淺談在新經(jīng)濟(jì)政策下旅游地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展

劉釗

【摘要】伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)一系列新政策的制定和發(fā)布，將旅游業(yè)與房產(chǎn)業(yè)相結(jié)合經(jīng)營(yíng)形態(tài)的旅游地產(chǎn)逐步呈現(xiàn)，并且已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注的焦點(diǎn)，從而為城市帶來了巨大的發(fā)展空間。本文將闡述旅游地產(chǎn)的概念，從而討論了在新經(jīng)濟(jì)政策下，我國(guó)旅游地產(chǎn)的規(guī)劃和發(fā)展趨勢(shì)。

【關(guān)鍵字】新經(jīng)濟(jì)；旅游地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；發(fā)展

引 言

隨著我國(guó)當(dāng)前人民經(jīng)濟(jì)狀況的不斷提升，其消費(fèi)理念和消費(fèi)模式也發(fā)生了一定的變化，逐步轉(zhuǎn)向精神消費(fèi)和休閑消費(fèi)，其形式由觀光旅游轉(zhuǎn)向度假旅游，由單一利用時(shí)代走向綜合開發(fā)階段。旅游勝地與房地產(chǎn)的互補(bǔ)結(jié)合構(gòu)成了旅游地產(chǎn)業(yè)。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)代人們生活方式的需求，是一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，同時(shí)也是一個(gè)新的生活理念，其為旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展開闊了新的視野和新的空間。因此，在新的經(jīng)濟(jì)政策下，通過理性的分析我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，全面規(guī)劃和設(shè)計(jì)并引起高度重視，從而帶動(dòng)兩大產(chǎn)業(yè)良性互動(dòng)，促進(jìn)兩大經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

1、旅游房地產(chǎn)概述

1.1旅游地產(chǎn)概念

旅游地產(chǎn)從廣義上來說是同旅游相關(guān)的的各類附屬建筑物，主要指溫泉療養(yǎng)、主題公園、娛樂場(chǎng)所以及其它附屬功能建筑，從狹義上來說則是基于旅游資源的房產(chǎn)物業(yè)，包括酒店、度假村、別墅、旅游商店及其他比較明確的功能建筑，統(tǒng)稱為旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)從整體大致可劃分為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)四類。

1.3旅游地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

1.3.1發(fā)展空間大

隨著旅游人數(shù)比重的增加，休閑度假已經(jīng)逐步成為人們提高生活質(zhì)量的另一種方式，從而為旅游地產(chǎn)提供了快速而巨大的消費(fèi)源泉。隨著當(dāng)前我國(guó)新經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，以及勞動(dòng)法定節(jié)假日的增多，再加上各單位的帶薪休假的實(shí)施，民眾休閑度假的時(shí)間日趨增多，據(jù)2012年相關(guān)旅游人數(shù)及經(jīng)濟(jì)收入對(duì)比統(tǒng)計(jì)（表1），旅游人數(shù)與收入呈現(xiàn)大幅度上升趨勢(shì)，從而為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來了廣闊的空間。

表1：我國(guó)2012年旅游人數(shù)和收入統(tǒng)計(jì)

2012年 旅游人數(shù)（億人） 同比增長(zhǎng)（%） 收入（億元） 同比增長(zhǎng)（%）

國(guó)內(nèi)游 20.28 11.1% 23901.89 16.4

出境游 1.26 5.1% - -

旅游業(yè) - - 12900 11.3

1.3.2觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑旅游

我國(guó)當(dāng)前旅游形式已經(jīng)從城市旅游和景點(diǎn)觀光轉(zhuǎn)向?yàn)樾蓍e旅游，這種新的旅游模式對(duì)傳統(tǒng)旅游配套服務(wù)提出了更高的要求，同時(shí)也成為未來旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)和服務(wù)發(fā)展的方向。

1.3.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

隨著單一房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間越來越小，在我國(guó)新經(jīng)濟(jì)政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，國(guó)家在鼓勵(lì)民眾加大消費(fèi)帶動(dòng)內(nèi)需的同時(shí)，政府也開始加大了對(duì)旅游業(yè)投資力度，旅游地產(chǎn)逐步成為新式房產(chǎn)的投資焦點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)在2012年底涉足旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過100家，金額超過5000億人民幣（表2）。

表2：部分房地產(chǎn)企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目情況

2、我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展中的問題

2.1旅游地產(chǎn)發(fā)展缺乏政策法規(guī)

旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，當(dāng)前還處于起步階段，我國(guó)政府還沒有實(shí)施相關(guān)的政策管理措施，對(duì)其產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)益缺乏保障規(guī)定。此外，我國(guó)金融市場(chǎng)還沒有形成多元的房地產(chǎn)金融體系，其建設(shè)投資大部依賴銀行貸款，一旦出現(xiàn)行業(yè)衰退或金融危機(jī)，不僅影響旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，更會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成威脅。

2.2旅游地產(chǎn)業(yè)不夠規(guī)范

從當(dāng)前行業(yè)來看，我國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)信譽(yù)不高，經(jīng)營(yíng)者水平較低，難以形成規(guī)模和品牌。在建造過程中刻意破壞生態(tài)環(huán)境，項(xiàng)目物業(yè)管理也不夠規(guī)范，這些都對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展造成了一定的影響。

2.3旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大

旅游地產(chǎn)商大多是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)盈利模式也是延續(xù)傳統(tǒng)操作，缺乏創(chuàng)新的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)模式，房?jī)r(jià)市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)虛高現(xiàn)象，這種單一的經(jīng)營(yíng)模式必然會(huì)隨著時(shí)間的流逝而阻礙整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

2.4盲目開發(fā)導(dǎo)致旅游地產(chǎn)積壓

由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確和盲目的開發(fā)，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致眾多地區(qū)旅游房產(chǎn)積壓空置，從而造成土地資源、人力資源和經(jīng)濟(jì)資源的浪費(fèi)。

3、新經(jīng)濟(jì)政策下旅游地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

3.1旅游地產(chǎn)開發(fā)的必備條件

旅游地產(chǎn)開發(fā)要有良好的題材，主要包括開發(fā)商對(duì)自然資源素材進(jìn)行合理的開發(fā)，同時(shí)將自然風(fēng)景與人文資源相結(jié)合。例如深圳華僑主題城項(xiàng)目，就很好的將異域自然景觀與其地域文化充分結(jié)合，從而打造了良好的題材。此外，還必須要進(jìn)行全面規(guī)劃的思路。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目和客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，擬定項(xiàng)目實(shí)施要素和目標(biāo)，通過可行性研究制定設(shè)計(jì)概念，確定設(shè)計(jì)初步方向。同時(shí)，其開發(fā)模式應(yīng)按照先造環(huán)境后造房來進(jìn)行循序漸進(jìn)的開發(fā)過程，挖掘地方特色，因?yàn)樘厣涮卓梢宰尦鞘懈哂歇?dú)特的氛圍和氣質(zhì)。與此同時(shí)，還要保留原有的自然生態(tài)，因地制宜的進(jìn)行設(shè)計(jì)配套。

3.2旅游地產(chǎn)規(guī)劃策略

3.2.1準(zhǔn)確定位

旅游地產(chǎn)規(guī)劃應(yīng)綜合考慮到自然資源、人文景觀和民俗文化，以旅客的行為特征和市場(chǎng)消費(fèi)能力為導(dǎo)向，同時(shí)要將各種因素融合到項(xiàng)目中，匠心獨(dú)運(yùn)，避免重復(fù)，善于互補(bǔ)，從而進(jìn)行特色化定位。

3.2.2合理選址

旅游地產(chǎn)選址是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)之一，其不僅與天然景觀儲(chǔ)備有關(guān)，同時(shí)還與區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境能級(jí)有關(guān)。選擇較好的景觀資源進(jìn)行開發(fā)，不僅能提高項(xiàng)目增值，更能為項(xiàng)目帶來潛在的客戶資源。

3.2.3結(jié)合區(qū)域自然和文化

旅游地產(chǎn)規(guī)劃要充分利用原生態(tài)自然環(huán)境，對(duì)環(huán)境的設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)自然風(fēng)格，保留原生態(tài)綠化植物與地形地貌，在此基礎(chǔ)上建造人工綠色景觀，從而和原生態(tài)自然環(huán)境融為一體。此外，依托文化的優(yōu)勢(shì)可以為旅游地產(chǎn)增值，如果缺少文化底蘊(yùn)，整個(gè)城市將沒有旅游價(jià)值，旅游地產(chǎn)規(guī)劃難以吸引客戶。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要對(duì)當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行最大程度的挖掘，讓原生態(tài)文化與創(chuàng)意文化共同并進(jìn)。

3.2.4導(dǎo)入綠色低碳理念

在地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要對(duì)景觀環(huán)境進(jìn)行滲透，創(chuàng)造健康生態(tài)城市。因此，必須要有綠色低碳理念，包括營(yíng)造綠色低碳建筑、綠色低碳環(huán)境以及綠色低碳生活方式等規(guī)劃設(shè)計(jì)，建立合格的生態(tài)城市。

3.2.5重視后期的經(jīng)營(yíng)

在旅游地產(chǎn)開發(fā)中，后期經(jīng)營(yíng)是十分重要的。如果在前期開發(fā)是為了完善景觀環(huán)境和旅游設(shè)施，那么在開發(fā)后期就必須在營(yíng)運(yùn)上投入更多的人力和物力，因而必須全面考慮到運(yùn)營(yíng)后期的經(jīng)營(yíng)和管理。

3.3旅游地產(chǎn)規(guī)劃的案例分析

3.3.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

PGA度假村是某國(guó)高爾夫旅游勝地，宜于居住，且世界高爾夫賽事組辦機(jī)構(gòu)也落座于此。度假村位于佛羅里達(dá)州棕櫚灘花園，占地面積9.5km2。此度假村的娛樂休閑設(shè)施甚多，包括運(yùn)動(dòng)、購物、商務(wù)、休閑娛樂、文化等，可以說是度假天堂。

3.3.2選址特點(diǎn)

PGA度假村由于位于棕櫚灘郡北的棕櫚灘花園的中心位置，因而其交通方便，同時(shí)還具有完善的精品配套（如圖1）。

圖1：PGA國(guó)家度假村地理交通

3.3.3規(guī)劃布局

PGA度假村以高爾夫?yàn)榻ㄖ臻g，擔(dān)任組織和過度區(qū)的角色，同時(shí)連接了各種單相項(xiàng)目，將集中建筑與敞開式空間進(jìn)行組合，從而深化了坡地自然的特征，在很大程度上凸顯了景觀效果并進(jìn)行資源共享。其入口位置采取集中布置配套設(shè)施，以中心為焦點(diǎn)形成服務(wù)地帶。此外，由于將別墅物業(yè)布置在用地中部地區(qū)，不僅保證了私密性，還大大利用了球場(chǎng)的景觀資源（如圖2）。

圖2：PGA度假村項(xiàng)目布局

3.3.4營(yíng)運(yùn)狀況

由于高爾夫世界級(jí)賽事經(jīng)常落于PGA度假村，不僅提高了其知名度，還帶來了可觀的收入和爆高的人氣，同時(shí)還吸引了眾多配套設(shè)施品牌的投資。基于高爾夫之上的縱向與橫向的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，PGA度假村獲得了游客更多的青睞，在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中發(fā)得頭籌。此外，除了經(jīng)營(yíng)度假村之外，還通過慈善事業(yè)及倡議環(huán)保來提高其社會(huì)影響力。

結(jié)束語

隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平日益提高，近些年來，我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的上升趨勢(shì)。但是，我國(guó)旅游地產(chǎn)還處于起步階段，必須完善行業(yè)政策法規(guī)，開發(fā)和培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)人才，在發(fā)展中創(chuàng)意運(yùn)作新模式，從而讓旅游地產(chǎn)健康、可持續(xù)的向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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