房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目的管理

王輝

摘要：工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，主要包括規(guī)劃管理、設計管理以及施工過程管理等方面，涉及到的部門包括設計部門、工程監(jiān)理部門、施工部門、質(zhì)量監(jiān)督等部門，通過在房地產(chǎn)開發(fā)中實施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽都具有非常重要的作用。本文主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目管理的相關問題。

關鍵詞：房地產(chǎn)；建設；項目管理

引言

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩(wěn)腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的管理就顯得由為重要，因為只有管理上去了，每一項工作才能完整的很好，各個部門才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的任務量很大，任務形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問題的過程中積累經(jīng)驗，將利益合理的擴到最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。建設項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目管理的要素

（一）質(zhì)量

質(zhì)量是一切良好品牌的基礎，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對應服務的保證。

（二）成本

在現(xiàn)代項目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經(jīng)濟收益。一般來講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來自于建設成本和土地成本，在建設成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產(chǎn)市場的標準操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。

（三）進度

產(chǎn)品交付是商品流通的一個重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長，更多的進度問題在工程中起著非常重要的作用。

（四）安全

從房地產(chǎn)本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎設施是否符合安全要求是一個重要的標準。

（五）技術支持

使用新技術、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項目的科技含量。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目的管理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理直接關系到房地產(chǎn)開發(fā)設計的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統(tǒng)設計的質(zhì)量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手： 其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調(diào)節(jié)約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質(zhì)較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位。其二，在設計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求； 其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率；其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應該督促設計單位嚴格的執(zhí)行國家的強制性技術標準，重視開發(fā)工程項目的科技含量。

（二）加強對成本管理的考核監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)業(yè)務部門及項目建設管理內(nèi)容的不同，準確劃分責任單位，并明確責任單位的成本管理目標及權(quán)責，以責任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時匯總、分析、掌握各個責任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對成本控制存在較多問題的責任單位進行監(jiān)督，提高成本管理的針對性。此外，應根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責任部門的成本管理績效，以數(shù)據(jù)為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。

（三）強化現(xiàn)場施工進度管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目施工的過程中應該嚴格的控制各個施工階段的工作時間，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的總工期，將房地產(chǎn)開發(fā)工程項目分解成若干個分項工程，并制定各個分項工程的工作時間，然后對各個分項工程進行嚴格的監(jiān)督和審核，同時還應該協(xié)調(diào)和控制各個施工單位和監(jiān)理單位的施工進度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)工程項目現(xiàn)場施工的進度。

（四）加強施工的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個是設計階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對深度設計圖紙的設計保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設的所有要求；第二個是管理者對施工現(xiàn)場“人、機、料、法、環(huán)”合理部署。實施過程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)實體質(zhì)量的形成階段施工中對現(xiàn)場工作進行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項目質(zhì)量管理的關鍵，根據(jù)建設項目具體的特點、難點建立質(zhì)量管理體系。同時要建立質(zhì)量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場人員監(jiān)督，對項目實施過程的質(zhì)量管理進行促進。

（五）加強管理工作的信息化建設

在當前信息化時代，信息化建設及管理水平對企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設不僅是辦公自動化，還在于針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應自動化管理軟件，從而加強項目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發(fā)生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。

（六）加強建設工程的監(jiān)理管理

加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場；適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監(jiān)理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設單位授予的權(quán)力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。建設單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目的管理，對于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

參考文獻

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