房地產(chǎn)權(quán)屬登記中“兩證合一”之探討

張雪燕

[摘要]房屋、土地的自然屬性決定了房產(chǎn)證與土地證密不可分的關(guān)系。然而，受機(jī)構(gòu)設(shè)置等因素的影響，我國很長一段歷史時(shí)期內(nèi)都實(shí)施房產(chǎn)證、土地證“兩證分離”的傳統(tǒng)管理模式，這不僅增加了百姓的辦證成本費(fèi)用，浪費(fèi)了珍貴的行政資源、還對房產(chǎn)登記管理帶來諸多困難。隨著市場的發(fā)展，房產(chǎn)證和土地證合一成為了房地產(chǎn)市場發(fā)展的大趨勢，對房地產(chǎn)管理具有重大意義。鑒于，此本文對”兩證合一“弊端、意義及法律依據(jù)進(jìn)行深入探討，以期大家對“兩證合一”形成更深刻的理解和思考。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)證;土地證;產(chǎn)權(quán);兩證合一

一、兩證分離存在的弊端

過去，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地所有證需要分別在不同的機(jī)構(gòu)辦理，手續(xù)有很多重復(fù)之處，這不僅增添了房屋持有者的困擾，也對兩個(gè)機(jī)構(gòu)的登記管理造成了混亂，浪費(fèi)了社會(huì)資源，亟待整改優(yōu)化。

1.增加了房屋持有者的證件辦理時(shí)間和費(fèi)用。中國是一個(gè)制度化、流程化的國家，證件的辦理也需要細(xì)致的流程，市民購得一套房子，需要同時(shí)辦理兩個(gè)證件，就要在市房管中心和市國土資源局的兩個(gè)部門，提交兩遍資料，進(jìn)行兩遍流程，最后也要繳納兩份費(fèi)用后領(lǐng)取相關(guān)證件。且兩個(gè)機(jī)構(gòu)同步進(jìn)行的可能性很小，很多時(shí)候土地所有證的辦理還需要出示房屋產(chǎn)權(quán)證，這樣會(huì)大大降低辦證的效率，加上兩證辦理齊全花費(fèi)至少半年時(shí)間，因而極大影響到房屋的流通交易，進(jìn)而不同程度影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.不利于兩個(gè)機(jī)構(gòu)的登記管理。雖然兩個(gè)證件需要提交的資料大同小異，但是不同部門所登記的重點(diǎn)卻不一樣，這里出現(xiàn)一個(gè)弊端，兩份證件上的資料可能會(huì)不一致，這種情況下，很有可能影響房屋抵押，甚至出現(xiàn)重復(fù)抵押的問題。其中最大的問題就是在建工程的抵押，為了取得在建工程能夠繼續(xù)建造的資金貸款，建造商使用不占有不轉(zhuǎn)移的方式將工程抵押給銀行，作為擔(dān)保，可以預(yù)售，在符合工程安全條件的情況下，購房者可以辦理相應(yīng)的抵押貸款，并做登記。因?yàn)樗袡?quán)并沒有發(fā)生任何變化，抵押的只是并沒有建完的工程，或者可以說是一種期權(quán)，也不能夠阻止開發(fā)商對工程的建造，所以說，這種抵押也許是在抵押前進(jìn)行，也可以是在抵押后進(jìn)行，一旦出現(xiàn)類似的重復(fù)抵押的問題則會(huì)引發(fā)法律糾紛，登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任是不可避免的。

3.是對有限的社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。根據(jù)國家法律相關(guān)規(guī)定，建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等需要對其周圍所屬物做登記，對相關(guān)使用權(quán)一并處分。就目前情況而言，同樣的一件事需要兩個(gè)機(jī)構(gòu)同時(shí)出人做同樣的調(diào)查登記工作，可以說其中的一方就是在做無用功，降低了雙方的工作效率，甚至可以說極大的浪費(fèi)了社會(huì)資源。

二、“兩證合一”登記頒發(fā)的積極意義

如上所述，房屋產(chǎn)權(quán)證及土地所有證的合并是社會(huì)發(fā)展的大趨勢，有著更加利于管理的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

首先，實(shí)施“兩證合一”有助于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，能夠加快實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)和土地同步登記的進(jìn)程，為當(dāng)事人在進(jìn)行房產(chǎn)交易的過程中快速辦理抵押提供便捷，從而為期能夠更加全面、有效的維護(hù)自身的合法權(quán)益，避免其過程中造成不必要的損失。

其次，實(shí)施“兩證合一”有利于降低企業(yè)和群眾的社會(huì)負(fù)擔(dān)。以往所實(shí)施的兩證分別辦理其辦事流程是非常繁瑣和耗費(fèi)時(shí)間的。申請人不僅需要到兩個(gè)不同的部門進(jìn)行申請，并且要按照幾乎一樣的辦事流程進(jìn)行資料的準(zhǔn)備、填寫申請，前后辦理時(shí)間總計(jì)要耗費(fèi)50個(gè)工作日。而實(shí)現(xiàn)“兩證合一”之后，兩個(gè)申請流程當(dāng)中的重合部分可以合二為一，整個(gè)辦事流程可以縮短到5～15個(gè)工作日，大大降低了企業(yè)和群眾的負(fù)擔(dān)，減少了不必要的精力和時(shí)間損耗。

第三，實(shí)施“兩證合一”有助于提升有關(guān)部門的登記工作效率，同時(shí)降低金融風(fēng)險(xiǎn)。將房產(chǎn)證和土地證合二為一，意味著舊有的辦事流程中重合部分得到了有效的整合，一次審理登記就可以完成過去兩部分的工作內(nèi)容，這樣不僅降低了行政管理成本，還提升了相關(guān)部門的辦事效率。同時(shí)，流程的簡化意味著減少了一些當(dāng)事人趁機(jī)進(jìn)行違法操作（重復(fù)抵押登記、擾亂金融秩序、違法騙提騙貸）的空間，將整個(gè)管理過程閉合起來，有效地控制了其間原本可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

第四，實(shí)施“兩證合一”有利于降低企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

在房產(chǎn)證和土地證分開辦理發(fā)放以后，可能存在一些金融風(fēng)險(xiǎn)，比如某些不法當(dāng)事人會(huì)利用法律法規(guī)或者流程上的漏洞進(jìn)行違規(guī)操作，對房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押，從而打亂了市場秩序，而執(zhí)行房產(chǎn)證和土地證合一辦理以后，便于對其封閉管理，如此則能夠有效地控制房地產(chǎn)抵押中的金融風(fēng)險(xiǎn)。

第五，實(shí)施“兩證合一”有利于有利于房地產(chǎn)稅收一體化管理。實(shí)行“兩證合一”，以后，政府可以更加全面、精準(zhǔn)地掌握房屋及土地的多有和權(quán)屬狀況，有利于更加科學(xué)合理地執(zhí)行房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，增加政府的稅收和土地收益。

三、“兩證合一”之法律依據(jù)

從上文的論述來看，房產(chǎn)證、土地證“兩證合一“是順應(yīng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展以及簡化政府部門辦事流程的必要之舉，但事實(shí)上，其在全社會(huì)范圍內(nèi)的推行和運(yùn)作也是給予一定法律依據(jù)而形成的。《中華人民共和國物權(quán)法》第2章第10條就明確說明，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是由法律、行政法規(guī)規(guī)定而展開的，246條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍，可以基于本法律來制定實(shí)施。這些內(nèi)容充分說明，在我國當(dāng)前所推行的”兩證合一“是擁有充沛的法律依據(jù)和制度作為保障的，并非紙上談兵和想當(dāng)然之所為。

綜上所述，傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記過程中所采用的房產(chǎn)證和土地證分離的辦理和管理方法存在不同程度上的弊端，一來增加了房屋持有者的證件辦理時(shí)間和費(fèi)用，二來是造成了冗余的管理流程，同時(shí)也導(dǎo)致社會(huì)資源和成本遭受一定程度上的浪費(fèi)，最終影響了普通民眾的基本社會(huì)利益。因此，全面推行“兩證合一”從長遠(yuǎn)來看必然是利國利民的便捷高效之舉，其將推動(dòng)中國房地產(chǎn)登記行業(yè)的有效整合，繼而充分實(shí)現(xiàn)對人民和社會(huì)權(quán)益的維護(hù)，以及相關(guān)部門辦事效率的提升。

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