我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理研究

趙立鑫

【摘要】 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期屆滿(mǎn)以后進(jìn)行維修、改造、更新的專(zhuān)項(xiàng)資金。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的不斷推進(jìn)及人們物質(zhì)生活水平的逐步提高，越來(lái)越多的城鄉(xiāng)居民擁有自己的住房，作為建筑物“養(yǎng)老金”的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題也引起了廣大業(yè)主及物業(yè)管理者的關(guān)注。對(duì)我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度進(jìn)行深入的研究，有利于保障住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的正常運(yùn)行，有利于維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益。我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度起步較晚，從立法的演進(jìn)來(lái)看，經(jīng)歷了一個(gè)不斷發(fā)展、完善的過(guò)程，《物業(yè)管理?xiàng)l例》首次以行政法規(guī)的形式規(guī)定了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，《物權(quán)法》第一次以法律的形式確立了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，使住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度在我國(guó)整個(gè)物權(quán)法律架構(gòu)體系內(nèi)具有了一席之地，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的頒布，標(biāo)志著我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的日益完善、更加成熟，預(yù)示著我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度開(kāi)始邁進(jìn)一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。

【關(guān)鍵詞】 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金； 使用； 監(jiān)管； 體系建立

1.引言

政府主管部門(mén)及相關(guān)管理機(jī)構(gòu)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理的力度和效果，直接影響到整個(gè)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定大局。黨雷在《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理模式探析》一文中提出：“房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅涉及老百姓的切身利益，而且關(guān)系到社會(huì)的繁榮與穩(wěn)定。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要支撐，隨著我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與完善，其重要性日益凸顯。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要保障，根據(jù)管理主體的不同，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理模式可分為：業(yè)主自治模式、物業(yè)公司管理模式和行政機(jī)關(guān)管理模式三種。我國(guó)采用的政府主導(dǎo)下的業(yè)主自治模式盡管符合現(xiàn)階段各地區(qū)發(fā)展不平衡的實(shí)際情況，但仍需要從確保物業(yè)得到及時(shí)充分維修，以及實(shí)現(xiàn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的保值增值兩個(gè)方面進(jìn)行完善。”①可見(jiàn)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理是關(guān)系到居民生活質(zhì)量的一件大事，必須對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理主體、范圍和方式進(jìn)行界定，以維護(hù)住宅業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)整個(gè)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定大局。

2.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理的具體措施

2.1 建立健全住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理規(guī)章制度

建立健全住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理規(guī)章制度是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理在制度建設(shè)方面的具體措施。調(diào)整住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理的法律法規(guī)主要有國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，以及各省、自治區(qū)、直轄市和有立法權(quán)的較大的城市制定的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理細(xì)則及管理辦法。要根據(jù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理現(xiàn)狀，依據(jù)法律、法規(guī)，詳細(xì)制定出《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度》，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用注意事項(xiàng)》、《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理操作規(guī)程》等相關(guān)規(guī)章制度。制度化是做好住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理的基礎(chǔ)，住宅建設(shè)的智能化和現(xiàn)代化，決定了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理要不斷改革，不斷適應(yīng)新形勢(shì)的需要，與時(shí)俱進(jìn)，全面實(shí)現(xiàn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理的制度化、規(guī)范化、合法化和合理化，充分發(fā)揮住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理的職能作用。

2.2 科學(xué)、合理界定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理范圍，將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道科學(xué)、合理界定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理范圍，將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理在適用范圍方面的具體措施。設(shè)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主要作用是保障住宅共用設(shè)施、住宅共用部位的正常使用，因此，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金要用在住宅共用部位，在管理上，我國(guó)主要采用的是以人民政府為主導(dǎo)的業(yè)主自治模式，人民政府財(cái)政部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)設(shè)立房屋維修資金管理中心負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理。在管理部門(mén)明確，管理模式確定的情況下，能否對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行規(guī)范化、合法化使用和管理成為關(guān)鍵。因此，各級(jí)人民政府主管部門(mén)要科學(xué)、合理界定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理范圍，將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道。

2.3 加強(qiáng)精通住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理、了解住宅建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)的復(fù)合型管理和監(jiān)督、指導(dǎo)人才的培訓(xùn)力度，為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理的可持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備足管理和監(jiān)督人才

3、結(jié)束語(yǔ)

加強(qiáng)精通住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理、了解住宅建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)的復(fù)合型管理和監(jiān)督、指導(dǎo)人才的培訓(xùn)力度，為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理的可持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備足管理和監(jiān)督人才是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理在人才培訓(xùn)方面的具體措施。各級(jí)人民政府主管部門(mén)要同業(yè)主委員會(huì)緊密結(jié)合，結(jié)合住宅維修、改造、更新工程的實(shí)際情況及關(guān)鍵部位和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)調(diào)查研究，對(duì)這些工程的成本管理和控制、安全管理和控制、質(zhì)量管理和控制以及工期的管理和控制選定監(jiān)督和指導(dǎo)專(zhuān)業(yè)人員，加大投入，加強(qiáng)對(duì)這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)力度，建立健全規(guī)范的管理和監(jiān)督人員遴選和培訓(xùn)規(guī)章制度，并嚴(yán)格按照規(guī)章制度的要求對(duì)這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)和職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)紀(jì)律的培訓(xùn)和教育，帶出一支紀(jì)律嚴(yán)明、操守高尚、技術(shù)精湛、業(yè)務(wù)水平高的專(zhuān)業(yè)化住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理這隊(duì)伍。

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