淺析房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)

張譯勻

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金用于維護(hù)行業(yè)的發(fā)展。但是我國對(duì)于房地產(chǎn)銀行信貸采取了緊縮的措施，這樣就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增加。采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資方式較為困難，會(huì)嚴(yán)重的影響到行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。積極開拓新的房地產(chǎn)融資渠道保證自身的穩(wěn)定發(fā)展是未來房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。本文對(duì)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀進(jìn)行分析，明確未來的發(fā)展趨勢(shì)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的發(fā)展特點(diǎn)對(duì)于金融資金的依賴程度較高，并且主要的金融資金來源于銀行信貸，這樣就造成了融資渠道的單一性。對(duì)于銀行的過度依賴直接導(dǎo)致整體房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠進(jìn)一步的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，保證自身的穩(wěn)定發(fā)展需要不斷的拓寬房地產(chǎn)融資渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。

一、房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

我國經(jīng)過改革開放發(fā)展之后，金融市場(chǎng)不斷的得到完善，但是由于時(shí)間問題發(fā)展起步較晚，在融資渠道上還是依賴銀行提供的貸款，這種間接融資在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。海外資金是目前除了銀行融資之外，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)用較為廣泛的方式。海外資金能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供所需的資金，并且采用的是較為成熟的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，自由度相對(duì)較高。但是由于市場(chǎng)的不可預(yù)測(cè)性導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制與實(shí)際情況相差較高，會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)問題，因此在短時(shí)間內(nèi)還不能夠得到廣泛的普及，改變房地產(chǎn)企業(yè)融資思維困難性較高。同時(shí) 我國房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不完善，由于房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展導(dǎo)致生產(chǎn)的產(chǎn)品不能夠滿足市場(chǎng)的需求，沒有足夠的發(fā)展資金只能夠通過地下金融進(jìn)行融資。這種情況都顯示了我國金融市場(chǎng)管理體制不健全。

二、房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢(shì)

我國房地產(chǎn)發(fā)展資金主要是企業(yè)自有，并且通過合作開發(fā)的方式進(jìn)行后期融資獲取。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式也是獲取融資的關(guān)鍵方式，前期房地產(chǎn)企業(yè)主要通過以上方式獲取發(fā)展資金。發(fā)展中期主要是采用混合型信托資金的方式獲得。在后期銷售的過程中，購房者的個(gè)人住房貸款則主要是通過銀行和住房公積金中心來獲取。并且在銷售的過程中銀行資金能夠發(fā)揮更大的作用。這樣就說明了銀行資金能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)承受相對(duì)較小的金融風(fēng)險(xiǎn)，并且保證住房消費(fèi)水平。信托資金以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等都能夠迅速的補(bǔ)充由于銀行資金短缺造成的開發(fā)領(lǐng)域較差的局面。在房地產(chǎn)融資體系中應(yīng)該實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化，這是一種自我調(diào)節(jié)的方式，你能夠?qū)崿F(xiàn)平衡發(fā)展。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就不會(huì)銀行信貸政策的改變對(duì)于自身的經(jīng)營管理產(chǎn)生較大的沖擊，避免資金短缺影響發(fā)展。房地產(chǎn)資金多元化是未來房地產(chǎn)融資渠道發(fā)展的主要趨勢(shì)。

三、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道建議

1.多元化融資體系的建立

我國房地產(chǎn)融資渠道缺乏較為穩(wěn)定并且多元化的房地產(chǎn)融資體系，不能夠滿足不同階段的企業(yè)的需求，這是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展主要的影響因素。在目前房地產(chǎn)融資渠道中依賴融資市場(chǎng)的商業(yè)銀行作為主體。不能夠充分的發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，缺乏專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行維持。這種金融市場(chǎng)不完善性直接造成我國融資渠道的局限性發(fā)展。同時(shí)股權(quán)房地產(chǎn)融資要求較高，中小企業(yè)很難達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上市融資。這樣我國需要建立一套完整的多元化融資體系，能夠滿足不同程度的房地產(chǎn)企業(yè)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行信貸的依賴程度。

2.開發(fā)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道多元化發(fā)展應(yīng)該注重房地產(chǎn)企業(yè)的差異性效果，開發(fā)能夠服務(wù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)品，這樣就能夠無形成完整的房地產(chǎn)投資體系。我國房地產(chǎn)融資渠道處于初期發(fā)展階段，在金融投資產(chǎn)品中我國缺乏房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的開發(fā)。并且我國銀行還不具備開發(fā)專業(yè)系統(tǒng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。我國房地產(chǎn)信托與貸款具有相同性效果，主要是吸收存款，簡(jiǎn)單本質(zhì)說是銀行貸款。自2008年開始，國內(nèi)銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，取而代之的則是地產(chǎn)基金和地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)專業(yè)投資銀行。

3.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

我國針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融頒布的法律法規(guī)在整體上看還存在較大的問題，體系建設(shè)不完善，并且與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況嚴(yán)重不符。在房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化發(fā)展的過程中，新的融資方式?jīng)]有相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行制約，很容易出現(xiàn)混亂的局面。因此必須要制定完善的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的組織形式建設(shè)水平，通過流通轉(zhuǎn)讓、收益來源以及投資組合等方式保證融資的有效性，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)范化發(fā)展。

4.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)積累能力

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)制度混亂的局面，直接造成了企業(yè)財(cái)務(wù)信息虛假情況，嚴(yán)重的威脅到社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的投入。信用缺失也是房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的重要影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)在資金的獲取上應(yīng)該注重自身財(cái)務(wù)狀況，不斷的提升信用水平，這樣才能夠無獲取更大的資金利用。提升自身的實(shí)際能力是融資渠道發(fā)展的難點(diǎn)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)需要吸收足夠的內(nèi)部運(yùn)行資金這樣才能夠保證自身融資能力。如增加企業(yè)的保留資本用于投資項(xiàng)目，加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算能力以及資金的使用效率等。另一方面，加強(qiáng)從外部吸納資金的能力，注重市場(chǎng)調(diào)研能力，提高項(xiàng)目質(zhì)量，提高市場(chǎng)占有率和社會(huì)信用等級(jí)，在加強(qiáng)自身的基礎(chǔ)上，金融機(jī)構(gòu)的貸款和外部的投資便成為可能。只有房地產(chǎn)企業(yè)本著提升自身能力的思想，加強(qiáng)內(nèi)部控制以及信用等級(jí)的建設(shè)，才能從根本上改善融資問題，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力和水平。建立多元化的融資渠道實(shí)現(xiàn)融資的合理化發(fā)展，不斷的克服傳統(tǒng)融資方式帶來的消極影響，積極探索有助于房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的方式，開發(fā)一系列的房地產(chǎn)投資金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化發(fā)展。并且要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的管理，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，完善法律法規(guī)建設(shè)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展。這是未來我國房地產(chǎn)融資渠道的重點(diǎn)。

結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，城市化建設(shè)進(jìn)一步的加強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)也在快速的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)需要大量的資金才能夠促進(jìn)發(fā)展，因此融資信貸能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)提供大量的資金。但是由于政策的調(diào)整，融資難度進(jìn)一步的增強(qiáng)。傳統(tǒng)融資渠道已經(jīng)不能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，表現(xiàn)出更多的弊端，影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。要積極拓寬新的融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。健全融資機(jī)構(gòu)建設(shè)，完善法律法規(guī)。同時(shí)國家還要強(qiáng)化對(duì)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，創(chuàng)新金融工具，豐富融資方式。避免出現(xiàn)過度依賴銀行資金局面，并且根據(jù)企業(yè)的主要特點(diǎn)，采用多種融資方式。房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新發(fā)展能夠?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)的發(fā)展提供全新的發(fā)展動(dòng)力。

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