城市規劃對房地產開發的影響與思考

王洪運

【摘要】在城市規劃建筑環境下，如何正確處理好二者之間的矛盾，如何提高房地產開發項目的盈利，規避房地產開發項目，是現在房地產商首先要考慮的問題。本文主要對城市規劃對房地產開發造成的影響進行了分析。

【關鍵詞】城市規劃;房地產開發;影響

一、前言

城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。這兩者既相互對立，有相互統一。本文首先對城市規劃與房地產開發的概念和特點進行了介紹，并對城市規劃對房地產開發造成的影響進行了分析。

二、城市規劃與房地產開發的定義及特點

1、城市規劃的定義及其特點

城市規劃：指根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系，研究城市的未來發展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設，確定城市性質、規模和布局，統一規劃城市土地用途，保證城市有序發展，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

城市規劃的特點：他是城市發展的規劃藍圖，是城市建設和管理的依據，是城市管理的重要構成，是城市規劃、城市建設、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預行為，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益，協調各方面關系，使城市建設經濟合理、壞境優美，為城市生活創造良好條件。

2、房地產開發的定義及特點

房地產開發：《城市房地產管理法》中指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設、房屋建設的行為。從經濟學意義上講，房地產開發指企業或個人以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為，是以城市規劃為基礎，結合自身利益實現城市規劃目標的經濟活動。

房地產開發的特點：是在依法取得土地使用權后，對土地進行綜合開發，是一種商品生產和管理行為。

三、從近幾年發生的城市突發性安全危機層面看城市規劃對房地產的影響

1、2008年的南方雪災

2008年我國南方地區的雪災已造成房屋倒塌22.3萬間;大量電線、電桿和鐵塔被積冰壓斷、倒塌，從而造成交通中斷和斷電、斷水，導致部分地區停電停水、通信中斷、交通事故頻發，人民群眾的生產生活受到較大影響。災后重建，雖然在幾個月內就能完成，但這幾個月的重建得慎重規劃。將更加注重基礎設施的建設、注重安居工程的建設。這種重視將體現在兩個方面：第一，加大投入;第二，提高建設標準。尤其是應對災害性天氣的基礎設施，各地還應該加大力度投資。

2、2010年多省區的洪澇災害

2010年5月以來，中國南部多個省市遭受了多輪特大暴雨襲擊及洪澇災害。與常年同期相比，江南大部、華南北部降雨量較常年同期偏多二成以上，其中江西、福建、廣東等部分地區偏多五成至一倍。截至7月16日止，全國11省市已經有12.4間房屋倒塌，損壞32.7萬間。連續的罕見暴雨讓不少城市市區頻繁“浮起來”，暴露出當前我國一些地方在加快城市化進程中，過度追求“‘水泥硬化，重地上輕地下、重建設輕規劃”等不可忽視的問題。在一棟棟漂亮的現代高樓大廈下面，排澇系統幾乎一片空白，遇到極端天氣時往往不是“敵手”。城市的排水系統設計標準應該適當提高。應急之后更要著重建立長效防范機制，水務、市政、城建等部門要對整個城市排污、排澇情況進行一次大排查，先從治理低洼地區等脆弱點入手，隨后整體推開，盡快理順標準，進行擴建補建工作。

四、從城市規劃的主要內容層面看城市規劃對房地產市場的影響

1、開發用途確定

為適應開發要求，土地地塊用途的確定應當比較明確，同時有一定靈活性，確定地塊用途時應著眼下述幾方面：

第一，地塊用途分類要適中，與開發的要求相適應。

第二，城市土地的等級差異影響著城市的空間布局，按照最高租金原則，必須是越往中心地區，對土地用途、開發活動的收益要求亦越高，在制定規劃、確定土地用途時，必須反映和適應這種要求。

第三，為抑制開發的隨意或與規劃要求背離的傾向，在制定規劃時，應對土地用途的規定留有一定彈性，即對土地用途之間的相容性作出說明。

第四，在確定地塊用途的規劃中，必須抑制高收益用途過度開發，甚至以收益高的用途擠占收益低的開發用途的現象，保證一些低收益的用途。

2、開發強度的確定

第一，根據城市的規模、總體規劃要求以及土地開發容量等估算城市開發備用地的多少，進一步確定每類用地的最大開發強度。

第二，具體確定地塊的開發強度時，應體現不同區位、不同性質的地塊之間的差異。

第三，根據現狀因素，包括現有基礎設施負荷能力，改造的一次性費用多少等，確定再開發中可能承受的開發強度。

第四，對居住片區的開發強度宜加強控制，通過較為詳細明確的強度控制指標（臺密度、層數、間距等等），限制開發過密的傾向，以保證良好的生活居住環境質量。

3、形體景觀控制

規劃時形體景觀的控制，主要是通過城市設計的勝仗、方法，對開發活動從景觀構成的角度提出控制要求，對建筑的風格、色彩、輪廓空間組合等方面加以控制。隨著城市設計的日益深化，它在開發前期確定規劃干預內容時發揮的作用越來越顯著。

4、環境容量控制

指標一般包括：人口密度、綠化率、空間率等。人口密度規定建設用地上的人口聚集量;綠地率和空地率顯出公共綠地和開放空間在建設用地在的比例。

5、設施配套控制

即是對居住、商業、工業、倉儲等用地上的公共設施和市政設施建設提出定量配置要求。公共設施配套一般包括文化、教育、體育、公共衛生等公共設施和商業、服務業等生活服務設施的配置要求，市政設施配套一般包括道路、停車場以及基礎設施容量的規定等。

五、探索城市規劃與房地產開發管理相適應的新的規劃方法

各國城市規劃的體系由于具體國情不同而有差異，但總的來看，大致上都包含兩大基本層次，即城市發展規劃和開發控制規劃。前者重于城市總體發展策略、空間結構框架的制定，后者則偏于對城市開發建設具體的規定。我國缺乏與后者對應的規劃層次（傳統的詳細規劃與此不同），城市開發的實踐呼喚規劃體系的改革和完善，目前興起的控制性詳細規劃正是在這樣背景下產生的。這是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次。在上海、溫州、廣州等城市已有成功經驗。它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。

六、結束語

綜上所述，城市規劃與房地開發是既矛盾又統一的整體，二者相互依賴又相互獨立，相互聯系又相互制約。沒有城市規劃，房地產開發無從談起;沒有房地產開發，城市規劃就無法實現。?因此，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時城市規劃也能從城市規劃中得到指導和促進。雙方既要協調長遠和短期利益相結合，又要協調城市利益與房地產企業利益，這樣才能共同促進城市建設良性循環發展。

參考文獻：

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