎn)市場的銀行理財產(chǎn)品品種不多。（2）結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較短，且過度依賴一級市場。住房需求在很大程度上本該可以通過存量資源的重新優(yōu)化配置得到滿足，使大量空置房通過二級市場、租賃市場、中介市場直接與需求有效對接，而我國房地產(chǎn)尚沒有充分發(fā)揮二級市場、租賃市場和中介市場的作用。（3）住房保障體系不健全。我國雖然建立了相對完整的公積金、經(jīng)適房、貼息、貼租、廉租房等住房保障體系，但覆蓋面較小，保障程度較低。（4）區(qū)域發(fā)展不平衡。我國沿海和內(nèi)陸城市以及小城市之間、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和老工業(yè)基地之間保障水平存在較大差異。

（二）現(xiàn)狀。自住性消費需求是市場的真實需求和居民安居樂業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定的基礎(chǔ)性力量。正確引導(dǎo)住房自住性消費需求有利于房地產(chǎn)市場的繁榮和健康發(fā)展，供需失衡將推動房價的進一步高漲。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)背離了市場需求，高檔商品住房供給旺盛，適合中低收入者的產(chǎn)品總量總體短缺。

1.供求總量失衡。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，存在短缺與過剩并存的問題。伴隨著國民經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，居民的購房支出能力和潛在的房地產(chǎn)需求不斷提高，消費欲望升級也帶來住宅市場巨大的潛在需求。近年來，我國房地產(chǎn)過熱的問題引起了社會的普遍關(guān)注，政府連續(xù)出臺調(diào)控措施，但房價依然居高不下。主要原因有：市場總體供應(yīng)水平不高，剛性需求客觀存在；家庭和企業(yè)購房者對房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊心理偏好效應(yīng)；多數(shù)中低收入者買不起住房，造成大批商品房空置。國際貨幣基金組織副總裁朱民在IMF 2015春季年會上推斷，中國目前樓市空置面積約達10億m2。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2013年末全國商品房待售面積為49 295萬m2，這意味著有4 930萬套左右的商品房待售（按每套住房100m2估算）。

2.供求結(jié)構(gòu)失衡。商品房和經(jīng)適房、廉租房供應(yīng)與需求的數(shù)量不匹配，結(jié)構(gòu)不合理。住房制度改革以來，由于對住房市場配置的過度強調(diào)，導(dǎo)致了住房價格的過快上漲，地方政府和開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)非常感興趣，而對提供經(jīng)適房和廉租房則沒有熱情，使原本應(yīng)占市場主體的保障性住房逐漸被邊緣化。廉租房、經(jīng)濟適用房的市場供應(yīng)難以滿足中低收入家庭的住房需求，購買商品房成了居民解決住房問題的基本方式。

二、我國房地產(chǎn)市場供求不均的原因分析

（一）房地產(chǎn)價格的粘性導(dǎo)致供求不平衡。新古典經(jīng)濟學(xué)認為，商品是同質(zhì)的，交易雙方大量自由進入市場后價格是靈活的，可以通過價格調(diào)整達到供需平衡。因房地產(chǎn)市場屬于非完全性競爭市場，其高度壟斷性導(dǎo)致了開發(fā)商在市場上具有壟斷操控能力。再加上信息不對稱，與購房者相比，開發(fā)商始終處于更為有利的地位，價格趨于剛性在所難免。房地產(chǎn)商品價格呈現(xiàn)粘性，市場價格不具備伸縮性，不能按照市場供求情形的變化即刻作出調(diào)整，從而導(dǎo)致市場供需失衡。

（二）過高的交易成本導(dǎo)致供求不平衡。住房是一種生活必需品，決然不是投資品，更不應(yīng)該成為國家經(jīng)濟命脈的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，我國經(jīng)濟運行過程中，民生與民權(quán)等諸多事業(yè)都受到了高房價、土地財政的負面影響。在支持改善性需求方面，我國的二手房交易成本較高，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度抑制了二手房的有效流轉(zhuǎn)，不利于改善性住房需求的釋放。雖然新建住房的土地出讓、開發(fā)銷售等可以帶來更多的財政收入，但是，在住房存量較為充足的情況下，大量開發(fā)建設(shè)新房，將耗費本已稀缺的土地和資源。

（三）價格形成機制壟斷導(dǎo)致供求失衡。不可移動的房產(chǎn)和其他建筑物，只能在當(dāng)?shù)叵M，不像普通商品一樣，可以通過價格信號引導(dǎo)資源優(yōu)化配置和合理流動。房地產(chǎn)難以形成統(tǒng)一、完整的（非壟斷）市場。住房是生活必需品，當(dāng)市場上沒有其他替代物時，價格不會全由市場供求決定，除受市場供求影響外還要受定價者的主觀約束，必然出現(xiàn)高房價現(xiàn)象，處于弱勢地位的消費者只能接受這一價格。

（四）金融政策的變動導(dǎo)致供求不平衡。房地產(chǎn)是個資金密集型產(chǎn)業(yè)，樓盤開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，需要金融業(yè)的介入和支持。國家通過對信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式的選擇來調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺或者不足、投資過熱或者疲軟時，國家就會收緊或者擴大房地產(chǎn)信貸。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，銀行貸款的額度和貸款利率的波動都會影響房地產(chǎn)供應(yīng)；對購房者而言，銀行貸款首付額度和貸款利率將影響其購買決策，造成房地產(chǎn)市場供給量與需求量的不平衡。

（五）消費者家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權(quán)的偏好。有很多原因，包括租賃市場的規(guī)范和發(fā)展程度、承租人的基本權(quán)利的限制形式、租戶權(quán)益的制度安排、保護控制租金、合同的限制，都影響著房地產(chǎn)所有權(quán)的支付溢價。我國不管是企業(yè)還是家庭大都愿意取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，從而影響獲得房地產(chǎn)所有權(quán)支付的溢價。另外，供求雙方行為不免受到房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長、位置固定性等因素的影響。對于購房者來說，主要是對房地產(chǎn)價格未來走勢的預(yù)期。

三、房地產(chǎn)市場“泡沫”風(fēng)險

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2014年全國房價收入比報告》指出，2014年我國商品房價收入比為7.1。較2013年的7.3相比，房價收入比再度下降，但仍然超過發(fā)達國家很多（發(fā)達國家一般為1.8—5.5倍），具世界銀行統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)收入較發(fā)展中國家（3—6倍）也超出較多，一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4—6，若高于這一范圍，則認為房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。因此，我國房地產(chǎn)泡沫已成為影響國民經(jīng)濟全局的系統(tǒng)性風(fēng)險。

（一）房地產(chǎn)投資占比過大，影響結(jié)構(gòu)調(diào)整。在我國，與房地產(chǎn)相關(guān)的上游和下游產(chǎn)業(yè)多達60多個，直接影響GDP數(shù)字。近年來，全國房地產(chǎn)投資約占整個GDP的6.6%，占全部投資的25%（有的地方達34%左右）。房地產(chǎn)行業(yè)帶動高能耗、高排放、高污染的企業(yè)發(fā)展，拉動了鋼筋、水泥行業(yè)的經(jīng)濟增長，助推了GDP數(shù)字，結(jié)構(gòu)調(diào)整必須在內(nèi)涵上作文章。

（二）無序發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，演變?yōu)椤案咛肌苯?jīng)濟的肇事者。房產(chǎn)商出于商業(yè)考慮，集中投資城市，使城市的大氣、土壤、水資源等自然承載力急劇下降，人為加劇環(huán)境問題。此外，房地產(chǎn)業(yè)及其上游和下游企業(yè)主要依靠資源、能源消耗、環(huán)境尋求發(fā)展，無論是在上游還是下游，都會造成大量的高碳排放。需要從自然與人文的角度進行可持續(xù)增長的經(jīng)濟評價與環(huán)境評價，避免高排放的社會責(zé)任問題。

（三）房價的持續(xù)飆升。房價的持續(xù)飆升使房地產(chǎn)從消費需求演變?yōu)橥顿Y需求，逐步失去房地產(chǎn)的賦性，使社會財富積累逐漸轉(zhuǎn)向房產(chǎn)商及少數(shù)有錢人，商品房不再是供人居住和使用的場所，終將異化成投機炒作的手段和社會財富的切割機，房地產(chǎn)市場泡沫化的結(jié)果就是全部市場從快速膨脹到破裂再到長時間萎靡衰退，將成為經(jīng)濟發(fā)展的絆腳石，并遺留一系列與公平原則相背離的經(jīng)濟問題與社會問題。

（四）房價快速高漲將威脅經(jīng)濟和金融安全。房價過快上漲，將埋下通脹潛在禍根，必將成為導(dǎo)致人民幣大幅貶值的導(dǎo)火索。加大利用信貸工具購買房地產(chǎn)消費者或投（機）資人（房地產(chǎn)持有者）的生活壓力，影響其生活質(zhì)量、資產(chǎn)質(zhì)量，久之必然危及整個社會和經(jīng)濟的安全。金融機構(gòu)高比例、大量釋放房地產(chǎn)信貸，會增加自身經(jīng)營的不確定性，從而構(gòu)成經(jīng)營安全威脅。因此，房價繼續(xù)大幅上升，意味著貨幣不斷貶值，將導(dǎo)致價格體系的大洗牌，以及不可避免的惡性通貨膨脹。從成熟房地產(chǎn)市場來看，市場的發(fā)展、房價的上漲，是一個與經(jīng)濟發(fā)展水平大致同步的過程，并有自身合理的區(qū)間。

四、房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警機制

目前，調(diào)控政策體系總體上促進了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)和市場運行的實際情況，宏觀調(diào)控和物價穩(wěn)定控制的建立，以及低收入者住房問題的解決，與防止房地產(chǎn)過熱危及金融安全和經(jīng)濟安全的目標相比，仍有差距，比較脆弱的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的基礎(chǔ)性制度，依然需要改進和完善。筆者認為，當(dāng)前所實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策措施，在某種程度上，混淆了不同層面政府干預(yù)房地產(chǎn)市場和住房問題的管理職責(zé)，即完善住房市場規(guī)則職責(zé)、保證住房市場穩(wěn)定運行職責(zé)、對中低收入者住房保障職責(zé)。對此，本文提出如下建議：

（一）積極借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗對我國住房保障制度的啟示。對照英國、法國、德國、日本等國家的住房政策，是不是依托市場來提供城市住房是有關(guān)政策差異的根源。英國的公共住房、法國的廉租房、德國的“福利住房”政策，都有較高的參考價值，即政府積極參與住房供應(yīng)。美國住房次貸危機的爆發(fā)，日本20世紀房地產(chǎn)泡沫的破裂，顯示了政府建設(shè)公共住房的重要性。目前，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題與政府經(jīng)濟適用房政策、廉租房政策落實不當(dāng)，沒有足夠的公共住宅相關(guān)聯(lián)。需要立足我國基本國情，研究構(gòu)建住房供應(yīng)體制。從目標價值來看，資本和土地資源，城市住房供應(yīng)體系和相關(guān)政策，可以有效控制房地產(chǎn)的發(fā)展，盡可能減少對土地、資本和資源的占用，保障經(jīng)濟社會的健康發(fā)展。

（二）堅持預(yù)防性調(diào)控方向，發(fā)揮價格杠桿的雙向調(diào)節(jié)機制。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是保證房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的手段，要做到“預(yù)防性調(diào)控”，而不是“事后調(diào)控”。運用價格杠桿的靈活性作用，讓交易者依據(jù)市場價格信息來調(diào)整需求和供給量。當(dāng)價格不靈活時，交易者應(yīng)依據(jù)市場價格方面的消息來調(diào)整需求和供給量以達到自身的供求行為；在供需不平衡的條件下，只有通過價格和數(shù)量的共同調(diào)控，才能達到供需平衡。真正做到具有預(yù)見性的主動調(diào)控，必須建立全面的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，依據(jù)市場動態(tài)及時反映房地產(chǎn)業(yè)的冷熱狀態(tài)，適度干預(yù)房地產(chǎn)市場，保障市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

（三）堅持有保有壓、區(qū)別對待、循序漸進的調(diào)控法則。堅持調(diào)控政策循序漸進，間接或直接地有效調(diào)控供給和需求，逐步加大調(diào)控力度，達到供需平衡。調(diào)控政策對不同地區(qū)、不同類型住宅居民區(qū)別對待、有保有壓。嚴格土地政策、靈活貨幣政策，適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)，盤活存量土地，調(diào)整住宅建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，有效增加中低價位、中小套型的普通商品房供應(yīng)，緩解供求緊張狀態(tài)。鼓勵購房者自用住房中等消費水平。加快發(fā)展房地產(chǎn)存量市場，有效配置存量房地產(chǎn)資源，支持房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。制定發(fā)展扶持二手房市場政策，加大金融服務(wù)機構(gòu)支持二手房市場力度，簡化交易手續(xù)，降低或免征交易稅，推進建設(shè)中介機構(gòu)房地產(chǎn)信息交易平臺。

（四）完善市場運行調(diào)控機制，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，保障中低收入者的住房需求。調(diào)控政策導(dǎo)向是實現(xiàn)普通老百姓“居者有其屋”的心愿，密切關(guān)注適應(yīng)普通老百姓對不同住房結(jié)構(gòu)與層次的需求，逐步細化對提供經(jīng)濟適用房、廉租房地產(chǎn)商的政策優(yōu)惠，重點惠顧低收入者和拆遷戶。公共政府的宏觀調(diào)控職能，理應(yīng)承擔(dān)采取政策和措施優(yōu)化經(jīng)濟均衡狀態(tài)運行，保證有效利用經(jīng)濟資源的職能。利用財政政策（稅收），稅目和稅率的變化，對房地產(chǎn)市場的供給和需求發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，調(diào)節(jié)商品房結(jié)構(gòu)；運用財政支出和轉(zhuǎn)移支付增加工資，提高居民購買能力，改善和提升中低收入家庭的購房能力；發(fā)揮貨幣政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟，控制貨幣超規(guī)模供應(yīng)進入房地產(chǎn)業(yè)，使其既滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需求資金，又確保信貸平衡。

（五）引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性投資，居民理性消費，政府績效考核科學(xué)化。基于有效供給和需求，加強對現(xiàn)有政策的執(zhí)行，使其成為制定新政策的出發(fā)點。從制度入手規(guī)制市場活動，強化房地產(chǎn)開發(fā)商管理，增強其市場營銷意識，生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，指導(dǎo)房地產(chǎn)商的投資行為。引導(dǎo)消費者理性消費，避免盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。引導(dǎo)住戶樹立兩元消費的觀念，即購買或租賃，改變目前的購買循環(huán)模式。科學(xué)擬訂地方政府公共事業(yè)管理績效評價標準，減少經(jīng)濟指標包括國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長、財政收入的增長，增加社會指標，防止為追求GDP及財政收入增長而出售大量土地、大規(guī)模建設(shè)，緩解政策對房地產(chǎn)業(yè)的推動力。

（六）在堅持市場調(diào)控的基礎(chǔ)上，靈活應(yīng)用法律和行政手段。堅持市場導(dǎo)向，尊重市場規(guī)律，采用符合市場經(jīng)濟規(guī)律、適合市場機制的新辦法，根據(jù)市場走勢，調(diào)整完善稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費。靈活應(yīng)用法律和銀行信貸政策、行政手段、財政政策等機動調(diào)整房地產(chǎn)市場，抑制過度住房消費，實現(xiàn)供求基本平衡。健全法規(guī)政策，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、買賣、中介、稅費、價格和物業(yè)管理法規(guī)，以及房地產(chǎn)市場規(guī)則。創(chuàng)建優(yōu)良的市場環(huán)境，讓房地產(chǎn)市場遵守公平競爭規(guī)則，讓投資者有良好的市場環(huán)境，對土地供應(yīng)、閑置土地的處置回收、商品房預(yù)售、房改房上市（政策性）等作出明確規(guī)定，使房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)市場的不規(guī)范與不健全是泡沫擴張的因素，掌管與消化市場泡沫，應(yīng)當(dāng)加強制度完善、市場建設(shè)，加快建立信息系統(tǒng)預(yù)警機制。注重政策供給的連續(xù)性、協(xié)調(diào)性和創(chuàng)新性，不斷創(chuàng)新調(diào)控機制和調(diào)控手段。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的安全運行，建立更為先進科學(xué)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)并采用主客觀相結(jié)合、定量定性分析相結(jié)合的方法，實時制定合理有效的調(diào)控策略，制止房地產(chǎn)市場的非常態(tài)波動，才能增進房地產(chǎn)市場的連續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。