房產中介與虛假房源

華說

2013年11月21日，據《新京報》的消息，北京市工商局、市住建委、市公安局集體行政約見了鏈家、我愛我家、中大恒基等20家大型房產中介，要求其自查自糾違規“惡習”。按照計劃，即日起至2014年2月底，三部門在全市范圍內專項整治房產中介十種違法行為，重點是中介非法從事群租房業務。在報道的末尾，羅列了三大部門決意“專項整治”的房產中介“十大惡習”。包括“在小區、路口擅自戳設的自設性戶外違規廣告牌”；“在店堂門窗張貼的房源信息或廣告”；“無照、擅自設立分支機構或超出核準的經營范圍從事中介”；“利用出租房屋從事無照經營等違法經營”；“發布虛假房源信息，或惡意搶占房源信息”；“誘導購房人違反限購等政策措施，協助購房人偽造證明材料騙取購房資格，擅自劃轉客戶交易結算資金”，等等。

倘若說，將偽造材料、無照經營及擅自劃轉客戶資金之類視為“惡習”而整頓，大抵是在情理之中的。將“在小區、路口擅自戳設的自設性戶外違規廣告牌”也列為“惡習”則有些奇怪，更奇的是“在店堂門窗張貼的房源信息或廣告”居然也在“惡習”之列而要憤然要求加以“專項整治”。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）剛剛公告天下，輿論普遍認為《決定》的重中之重，是市場上前了一步而政府后退了一步。因為上面白紙黑字寫得清楚：“使市場在資源配置中起決定性作用。”然而以此瑣屑之事來看，文件是一回事，事實又是另一回事情。

言歸正傳，回到房產中介的話題上。在北京列出的房產中介“十大惡習”中，“發布虛假房源信息”赫然在列。“惡習”與否不是筆者的興趣所在，但以日常觀察所見及自己的親身經歷而言，房產中介喜歡發布虛假房源信息，以至于二手房市場上虛假房源信息滿天飛確乎是一個事實。那么，為什么二手房市場充斥著“虛假房源信息”？為什么屢遭消費者投訴，但房產中介公司依然“一條道走到黑”，而且無一例外？古時候的婚姻，決定于“父母之命，媒妁之言”。男女結合，沒有媒婆（操此業者大抵是女性）不能成事。房產中介是賣房者與買房者之間的“媒婆”。做媒自然有收入，媒婆收取的是禮金或者酬金，房產中介收取的是傭金，對買賣雙方都收。房產中介的收入，主要來自買賣之間的信息傳達及其相關服務。從經濟學上說，這收入屬于信息費用，是交易費用的一種。

不言而喻，房產中介的主要工作，是在買家與賣家之家傳遞信息——向買家傳達賣家的信息，向賣家傳達買家的信息，然后居間運作加以撮合。也就是說，房產中介吃的是“信息飯”。既然吃的是“信息飯”，首要的是了解信息掌握信息，包括賣家的和買家的。但茫茫人海，誰是買家，誰是賣家？房產中介不是三只眼的楊戩，可以看穿門店路人的心理，從而辨別出賣家或者買家；賣家或者買家額頭上也沒有貼著標簽。然則房產中介如何了解和掌握賣家與買家的信息？答案很簡單：通過發布房源信息來收集賣家與買家信息。發布房源信息，一石二鳥：告訴買房者，可以到這里來買房，告訴賣房者，可以到這里賣房。所謂“在小區、路口擅自戳設的自設性戶外違規廣告牌”以及“在店堂門窗張貼的房源信息或廣告”，無非是房源信息發布的一種方式罷了。一旦有人在這些房源信息前稍微停頓一下，中介人員立馬會上前詢問：“先生，您是想買房還是賣房？”這就是收集賣家與買家信息。如同店內顧客的多少直觀地反映著一家飯店的菜品質量——在離筆者家不遠的一個綜合購物中心，就餐高峰期門口排長隊的永遠是那幾家物美價廉的飯店，一家房產中介擁有的房源多少，也直接反映了這家中介的經營狀況。尤其是對作為外行的買家和賣家而言，如何選擇自己的委托者？是掛滿了房源的中介，還是房源屈指可數的中介？當然是前者被選中的概率更大。因為房源多表明了這家中介的經營能力，也表明了市場的選擇。所以房產中介無一例外地會“虛構”房源信息。其目的，就是為了向買家和賣家傳遞這種信息。

盡管這種行為上不了臺面，具有欺騙性質，但對房產中介而言，“虛構”房源信息的行為對收集賣家與買家信息而言是行之有效的。譬如說，一個買家在網上看中了一套“虛假房源”，打電話咨詢中介，因為這套房源并不存在，中介必定會尋找各種理由讓買家放棄這套“虛假房源”——理由并不難找，張口就來：“已經有買家下定金了”、“房子剛剛賣掉了”、“房東說不賣了”……接著就向買家推薦真實存在的房源，買家不感興趣也無所謂：“沒關系，我再幫您找找別的房源，你想找哪個區域或者樓盤？兩房還是三房？大致的預算是多少？……”不動聲色之間，已將買家的信息收集得差不多了。對賣家信息的收集也如法炮制，不過是換了另一套說辭而已。說白了，這“虛假房源”其實就是一個“魚餌”，用來“釣”買家和賣家的信息。有了賣家的信息，就掌握了真實的房源；有了買家的信息，就掌握了真實的需求信息。然后從中選擇合適的買家與賣家進行匹配，經過一番撮合，成交就達成了！最終真實的成交，竟然建立在最初的虛假之上。大千世界，真是無奇不有！

有趣的是，在房產中介掛出的房源信息中，標注的價格一般偏低于市價。這其實是一種策略。價格偏低，容易吸引買家。一旦買家表達出購買意愿，則以“房東跳價”或者“這是房東到手價，雙方的稅費需要買方承擔”等諸如此類的理由將價格加上去。從賣家這方而言，房產中介在降低賣家心理預期的同時，承諾以高于此“市場價”的價格賣出來獲得賣家的委托。有人要問，倘若有一家房產中介堅決“出淤泥而不染”，在別家紛紛制造房源信息“虛假繁榮”之時，堅持以真實的房源示人，即便只有孤零零的幾條房源信息也如實發布，其結局將如何？回答是，將會被市場淘汰。前文已經說過，房源的多少是房產中介在向買家和賣家發送信息，從而在市場上競爭獲取賣家和買家的委托。這樣，雖然以真實房源示人但房源信息少的中介，會在爭取賣家和買家的委托中處于下風，最終在競爭中被淘汰出局！因為虛構房源的中介會比不虛構房源的中介了解和掌握著更多的買家和賣家信息！所以二手房市場上虛假房源信息泛濫。原因再簡單不過：倘若不“隨其波逐其流”，將會在競爭中被市場淘汰！以此觀之，盡管北京市有關部門大張旗鼓地將“發布虛假房源信息”作為“惡習”而加以“專項整治”，但那效果，其實也渺茫。無他，此乃房產中介生存之道也。其實這也是有前車之鑒的。整治“發布虛假房源信息”的行動，大抵在各地都有過的，那成果據說也是顯著而輝煌的，然而迄今為止，虛假房源信息依然充斥市場，這也是“鐵一般的事實”。這樣看，還是古人說得好：“水至清則無魚，人至察則無徒。”