試析房地產成本分控制管理

吳柳

【摘要】本文就地產成本的構成、地產業控制成本存在的問題和成本控制的策略研究做了闡述，并提出相應的解決策略。

【關鍵詞】房地產開發；成本控制；合理收費；土地成本

房地產企業具有投資大、技術管理要求高、經營周期長的行業，資金的管理是整個企業生存發展的重要環節，而成本控制正是房地產企業管理內容的核心。我國房地產企業的興盛發展時間相對于國外來說，時間并不長，所以相應的成本控制措施也并不完善，企業中經常存在浪費現象，成本控制中的問題值得我們注意和改進。

1 成本管理的意義及重要性

1.1成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業的長期競爭優勢。企業必須探求提高或者不損壞其競爭地位的成本降低途徑。建立和保護企業長期大的競爭優勢，就是說企業在市場生存必須具有的優勢，否則將被人打倒。

1.2房地產企業如果只是一種短期經營，做完一個項目就撤銷，可以對成本管理短視一些，如果想長期立足于生存，就必須搞明白弄清楚如何去進行成本管理。成本管理是否就是力圖省錢，表象大都是這樣，但實際不全是，因為光靠省錢，省不出成本管理優勢來，成本優勢的獲得需要依靠對應于業務運作的成本模式的建立。

1.3目前，我國的房地產業正在進入越來越細的專業化分工和越來越高的專業化水平階段，迫切需要房地產企業管理者變粗放式管理為集約式管理，實現企業開發成本費用的精確控制。

2影響房地產開發成本控制的因素

2.1管理方式。目前的一部分房產企業的管理方式依然是傳統管理方式。工程資金費用控制低效，注重完工后的核算，忽視或不考慮管理和建設中發生的費用。這樣就導致管理者無法掌握企業最新的成本動態，同時缺乏科學合理的管理制度。

2.2管理者成本控制的意識。沒有科學明確的崗位責任制及財務管理的規范控制流程以及對應的獎懲制度。全員的成本控制意識更差，管控工作粗線條，管理責任不明確。

2.3企業成本控制目標。一些開發企業沒有形成企業內部的標準控制指標，項目時時處處發生超支情況，尤其建安成本超支情況最為嚴重，管理方面缺乏成本控制的約束。

2.4變更簽證。在進行房地產開發的設計階段，未知條件多或遇見性不夠。導致建筑比例關系、空間尺寸、效果感覺，很難一下子考慮的盡善盡美，圖紙也有可能有錯誤。在施工過程中，感覺突然來了，進行設計修改增強效果，更正錯誤，設計變更就增加了，成本也會隨之增加。

2.5隱形的冤枉錢。在房地產行業，因為市場沒有透明的工程價格，很多經驗不足的人就很難準確評價，可能會支付不必要的錢，這種情況在材料采購，工程招標、結算時都可能發生。

3當前房地產企業成本控制管理中存在的問題

3.1對成本控制缺乏全面性。眾多房地產企業中，大部分企業都沒有系統的成本控制制度和實施措施，能夠在企業開發過程的其他環節，如前期選址、整體規劃、開發進度、房屋銷售等實行全方位、全過程的成本控制的企業少之又少。

3.2成本控制制度管理缺失。很多房地產企業雖然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，導致很多有效的措施難以落實。房地產從選址、設計、施工、裝修到銷售、入住，需要很長的時間，開發的周期較長，成本產生的范圍廣，但是我國不少房地產企業沒有成文的成本控制流程，沒有嚴格的獎懲機制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上無法發揮實效，成為了擺設。

3.3質量不足成本和質量過剩成本同時存在。質量不足成本就是因為質量不足而發生的維修費用、客戶賠償等的成本，質量過剩成本就是不被客戶認同的多余成本。

3.4資金管理手段較落后。雖然大部分房地產企業都制訂了相應的資金管理計劃以及各項費用的開支計劃，但真正按計劃實施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計劃、方案的可行性，導致房地產企業在管理控制過程中與預期計劃發生脫離，使企業的資金管理無所適從，阻礙了企業資金的周轉運行。

3.5部分房地產企業的管理者的素質不高。在傳統的計劃經濟體制下，企業缺乏主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為自主經營、自負盈虧的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創新，這也是造成目前有許多房地產企業成本管理相對落后的原因

3.6缺乏完善的合同管理，執行效率低。普遍存在對合同管理缺乏成本管理的意識，沒有形成全面管理的思維。在實際實施過程中，合同隨著工程進度的推移而涉及內容及工序越來越紛繁復雜，導致在合同拆分時出現關于時間進度、用料成本等問題。同時，在一些合同中對項目施工的質量標準、項目的工程造價支付方式等缺乏明確規定，導致在審核時項目不能順利通過，執行力度較低，導致項目工期延長、成本消耗過高，給成本管理帶來較大風險。

4房地產企業加強成本控制與管理對策

4.1設備、材料投資管理。在工程建設中，設備材料必須堅持以大渠道供貨為主，市場自行采購為輔。自行采購時由主管工程的機關、工程指揮部共同參與，大型的設備訂貨可采取招標方式，在簽訂的合同中要明確質量等級和雙方責任義務，設備材料進場后如有質量問題，現場施工代表及施工單位有權拒收，以達到保證供貨質量、節省設備材料投資的目的。

4.2設計階段造價控制。設計部門應通過正常的市場渠道獲得設計項目，從根源上消除設計質量隱患。對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。

4.3嚴密工程承發包合同。通過招標、投標選定了施工隊伍，即可簽訂建設工程承發包合同。在合同履行過程中通過有關的合同條件，將合同各方的投資工作密切聯系起來，促進投資工作的開展和投資控制目標的實現。投資方應在合同約定的基礎上，準確做好對已完工程量的計量，嚴防工程進度款的超進度支付。投資主體要在規范自身行為的同時，加強對監理單位的管理，積極主動地防范施工單位的索賠。

4.4施工階段成本控制。工程建設進入施工階段后，由于工程設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%， 節約投資的可能性已經很小。但工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，可以說施工管理水平的高低直接影響建設工程造價，做好施工階段的投資控制，也是整個建設項目投資控制的重要組成部分。

4.5預結算管理。預結算管理人員在工程開工之前，根據施工計劃安排的內容和合同規定的結算方式編制出工程施工圖預算，并且把每一項預算費用包括人工費、機械費、材料費、間接費等分解到每一個單位工程，甚至分部分項工程。在施工過程中實現動態的預算管理。預結算管理人員要按照合同要求，及時收集整理合同價調整的有關原始資料。

5結束語

房地產企業進行有效成本控制有利于企業減少成本，在激烈的市場競爭中擁有更大的優勢，房地產企業的管理人員要充分認識到成本控制的意義，不斷發現和解決成本控制工作中的問題，提高成本控制工作的有效性。

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